Ai hưởng lợi từ đề xuất tăng 30% giá đất ở Hà Nội?

Giá thị trường còn chênh giá nhà nước quy định

Theo dự thảo Nghị quyết của HĐND Thành phố Hà Nội "Về giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến ngày 31/12/2024", giá các loại đất được thành phố đề xuất tăng bình quân 30%.

Nhận định về vấn đề này, ông Đặng Văn Quang, Giám đốc Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam cho rằng, việc điều chỉnh giá đất theo hướng tiệm cận hơn với thị trường là cần thiết. Nếu được thông qua, việc tăng giá này sẽ giảm bớt sự chênh lệch giữa bảng giá và mặt bằng thị trường. Tuy nhiên, dù có điều chỉnh tăng ở mức nêu trên, giá đất vẫn còn khoảng cách tương đối xa giữa giá thị trường với khung giá của nhà nước tại một số khu vực. 

Theo ông Quang, lần điều chỉnh gần nhất cũng đã cách đây vài năm, trong khi giá đất có nhiều biến động, khung giá đất hiện nay vẫn chưa phản ánh đúng giá thị trường. "Theo dự thảo tờ trình của UBND thành phố Hà Nội, giá đất ở đô thị dự kiến cao nhất hơn 200 triệu đồng/m2 áp dụng cho một số địa bàn thuộc quận Hoàn Kiếm như phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Lê Thái Tổ. Tuy nhiên trên thực tế hiện nay ở các khu vực này, giá đất thực tế rơi vào 500-600 triệu đồng/m2", ông Quang lấy ví dụ.

Đồng quan điểm với lãnh đạo JLL, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, mức tăng 30% vẫn là thấp và vẫn còn khoảng cách rất xa so với giá thị trường hiện nay.

"Giá đất hiện nay tại khu vực phố Hàng Bông, Hàng Bạc theo chính khảo sát của Hà Nội là 800 - 900 triệu đồng/m2, vậy tại sao trong dự thảo chỉ đưa ra giá cao nhất là hơn 200 triệu/m2? Nếu áp dụng bảng giá như thế này sẽ làm thất thu thuế Nhà nước", ông Võ phân tích.

Không có quá nhiều tác động?

Nhận định về tác động của việc điều chỉnh giá đất này của Hà Nội, Theo GS. Đặng Hùng Võ, thực tế bảng giá đất chỉ ảnh hưởng đến thuế và phí. Đã đến lúc bảng giá đất phải được quy định bằng giá trung bình trên thị trường để giảm thất thoát thuế phí, chống thất thu ngân sách. "Tất cả các thành phố lớn trên thế giới đều phát triển cơ sở hạ tầng từ nguồn thu từ thuế và phí tại chỗ. Nếu không hoàn chỉnh thuế đất thì việc xây dựng các đô thị Việt Nam sẽ thất bại", GS. Đặng Hùng Võ chỉ rõ.

Vị chuyên này kiến nghị mức tăng cần tiệm cận, thậm chí bằng giá thị trường. Nếu thấy việc tăng này làm mức thuế phí "nặng nề" hơn thì có thể tính toán giảm tỷ suất thuế. "Về lâu dài, thị trường bất động sản sẽ bớt đầu cơ. Nếu giảm được đầu cơ thì chắc chắn giá đất sẽ giảm", ông Võ nhận định.

Ở lĩnh vực nghiên cứu thị trường bất động sản, ông Đặng Văn Quang cho rằng, khung giá đất này sẽ không ảnh hưởng nhiều ở khía cạnh trực tiếp nhưng sẽ ảnh hưởng ở mặt gián tiếp.

"Với sự điều chỉnh này, nhiều người có suy nghĩ rằng khung giá đất tăng sẽ kéo theo giá bất động sản thành phố sẽ tăng, nhất là phân khúc đất nền. Thêm nữa, khi giá đất tăng, giải phóng mặt bằng (GPMB) tăng, chi phí thu hồi đất, tạo quỹ đất cho các dự án bất động sản tăng sẽ làm chi phí tăng. Tuy nhiên, mức tăng này đều chia đều cho toàn bộ dự án thì chi phí tăng sẽ không hề lớn", ông Quang phân tích.

Do vậy, theo ông Quang, việc thay đổi khung giá đất chỉ là một trong những yếu tố góp phần đẩy giá bất động sản Hà Nội, và nếu có tăng thì thực chất do yếu tố tâm lý là chủ yếu chứ không phải do thị trường, giá thành.