Shark Hưng "mách nước" cách làm condotel không ‘teo’?

Phân khúc condotel lại khiến thị trường bất động sản một lần nữa ‘dậy sóng’ bởi việc Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Empire) - Chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng đã chính thức đã phát đi thông báo thừa nhận sẽ không thực hiện được việc chi trả lợi nhuận cam kết lên tới 12%/năm như đã ký với khách hàng.

Ông Phạm Thanh Hưng (Shark Hưng), Phó chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Bất động sản Thế Kỷ (CenLand) đã có những dòng chia sẻ trên trang facebook của mình.

Theo Shark Hưng, để đầu tư condotel tránh được những rủi ro cần quan tâm đến một số yếu tố.

Về cơ bản, đã là ‘đầu tư’ thì cần phải dùng đầu để tư duy, đừng nghe ai đó hứa hẹn. "Tất cả những miếng ngon thì đều có nguy cơ mắc nghẹn. Vậy nên cân nhắc khả năng nuốt trôi", Shark Hưng nhấn mạnh.

Vị ‘cá mập’ này cũng cho rằng đầu tư condotel cũng như chơi một món ‘lưỡng tính’. Nhà đầu tư cũng cần hiểu rõ về thuật ngữ "Condo - là nhà ở, và Hotel - BĐS thuộc nhóm Thương mại - Dịch vụ". Và tốt nhất là nên biết tự tính toán để kiểm toán lời cam kết.

Căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel),... được xem là các loại hình bất động sản ‘con lai’, xuất hiện tại Việt Nam những từ năm 2005. Đã có rất nhiều doanh nghiệp tại Việt Nam đầu tư phát triển các loại hình này. Tuy nhiên, cho đến nay, khung pháp lý cho condotel, officetel, resort villa vẫn chưa có. Do đó, vấn đề pháp lý cho các loại hình này rất được quan tâm.

Shark Hưng cũng đưa ra một số thông số để ‘bắt mạch bốc thuốc’ đầu tư condotel. Cụ thể, cần chú ý đến suất đầu tư thực tế (nếu tự đầu tư) và giá chào bán cho nhà đầu tư (giá trị trường). Nhà đầu tư cần có những hiểu biết đất đai và xây dựng, đó chính là kinh nghiệm bóc tách.

Đồng thời, cần tìm hiểu về hạng/sao của condotel là gì? Nhà đầu tư sẽ dựa vào vị trí, hạ tầng, tiện ích, môi trường và dịch vụ của condotel để xác định. Shark Hưng cũng chỉ rõ, "cái này về cơ bản chỉ cần nghiên cứu về tiêu chí xếp hạng của Tổng cục Du lịch".

Tiếp đó là giá bán lẻ khả dĩ đối với hạng sao đã xác định. Đối với giá bán thì nên hỏi các đại lý du lịch sẽ được cho là ‘chuẩn’ nhất.

Hiệu suất khai thác (hay còn gọi là Hệ số điền đầy) cũng đáng được quan tâm. Hệ số này sẽ có thống kê theo từng quốc gia, vùng lãnh thổ và có thể chi tiết từng địa phương.

"Nếu không có, thì cứ tầm 19-21h chịu khó ngồi đếm đèn" – Cá mập dí dỏm. Đặc biệt lưu ý về tương quan giữa giá bán lẻ và hệ số điền đầy là tỷ lệ nghịch.

Ngoài ra, Shark còn gợi ý đến vấn đề quan trọng khác là nhà quản lý/vận hành. "Tôi làm việc với rất nhiều thương hiệu quản lý lớn trên thế giới và yêu cầu họ "Hứa" nhưng không tìm được ai mang họ này cả. Tất cả chỉ là dự báo/dự phòng - Prediction/ Projection mà thôi. Tôi có thương hiệu, lời nói đọi máu, tin hay không thì tùy… và còn Quân, Thần, Tá, Sứ dẫn nhập thì nhiều, gia giảm tùy chủ vị".

Sau khi đã có được các thông tin cơ bản trên thì việc chạy toán theo Shark Hưng được coi là vấn đề đơn giản và chỉ cần dựa vào công thức.

Đưa ra kết luận cho việc đầu tư condotel Shark Hưng viết, "sự thành công của nhà đầu tư, hay trở thành môi giới giỏi, thì có công thức cả, chứ đâu phải cứ đông tây y kết hợp khấn bái mà thành đâu".