Đặt cọc trước 20% giá khởi điểm khi đấu giá đất có ngăn được “đầu cơ, thổi giá”?

Mục đích đấu giá đất để "thổi giá"

Thời gian qua cho thấy, mặc dù quy trình, thủ tục tổ chức đấu giá đất đã được pháp luật quy định, tuy nhiên vẫn còn những kẽ hở khiến một số cá nhân, doanh nghiệp lợi dụng để trục lợi. Nổi bật nhất là tình trạng mức đấu giá trúng bị đẩy lên rất cao, sau đó doanh nghiệp, cá nhân lại bỏ cọc, gây nhiễu loạn thị trường.

Trường hợp tiêu biểu nhất thời gian qua là phiên đấu giá đất tại khu đô thị Thủ Thiêm, TP.HCM khi kết quả đấu giá đất trúng 2,45 tỷ đồng/m2 gây xôn xao dư luận. Ngay sau thời điểm đó, giá đất xung quanh khu vực đã bị "thổi giá" lên theo.

Mục tiêu của việc đấu giá đất là tạo thêm nguồn cung cho người có nhu cầu nhà ở. Nhưng nhiều năm trở lại đây, đấu giá đất lại trở thành một thị trường đầu cơ mới. Các suất trúng đấu giá liên tục bị mua đi bán lại, nếu không bán được, nhà đầu tư lập tức bỏ cọc.

Tình trạng bỏ cọc đấu giá đất còn xảy ra tại nhiều địa phương khác trên cả nước, đặc biệt là Hà Nội. Đơn cử, trước đây, đại diện Trung tâm Phát triển quỹ đất quận Cầu Giấy cho biết, liên quan đến phiên đấu giá 25 lô đất thuộc khu X4 phường Mai Dịch (quận Cầu Giấy, Hà Nội), có mức giá trúng cao nhất gần 400 triệu đồng/m2, tuy nhiên người đấu giá trúng 4 lô đất đã bỏ cọc.

Dù chỉ có 25 lô đất được mang ra đấu giá nhưng phiên đấu giá có hơn 700 hồ sơ nộp, thậm chí nhiều nhà đầu tư còn nộp từ 5 – 10 bộ hồ sơ. Sau khi phiên đấu giá kết thúc, kết quả trúng đấu giá khiến nhiều người không khỏi bang hoàng vì giá trúng cao gấp hơn 2 lần mức giá khởi điểm vốn đã cao.

Hay như đầu năm 2022, trung tâm quỹ đất huyện Mê Linh phải hủy bỏ kết quả đấu giá đất gần 20 thửa do người trúng đấu giá không hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Số tiền nhà đầu tư bỏ cọc trên địa bàn huyện khoảng 60 tỷ đồng.

Nhiều chuyên gia nhận định việc trúng đấu giá đất với giá cao rồi bỏ cọc sẽ xác lập mặt bằng giá mới cho toàn bộ khu vực xung quanh. Nhiều người sẽ căn cứ vào giá như vậy sẽ tính giá chuyển nhượng lên cao. Đặc biệt gây khó khăn cho công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.

Kỳ vọng quy định tiền cọc 20% giúp minh bạch thị trường đấu giá đất

Các chuyên gia bất động sản đánh giá, tình trạng nhà đầu tư bỏ cọc sau đấu giá diễn ra phổ biến do không có nhu cầu thực mà chỉ nhằm "lướt sóng" kiếm lời, hoặc thổi giá để bán những lô đất đã mua trước đó ở gần khu vực. 

Thế nhưng, khi thị trường chậm lại, không sang tay ngay được họ sẽ sẵn sàng bỏ số tiền vài trăm triệu đồng tiền cọc mỗi lô đất. Điều này đặt ra vấn đề là các cơ quan chức năng cần có những biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động đấu giá đất.

Do đó, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP được ban hành vào ngày 3/4/2023 có quy định phải đóng trước tiền cọc 20% tổng giá trị lô đất, được xem là một giải pháp kịp thời và kỳ vọng sẽ ngăn chặn được tình trạng đầu cơ, "thổi giá" đất đấu giá và bỏ cọc.

Theo đó, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP đã bổ sung Điều 17a vào Nghị định số 43/2014/NĐ-CP về đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất.

Theo quy định của Nghị định số 10/2023/NĐ-CP, việc tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện: thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 Luật Đất đai; đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai, khoản 2 và khoản 3 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; phải nộp tiền đặt cọc trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất;…

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết, thời gian qua việc bỏ cọc sau khi trúng đấu giá đất xảy ra rất nhiều, do người tham gia phần lớn đều với mục đích "lướt sóng", thổi giá gây nhiễu loạn thị trường.

"Một số cá nhân thiếu tiềm lực tài chính và tính toán thị trường không tốt, bỏ mức cao hơn rất nhiều giá trị thực tế, đến khi mang sản phẩm đi bán thì không bán được. Chính vì thế việc quy định mức đặt cọc cao sẽ giúp hạn chế được tình trạng "lướt sóng" đấu giá, tạo sự minh bạch cho thị trường", ông Đính nhận định.

Bên cạnh đó, một số chuyên gia cho rằng đây mới chỉ được xem như một giải pháp tình thế. Để giải quyết được triệt để tận gốc vấn đề thì cần sửa đổi lại một số nội dung quy định của luật. Những quy định về đấu giá đất đang có "độ vênh" giữa văn bản pháp quy và thực tế triển khai. Ví dụ là, việc xác định mức giá khởi điểm căn cứ vào bảng khung giá đất thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế; cùng với đó luật cũng chưa quy định rõ ràng về tiến độ thực hiện dự án, do đó sau khi trúng đấu giá nhiều lô đất bỏ không hàng chục năm trời, gây lãng phí.