Thị trường bất động sản biến động: Chuyên gia chỉ ra 3 phân khúc triển vọng

05/10/2022 08:36 GMT+7
Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn 3 tháng cuối năm, thời điểm này được nhiều nhà đầu tư đặt nhiều kỳ vọng. Các chuyên gia bất động sản cũng chỉ ra 3 phân khúc là nhà ở, bất động sản công nghiệp và nghỉ dưỡng đáng để nhà đầu tư “xuống tiền”.

Thị trường bất động sản biến động liên tục

Năm 2022, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục có đột phá mới nhờ vào nhu cầu nhà ở của người dân còn nhiều. Tuy nhiên, theo các chuyên gia nhận định hiện nay thị trường bất động sản đang có dấu hiệu "chững" lại bởi nhiều nguyên nhân.

Thứ nhất là tình trạng siết chặt tín dụng của Ngân hàng Nhà nước để hạn chế dư nợ đối với lĩnh vực bất động sản. Theo số liệu thống kê, dư nợ tín dụng BĐS đạt 2,3 triệu tỷ đồng (chiếm 20,66%). Trong đó, tỷ lệ dư nợ tín dụng BĐS mục đích tự sử dụng chiếm 66,3% (~1,55 triệu tỷ đồng). Ngược lại, dư nợ tín dụng với mục đích kinh doanh chỉ có 33,7%.

Theo các chuyên gia, việc Nhà nước siết chặt tín dụng có tác dụng "loại bỏ" tình trạng đầu cơ, đầu tư lướt sóng. Điều này tránh dẫn tới tình trạng bong bóng bất động sản. Tuy nhiên, thông tin nới "room" tín dụng ngày 7/9 khiến cho tâm lý nhiều nhà đầu tư biến động mạnh mẽ. Việc nới tín dụng này chỉ áp dụng cho những dự án có pháp lý chuẩn. Vì vậy, nhiều doanh nghiệp cần phải rà soát lại để có bước đi phù hợp với xu hướng mới hiện nay.

Thứ hai là cắt giảm trái phiếu doanh nghiệp BĐS, quy mô phát hành trái phiếu đạt 180.000 tỷ đồng (giảm 27% so với cùng kỳ năm 2021). So với quý 1, tổng số đợt phát hành trái phiếu trong quý II chỉ còn 16 đợt (giảm đến 63%). Thứ ba là thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản tăng đột biến. Trong năm 2022, thuế thu nhập cá nhân từ BĐS đạt 16,6 tỷ đồng (tăng 73% so với 2021). Đặc biệt ở một số phân khúc và khu vực trung tâm thì giá BĐS cao gấp 20 - 25 lần thu nhập của người dân. Thậm chí là con số này vẫn tiếp tục tăng mà không có dấu hiệu "hạ nhiệt" trong thời gian tới.

Phân khúc nhà ở vẫn "tỏa sáng" khi thị trường bất động sản biến động (Ảnh: TN)

Phân khúc nhà ở vẫn "tỏa sáng" khi thị trường bất động sản biến động (Ảnh: TN)

Bên cạnh đó, ngân hàng Nhà nước thông báo áp dụng lãi suất điều hành mới, tăng lãi suất tiền gửi kỳ hạn 1 tháng đến dưới 6 tháng từ 4% lên 5%/năm. Theo đó, hàng loạt ngân hàng thương mại cũng tăng biểu lãi suất huy động ngắn hạn.

Nhiều ý kiến lo ngại, điều này sẽ kéo lãi suất cho vay tăng theo, khiến nhu cầu đầu tư nhà đất giảm. Tuy nhiên, ở góc độ khác, lãi suất tăng sẽ khiến nhu cầu vay ngân hàng để đầu cơ bất động sản giảm, thị trường sẽ chỉ còn những nhà đầu tư phục vụ mục đích ở thật.

