Đề xuất bỏ định giá đất theo thị trường

Theo dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, một trong những điểm nhận được sự quan tâm của dư luận là quy định về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất. Trong đó, đề xuất không định giá đất theo nguyên tắc thị trường là điểm nổi bật.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, việc định giá đất của Nhà nước tại thị trường sơ cấp (giao đất, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng…) theo quy định hiện nay phụ thuộc vào giá thị trường thứ cấp (chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp…) và kết quả từ đơn vị tư vấn.

Tuy nhiên, việc định giá cụ thể gặp khó khăn do phụ thuộc vào nhiều yếu tố như thông tin dữ liệu đầu vào chưa đầy đủ, trình độ năng lực chuyên môn của người định giá, biến động thị trường... Những yếu tố này không phản ánh đúng bản chất giá đất, kết quả định giá thiếu thống nhất, chưa phát huy vai trò quyết định, điều tiết của Nhà nước, ảnh hưởng đến tiến độ tiếp cận đất đai.

"Phương pháp thặng dư để định giá không phản ánh đúng giá trị tăng thêm của đất trong tương lai, làm cho giá mà Nhà nước quyết định bị phụ thuộc, chạy theo sự biến động của thị trường", Bộ Nông nghiệp và Môi trường đánh giá.

Do đó, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất việc định giá đất phải bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất. Bảng giá đất sẽ áp dụng kèm theo các hệ số điều chỉnh; dự kiến bảng giá đất có giá trị trong 5 năm, còn hệ số điều chỉnh sẽ được xem xét và điều chỉnh hằng năm.

Trước đó, Luật Đất đai 2024 đã bỏ quy định về khung giá đất và định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Theo đó, UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất và HĐND cấp tỉnh quyết định, công bố hằng năm để bám sát thực tế địa phương. Luật cũng quy định cụ thể các phương pháp định giá đất và các trường hợp áp dụng bảng giá đất.

Tuy nhiên, sau thời gian triển khai, thực tế cho thấy bảng giá đất được áp dụng tại nhiều địa phương tăng nhiều lần, nghĩa vụ tài chính của người dân cũng tăng cao. Theo bảng giá đất tại Hà Nội có hiệu lực từ ngày 20/12/2024 đến 31/12/2025, giá đất tại các thửa mặt đường ở loạt phố của quận Hoàn Kiếm (cũ) gấp gần 4 lần bảng giá cũ. Giá đất ở theo bảng mới tại Hà Nội tăng bình quân 150 - 270%.

Tại Đà Nẵng, theo bảng giá đất có hiệu lực từ ngày 7/7/2025, với biên độ điều chỉnh cũng rất mạnh. Giá đất ở đô thị có nơi tăng cao nhất là 172% và một số quận nội thành khác cũng tăng từ 125 – 140%. Còn tại TP.HCM, giá đất tại bảng điều chỉnh áp dụng đến hết năm 2025 cũng tăng từ 4 - 38 lần, tuy nhiên vẫn thấp hơn giá thị trường từ 25 – 50% (chưa kể hệ số K).

Nhà nước định giá đất cần có hệ thống dữ liệu thông tin đầy đủ

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho rằng, việc Nhà nước quyết định giá đất trên thị trường sơ cấp là phù hợp và là xu thế tất yếu, việc xác lập giá đất sơ cấp một cách minh bạch sẽ góp phần bình ổn thị trường.

"Nhà nước trực tiếp định giá ở thị trường sơ cấp và để cơ chế thị trường vận hành tại giao dịch thứ cấp, đồng thời kiểm soát thông qua công cụ thuế sẽ vừa tháo gỡ khó khăn tài chính cho doanh nghiệp vừa giúp hạ nhiệt giá nhà và tránh tình trạng giá đất bị chi phối bởi giá ảo của thị trường", ông Châu cho biết.

Ông Châu cũng nhấn mạnh, việc này là cần thiết để kiểm soát đầu vào và tạo ổn định cho nền kinh tế. Thị trường sơ cấp là nơi Nhà nước phân bổ quỹ đất thông qua các hình thức giao, cho thuê hoặc chuyển mục đích sử dụng nên việc Nhà nước định giá ở thị trường này là hợp lý.

"Trong bối cảnh hiện nay, cơ chế định giá thông qua tổ chức tư vấn và hội đồng thẩm định cấp tỉnh bộc lộ nhiều kẽ hở, dễ xảy ra thông đồng giữa các bên, làm phát sinh tiêu cực. Do đó, Nhà nước trực tiếp định giá ở thị trường sơ cấp là hợp lý, giúp làm giảm giá nhà và hạn chế được tình trạng giá ảo" , ông Châu nhận định.

Theo bà Nguyễn Quỳnh Trang, Trưởng bộ phận Dịch vụ Định giá & Tư vấn Savills Hà Nội, việc Nhà nước quyết định giá đất thay vì hoàn toàn theo nguyên tắc thị trường là một bước điều chỉnh lớn. Tuy nhiên, hiệu quả của chính sách sẽ phụ thuộc rất lớn vào cách triển khai và dữ liệu đi kèm.

“Nếu thiếu hệ thống thông tin đầy đủ, cập nhật hoặc xa rời giao dịch thực tế, giá đất sẽ khó phản ánh đúng giá trị sử dụng đất. Điều này có thể ảnh hưởng đến khả năng lập dự toán ngân sách, gây khó khăn cho nhà đầu tư hoặc tạo sự thiếu nhất quán giữa các địa phương, đặc biệt khi chưa có cơ sở dữ liệu định giá đất toàn quốc”, bà Trang chia sẻ.

Bà Trang cũng cho biết, hiện nay, hội đồng thẩm định giá đất chủ yếu gồm đại diện từ các sở ngành địa phương và không phải thành viên nào cũng có chuyên môn sâu hoặc kinh nghiệm thực tiễn về định giá bất động sản, điều này có thể hạn chế năng lực phản biện kỹ thuật của hội đồng. Do đó, cần tiếp tục nâng cao năng lực tổ chức tư vấn, mở rộng thành phần chuyên gia độc lập trong hội đồng thẩm định. Đồng thời, công khai quy trình, dữ liệu và tiêu chí định giá để tạo niềm tin cho thị trường.

×