Giá nhà ở Hà Nội ngày càng cao, người có nhu cầu ở chọn phương án nào?

Giá nhà ở Hà Nội tăng cao do "thổi giá" của giới đầu cơ

Bộ Xây dựng cho biết, giá nhà ở Hà Nội quý III/2024, trong đó có phân khúc chung cư tiếp tục tăng ở cả dự án mới và cũ. Mặt bằng giá dự án mới đã tăng khoảng 4 - 6% so với quý II/2024 và 22 - 25% so với cùng kỳ năm trước.

Nguyên nhân tăng giá trong thời gian qua, một phần lớn do tác động bởi việc biến động tăng đối với chi phí liên quan đến đất đai, đặc biệt tại một số địa phương; sản phẩm nhà ở giá bình dân không đủ nguồn cung cho nhu cầu của thị trường. Theo đó, giá bán chung cư tăng lên, đặc biệt có một số khu vực tăng cục bộ lên khoảng 35 - 40%, tùy từng vị trí so với quý trước.

Trên thị trường phân khúc căn hộ chung cư bình dân (có mức giá bán dưới 25 triệu đồng/m2) gần như không có giao dịch và sản phẩm để bán. Căn hộ chung cư trung cấp (có mức giá khoảng 25 - 50 triệu đồng/m2) vẫn chiếm tỉ trọng cao về giao dịch và nguồn cung trên thị trường. Thứ tự còn lại là căn hộ chung cư cao cấp, siêu cao cấp (có mức giá trên 50 triệu đồng/m2).

Theo Bộ Xây dựng, nhiều nguyên nhân tác động làm tăng giá bất động sản nhà ở, trong đó có một số nguyên nhân cơ bản, chủ yếu. Trong đó, giá bán bất động sản tăng một phần do biến động tăng đối với chi phí liên quan đến đất đai gần đây cũng như tác động khi áp dụng phương pháp tính và bảng giá đất mới.

Đặc biệt, hiện tượng "tạo giá ảo", "thổi giá" của giới đầu cơ và các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản; lợi dụng sự thiếu hiểu biết, đầu tư theo tâm lý đám đông của người dân để trục lợi cũng là một trong những nguyên nhân khiến giá nhà ở Hà Nội tăng mạnh.

Bên cạnh đó, việc thiếu nguồn cung nhà ở để đáp ứng nhu cầu đại bộ phận người dân do doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn, vướng mắc trong thủ tục pháp lý, đặc biệt là việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, giao đất.

Mặc dù các Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được ban hành và có hiệu lực thi hành, các vướng mắc khó khăn về thể chế, quy định pháp luật (đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, tín dụng...) đối với doanh nghiệp đã cơ bản được tháo gỡ, nguồn cung bất động sản đã cho thấy có sự cải thiện. Tuy nhiên, vẫn còn một số hạn chế do cần có thời gian để các cơ chế, chính sách, pháp luật mới được ban hành được thực thi có kết quả, "đi vào cuộc sống".

Xu hướng dịch chuyển sang tỉnh lân cận do giá nhà ở Hà Nội cao

Theo CBRE, trong bối cảnh giá nhà đất "vượt xa" túi tiền, ngày càng nhiều nhà đầu tư dịch chuyển ra các tỉnh thay vì tập trung vào bất động sản Hà Nội. Xu hướng này bắt đầu từ cuối quý I/2024 và ngày càng diễn ra mạnh mẽ khi quỹ đất thực hiện dự án ở các quận nội đô Hà Nội chỉ còn rất ít. Đặc biệt khi thị trường vùng ven chứng kiến mức giá leo thang đỉnh điểm ở phân khúc biệt thự, liền kề vào quý III/2024.

Nhà đầu tư thường tập trung hướng đến các địa phương có nhiều tiềm năng và động lực phát triển kinh tế mạnh mẽ, sở hữu hạ tầng giao thông hiện đại, đồng bộ như: Quảng Ninh, Hải Phòng hay sở hữu các khu công nghiệp lớn Bắc Ninh, Bắc Giang… Đây cũng là những thị trường đã được "lửa thử vàng" trong giai đoạn bất động sản "đóng băng" thời gian vừa qua.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội nhận định, hiện tại, các sản phẩm căn hộ mua để ở cũng như đầu tư trên thị trường khá đa dạng, tuy nhiên mặt bằng giá cũng cao hơn các năm trước. Vì vậy, việc chờ đợi giá nhà giảm là điều khó khả thi.

"Giá bất động sản chỉ có thể giảm khi nguồn cung dư thừa, nhu cầu tăng chậm làm ảnh hưởng tới thanh khoản thị trường, tác động đến giá bán hoặc là có biến động lớn về vĩ mô, thị trường tài chính, tăng trưởng kinh tế", bà An nhận định.

Một số chuyên gia bất động sản phân tích, mặt bằng giá hợp lý với các suất đầu tư "vừa túi tiền" là một trong những điểm mấu chốt hút dòng tiền đầu tư về với các thị trường bất động sản lân cận Hà Nội. Thay vì đầu tư vào một nhà phố tại Thủ đô, nhà đầu tư có thể chia nhỏ và phân bổ cơ hội sinh lời vào các khu đô thị hiện đại, trung tâm thành phố, đón sóng tăng trưởng hạ tầng, đô thị của địa phương.

Các chuyên gia của CBRE cũng cho biết xu hướng dịch chuyển của người trẻ và nhà đầu tư về các tỉnh phát triển sẽ trở thành một làn sóng mạnh mẽ trong thời gian tới. Cùng với tốc độ phát triển hạ tầng, đô thị của địa phương, chuyển dịch nơi an cư, đầu tư về bất động sản tỉnh sẽ mở ra nhiều cơ hội mới cho giới đầu tư nhanh nhạy đón đầu.