Một số chuyên gia nhận định kể từ năm 2019 thị trường bất động sản đã có dấu hiệu không tốt. Trong khi năm 2018 cả nước có gần 200.00 sản phẩm mới đưa vào thị trường thì năm 2019 chỉ còn 1 nửa. Trong 2 năm 2020 - 2021 dịch Covid-19 khiến nguồn cung tiếp tục sụt giảm. Đặc biệt, trong 9 tháng đầu năm 2022 chỉ còn có hơn 30.000 sản phẩm mới tung vào thị trường, giảm 40% so với cùng kỳ năm 2021.

3 phân khúc nên đầu tư khi thị trường bất động sản biến động

Trong bối cảnh thị trường bất động sản biến động, không phải hạng mục bất động sản nào cũng an toàn và ổn định. Theo các chuyên gia đánh giá, 3 phân khúc vẫn được các nhà đầu tư ưa chuộng đó là bất động sản nghỉ dưỡng, nhà ở và bất động sản công nghiệp.

Nhiều nhà đầu tư có kinh nghiệm và chuyên gia bất động sản cũng cho rằng, vào thời điểm này, đầu tư vào những phân khúc hướng tới nhu cầu ở thật của người dân, không đầu tư lướt sóng, sẽ là an toàn và triển vọng nhất. Vì dù thị trường có biến động như thế nào, loại hình bất động sản đáp ứng nhu cầu để ở sẽ không chịu nhiều tác động, thậm chí vẫn tăng giá nếu nguồn cầu lớn.

Thị trường bất động sản công nghiệp hứa hẹn thu hút được nhiều nhà đầu tư nước ngoài (Ảnh: BM)

Thị trường bất động sản công nghiệp hứa hẹn thu hút được nhiều nhà đầu tư nước ngoài (Ảnh: BM)

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định kênh đầu tư hàng đầu bao giờ cũng là bất động sản. Bất động sản có các phân khúc bình dân, trung cấp và cao cấp thuộc nhiều loại hình bất động sản nhà ở, bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp…

"Khi quá trình đô thị hóa đang tăng nhanh thì nhu cầu nhà ở cũng gia tăng rất cao. Chỉ đến khi đa số người dân đều sống ở đô thị thì phân khúc bất động sản nhà ở mới có thể đi ngang. Về phân khúc bất động sản công nghiệp, thường chỉ phù hợp nhà đầu tư lớn, nên với mức tài chính 3 - 5 tỷ thì kênh nhà ở vẫn là tối ưu. Còn bất động sản nghỉ dưỡng vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn nhất sau phân khúc nhà ở", ông Hà nhận định.

Đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, dự kiến trong 3 tháng cuối năm nay, đối tượng khách nội địa vẫn là nguồn cầu chủ đạo. Các gói giảm giá của khách sạn, khu nghỉ dưỡng và hãng hàng không sẽ tiếp tục giúp gia tăng nguồn khách nội địa khi tình hình dịch bệnh trong nước được kiểm soát. Bên cạnh đó, các phương án đón khách quốc tế trong tương lai dài hơn cũng cần được chuẩn bị kỹ lưỡng nhằm sẵn sàng đón nguồn cầu này mà vẫn đảm bảo tính an toàn.

Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng được dự báo là phân khúc triển vọng trong thời gian tới (Ảnh: TN)

Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng được dự báo là phân khúc triển vọng trong thời gian tới (Ảnh: TN)

Còn đối với bất động sản công nghiệp, các chuyên gia cho rằng nhu cầu thuê được dự báo sẽ tăng cao ở cả mảng đất công nghiệp và kho xưởng cho thuê. Giá thuê dự kiến tiếp tục được duy trì ở mức cao. Thị trường bất động sản công nghiệp tiếp tục thu hút sự tham gia của nhiều nhà đầu tư nước ngoài thông qua các thương vụ hợp tác và liên doanh, bên cạnh một số chủ đầu tư bất động sản lớn trong nước tuyên bố các kế hoạch mở rộng đầu tư sang lĩnh vực bất động sản công nghiệp.



Thái Nguyễn