Đất thừa kế chưa cấp sổ đỏ có được phép xây nhà ở?

Nhà ở thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng

Căn cứ khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 và khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013, đối với trường hợp được miễn giấy phép xây dựng thì nhà ở phải đáp ứng các điều kiện sau:

- Phải được xây trên đất ở.

- Phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn (hầu hết trên thực tế đều đáp ứng được).

Như vậy, nếu thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng thì điều kiện được phép xây dựng nhà ở khá đơn giản, chủ yếu là phải xây trên đất ở.

Nhà ở thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng

Căn cứ khoản 2 Điều 107, khoản 1 Điều 89 Luật Xây dựng 2014, đối với trường hợp nhà ở phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công thì chủ đầu tư (bao gồm cả hộ gia đình, cá nhân) phải có giấy phép xây dựng trước thời điểm khởi công.

Riêng trường hợp đất chưa được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng thì sử dụng những loại giấy tờ quy định tại Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP để hoàn tất hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo đúng quy định.

Những loại giấy tờ có giá trị pháp lý thay thế Sổ đỏ, Sổ hồng khi đề nghị cấp giấy phép xây dựng như:

(1) Các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp, cụ thể:

- Các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013.

- Giấy tờ quy định Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2013 và quy định tại khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP hoặc

- Giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

(2) Giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ sau ngày 01/7/2004 nhưng không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, gồm:

- Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc

- Quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hợp đồng thuê đất kèm theo (nếu có) hoặc

- Giấy tờ về trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc

- Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

(3) Báo cáo rà soát, kê khai hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất kiểm tra và quyết định xử lý theo quy định tại Điều 28 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

(4) Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp người sử dụng đất đã có giấy tờ hợp pháp về đất đai theo quy định tại thứ tự (1) nhưng đề nghị được cấp giấy phép xây dựng sử dụng vào mục đích khác với mục đích sử dụng đất đã được ghi trên giấy tờ đó.

Tóm lại, khi xây dựng nhà ở nếu thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công thì chủ đầu tư phải có giấy phép; trường hợp không có Sổ đỏ, Sổ hồng để xin giấy phép xây dựng thì sử dụng những loại giấy tờ khác chứng minh quyền sử dụng đất thay thế.

Cũng cần phải lưu ý: Dù có loại giấy tờ nào chứng minh quyền sử dụng đất đi chăng nữa thì điều kiện tiên quyết để được giấy phép xây dựng là giấy tờ đó phải ghi đất ở (đất thổ cư).

Trên đây là quy định trả lời cho câu hỏi: Người dân được phép xây nhà trên đất thừa kế chưa có Sổ đỏ không? Đây là quy định khá phức tạp nếu thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công, do vậy, người dân cần xem kỹ và chuẩn bị đầy đủ điều kiện trước khi xây dựng để tránh trường hợp bị phá dỡ.