Cocobay Đà Nẵng “vỡ trận”, các chuyên gia nói gì?

Theo ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, cách đây 2 – 3 năm, khi condotel bùng nổ ở Việt Nam, cam kết lợi nhuận được coi là một chính sách phổ biến của các chủ đầu tư để thu hút khách hàng. Chính điều này đã tạo ra một cuộc cạnh tranh giữa các dự án về mức độ lợi nhuận cam kết và dẫn đến mức lợi nhuận mà các chủ đầu tư cam kết cao đến mức khó tin.

Ông Troy cũng nhấn mạnh đến những cảnh báo được đưa ra về mức cam kết khủng này. Tuy nhiên, vẫn có không ít những nhà đầu tư chạy theo mức lợi nhuận hấp dẫn.

Sau đó, các dự án condotel được vận hành, đi vào hoạt động. Lúc này, những cam kết lợi nhuận trước đây mới dần bộc lộ tính bất khả thi nên đã dẫn đến việc phải chấm dứt mức cam kết lợi nhuận như đã hứa với các chủ sở hữu condotel.

Giải thích thêm về vấn đề này, ông Troy cho hay, hiểu một cách đơn giản thì bởi hoạt động của dự án không đáp ựng được với mức hứa hẹn. Điều này có nghĩa là công ty mẹ phải trợ cấp cho hoạt động vận hành condotel. Đồng thời, các chủ đầu tư cũng còn thiếu kinh nghiệm nên thường tính mức lợi nhuận cam kết vào giá bán condotel ban đầu những không đầu tư lại mức chênh lệch này vào dự án.

Nhà đầu tư condotel đã không nhận lại được gái trị từ phần chênh lệch mà họ phải trả so với giá thị trường. Do đó, những mức lợi nhuận cam kết cao trong dài hạn càng trở nên hấp dẫn đến mức phi lý.

Chuyên gia của Savills Việt Nam cũng cho rằng, đây không phải câu chuyện gì mới lạ với thị trường condotel trên thế giới. Đồng thời ông Troy khẳng định , "Đây là cơ hội để thị trường Việt Nam học hỏi. Chắc chắn sẽ có thêm các trường hợp dự án condotel không thể đáp ứng được mức lợi nhuận cam kết bởi chúng ta có thể nhìn thấy đâu đó trên thị trường vẫn tồn tại các dự án chưa được chủ đầu tư đúng mức từ phần bù thu được khi bán hàng."

Tuy vậy, kinh nghiệm từ thị trường khác sẽ cho thấy diễn biến này sẽ ít có khả năng dẫn tới khủng hoảng.

Chuyên gia của Savills cũng mách nước cho tình huống cam kết lợi nhuận bị chấm dứt, "Hướng giải quyết thông thường nhất là ban hành một cáo bạch về đầu tư với báo cáo tài chính được kiểm toán, từ đó kết nối với lượng vốn phong tỏa để đáp ứng cho hoạt động vận hành dự án."

Dẫn chứng từ nhiều quốc gia như Singapore, Hong Kong và Australia, ông Troy cho đây là giải pháp bắt buộc để đảm bảo chủ đầu tư tuân thủ nghĩa vụ và người mua được bảo vệ.

Các chủ đầu tư lớn, vững mạnh và ổn định với bảng cân đối kế toán mạnh vẫn sẽ có thể hoàn thành cam kết lợi nhuận của mình đã đưa ra. Nhưng nếu cam kết này kéo dài trong vòng 10 năm thì thị trường sẽ có nhiều biến động và gây ra rủi ro cho nhà đầu tư. Bởi vậy, nhà đầu tư cũng cần cẩn trọng với những hứa hẹn của chủ đầu tư về các cam kết lợi nhuận.

Cocobay Đà Nẵng cũng không phải dự án condotel đầu tiên rơi vào cảnh "vỡ trận". Trước đó, năm 2017, trường hợp dự án Bavico Nha Trang (số 2 Phan Bội Châu, TP. Nha Trang, Khánh Hòa) cũng đã khiến thị trường náo lộn một thời gian.

Chủ đầu tư Bavico Nha Trang cũng đã từng hút khách đầu tư bởi mức cam kết lợi nhuận lên đến 15%/năm. Thế nhưng, chủ đầu tư chỉ trả số tiền lợi nhuận đúng cam kết trong vài tháng đầu rồi sau đó xin giảm từ 15%/năm xuống còn 8%/năm.

Ông Dương Đức Hiển, Giám đốc kinh doanh nhà ở miền Bắc & miền Trung Savills Việt Nam cũng cho biết thêm, hầu hết những dự án nghỉ dưỡng nước ngoài cam kết lợi nhuận với khách hàng chỉ khoảng 5-7%/năm, đây là mức hoàn toàn thực tế và khả thi.

Ông Hiển chỉ ra, tỷ lệ hấp thu phòng khách sạn, chi phí quảng cáo, khuyến mại, truyền thông... để thu hút khách hàng sẽ ảnh hưởng đến doanh thu và ảnh hưởng trực tiếp đến cam kết lợi nhuận với khách hàng.

Cũng có quan điểm chung với chuyên gia của Savills, ông Michael Piro, Giám đốc điều hành (Chief Operating Officer – COO) của Indochina Capital Corporation, cho rằng mức cam kết lợi nhuận 8 - 12% trong thời gian 8 - 10 năm của các chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam là không tưởng.

Ông Phạm Thanh Hưng (Shark Hưng), Phó chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Bất động sản Thế Kỷ (CenLand) chia sẻ: "Tất cả những miếng ngon thì đều có nguy cơ mắc nghẹn. Vậy nên cân nhắc khả năng nuốt trôi."

Shark Hưng cũng đưa ra các lưu ý cho nhà đầu tư condotel. Nhà đầu tư cần hiểu biết về đất đai và xây dựng, cụ thể là phải có kinh nghiệm bóc tách để nắm rõ suất đầu tư thực tế và giá chào bán cho nhà đầu tư tức giá trị trường.

Đồng thời cũng cần tìm hiểu thêm về thứ hạng/sao của condotel dựa vào vị trí, hạ tầng, tiện ích, môi trường và dịch vụ. Nhà đầu tư cũng có thể nghiên cứu về tiêu chí xếp hạng của Tổng cục Du lịch.

Đặc biệt, cần cân nhắc giá bán lẻ khả dĩ đối với hạng sao đã xác định, có thể tham khảo ở các đại lý về du lịch trước khi đầu tư. Shark Hưng cũng nhấn mạnh đến tiêu chí quan trọng đó là nhà quản lý, vận hành căn hộ.

"Cá mập" này cũng khẳng định thêm: "Sự thành công của nhà đầu tư, hay trở thành môi giới giỏi, thì có công thức cả, chứ đâu phải cứ đông tây y kết hợp khấn bái mà thành đâu".