Dự kiến không cho vay để đặt cọc bất động sản hình thành trong tương lai

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang lấy ý kiến đối với Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39/2016/TT-NHNN (Thông tư 39) quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài (TCTD) đối với khách hàng.

Theo Ngân hàng Nhà nước, trong quá trình triển khai thực hiện Thông tư 39, một số TCTD, NHNN chi nhánh tỉnh, thành phố đề nghị NHNN làm rõ một số nội dung tại Thông tư 39; đồng thời, để tiếp tục hoàn thiện khuôn khổ pháp lý cho hoạt động cho vay của TCTD đối với khách hàng an toàn, hiệu quả, phù hợp với xu thế phát triển của công nghệ. Vì vậy việc nghiên cứu sửa đổi, bổ sung một số Điều của Thông tư 39/2016/TT-NHNN là cần thiết để tạo điều kiện cho các TCTD thống nhất thực hiện.

Không cho vay đặt cọc bất động sản hình thành trong tương lai

Một trong những nội dung đáng chú ý được đề cập trong dự thảo là việc bổ sung những nhu cầu vốn không được cho vay.

Cụ thể, dự thảo dự kiến cấm cho vay để chứng minh khả năng tài chính của khách hàng vay trong các quan hệ giao dịch dân sự với bên thứ ba.

Bên cạnh đó, góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh mà vốn góp hình thành nên vốn điều lệ của bên nhận vốn góp; góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh không hình thành nên vốn điều lệ của bên nhận vốn góp; nhận chuyển nhượng phần vốn góp tại công ty khác.

Hay như việc thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật; bù đắp vốn tự có/hoàn tiền vay để mua bất động sản/hàng hóa.

Đây cũng là những nhu cầu vốn không được cho vay được đề cập tại Dự thảo lần này.

Lý giải, NHNN cho biết, đối với trường hợp cho vay góp vốn, hợp tác kinh doanh không hình thành vốn điều lệ của đơn vị nhận góp vốn, việc đánh giá phương án khả thi và khả năng trả nợ của khách hàng là rất khó do hiệu quả của phương án được xác định bởi khoản lợi tức cố định do bên nhận góp vốn cam kết trả cho khách hàng.

Bên cạnh đó, không phụ thuộc vào tình hình kinh doanh của bên nhận góp vốn và nguồn trả nợ của khách hàng được thẩm định phụ thuộc hoàn toàn vào nguồn tiền của bên nhận góp vốn; việc xác định vốn vay được sử dụng đúng mục đích được thực hiện thông qua việc kiểm soát tiền được chuyển cho bên nhận góp vốn

Tuy nhiên, sau khi giải ngân vào tài khoản của bên nhận góp vốn, một số trường hợp TCTD không kiểm soát được việc sử dụng vốn của bên nhận góp vốn, không đánh giá thường xuyên tình hình tài chính, tình hình hoạt động, khả năng trả nợ của bên nhận vốn góp.

Đối với trường hợp cho vay góp vốn, hợp tác kinh doanh hình thành vốn điều lệ của đơn vị nhận góp vốn, thực tế cho thấy một số trường hợp chủ đầu tư/đơn vị nhận vốn góp là doanh nghiệp mới thành lập; các hồ sơ, tài liệu liên quan đến doanh nghiệp cho thấy doanh nghiệp không có nhân sự có kinh nghiệm, không có máy móc, phương tiện hoạt động thi công công trình; không có tài sản cố định phục vụ hoạt động quản lý, kinh doanh, chủ đầu tư nhận vốn góp không có khả năng tài chính cũng như năng lực thực hiện dự án/phương án.

Trong khi đó, TCTD thực hiện thẩm định, quyết định cho vay, kiểm tra, giám sát vốn vay thiếu chặt chẽ…

Về cho vay hoàn vốn tự có, việc cho vay này tiềm ẩn rủi ro về việc sử dụng vốn vay và tính xác thực của các giao dịch mà TCTD tài trợ trong thực tế; TCTD sẽ không kiểm soát được việc khách hàng sử dụng số tiền được giải ngân.

Về cho vay thanh toán tiền đặt cọc, TCTD cấp tín dụng cho khách hàng để đặt cọc hướng đến các công ty này chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai. Song hầu hết các dự án bất động sản sẽ chuyển nhượng chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật như chưa có giấy phép xây dựng, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...

Sau khi TCTD cấp tín dụng, khách hàng và chủ đầu tư hủy hợp đồng đặt cọc do không hoàn thiện được thủ tục pháp lý để ký hợp đồng chuyển nhượng. Do đó, việc kiểm soát mục đích sử dụng vốn khó khăn, tiềm ẩn rủi ro.

Kiểm soát việc cho vay để đầu tư kinh doanh chứng khoán; cho vay mua, kinh doanh bất động sản

Dự thảo cũng bổ sung quy định về kiểm soát việc cho vay để đầu tư kinh doanh chứng khoán; cho vay mua, kinh doanh bất động sản; cho vay cho các dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư; cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn theo đánh giá của tổ chức tín dụng.

"Bổ sung nội dung để quản lý chặt chẽ hơn đối với cho vay để đầu tư kinh doanh chứng khoán; cho vay mua, kinh doanh bất động sản; cho vay cho các dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư; cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn theo đánh giá của tổ chức tín dụng", NHNN nêu.