Chính sách mới giảm áp lực thị trường bất động sản TP.HCM

Theo số liệu quý II/2025 từ Savills Việt Nam, TP.HCM đã đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở suốt 5 năm qua. Thành phố đặt mục tiêu phát triển 235.000 căn nhà mới trong giai đoạn 2021-2025, nhưng hiện mới đạt khoảng 24% chỉ tiêu, còn thiếu tới 179.000 căn.

Trong quý II/2025, TP.HCM chỉ ghi nhận 1.600 căn hộ mới (tăng 38% theo năm), đưa nguồn cung sơ cấp lên mức hạn chế 5.400 căn. Lượng bán đạt 2.400 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ 45%. Lũy kế 6 tháng đầu năm, nguồn cung sơ cấp đạt 6.800 căn và lượng bán là 3.800 căn. Trong giai đoạn 2025 - 2027, nguồn cung tương lai dự kiến đạt khoảng 39.000 căn hộ - con số vẫn khá khiêm tốn so với nhu cầu thực tế.

Ở phân khúc liền thổ, tình hình còn khó khăn hơn. Quý II/2025 chỉ có hơn 600 căn sơ cấp và nguồn cung mới chỉ 80 căn. Tỷ lệ hấp thụ giảm xuống mức 15%, với 100 căn được bán trong bối cảnh lượng hàng cao cấp tồn kho lớn và tệp khách mua hạn hẹp. Tính đến nửa đầu năm 2025, nguồn cung sơ cấp chỉ có 700 căn, với 170 giao dịch. Từ nay đến 2027, dự kiến TP.HCM chỉ có thêm khoảng 3.600 căn liền thổ mới, chủ yếu ở khu vực ngoại thành.

Tuy nhiên, trong dài hạn với những thay đổi và cải tiến tích cực từ việc áp dụng luật và các chính sách mới, cho đến các thủ tục phê duyệt pháp lý đã được tinh gọn sẽ tạo nên những kỳ vọng phát triển cho thị trường bất động sản nhà ở tại TP.HCM.

Cùng với những thay đổi ấy, dòng vốn ngoại cũng đang dần tìm đường trở lại. Khung pháp lý hiện tại đã cởi mở hơn rất nhiều, đặc biệt với Luật Nhà ở 2023 cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở thương mại trong 50 năm và có thể gia hạn.

Trong đó, chính sách mở room ngoại (các dự án đủ điều kiện bán cho người nước ngoài) là bước đi quan trọng giúp thị trường hấp thụ dòng vốn quốc tế, đồng thời tạo nền tảng cho thành phố khẳng định vị thế trung tâm bất động sản hội nhập của Đông Nam Á.

Vừa qua, TP.HCM đã công bố thêm 48 dự án đủ điều kiện bán cho cá nhân, tổ chức nước ngoài, nâng tổng số lên 65 dự án. Động thái này được đánh giá là bước tiến quan trọng trong việc thu hút dòng vốn quốc tế và tạo thêm nguồn cầu hợp pháp cho thị trường.

Theo ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc Dịch vụ Kinh doanh Nhà ở Savills TP.HCM nhận định, quy định trần sở hữu 30% căn hộ trong một tòa, hoặc 250 căn nhà liền thổ trong một phường sẽ giúp thị trường hấp thụ dòng vốn ngoại mà không tạo biến động giá quá mạnh. Đây là cú hích quan trọng cho thanh khoản.

"Dù vậy, vẫn còn đó rào cản khi Luật Đất đai 2024 chưa công nhận họ là “người sử dụng đất. Người mua được xác lập quyền sở hữu nhà ở hợp pháp, nhưng quyền sử dụng đất vẫn thuộc chủ thể theo luật định. Do đó, cần làm rõ trong hợp đồng và giấy chứng nhận để bảo vệ quyền lợi khách hàng và giảm thiểu rủi ro pháp lý", ông Duy phân tích.

Khẩu vị đầu tư và triển vọng dài hạn

Về khẩu vị đầu tư đầu tư bất động sản, khách ngoại thường tìm kiếm căn hộ trung - cao cấp, diện tích vừa phải, có thương hiệu quốc tế, tại các vị trí trung tâm hoặc gần metro. Giá trị giao dịch phổ biến từ 500.000 - 1 triệu USD/căn, với các nhà đầu tư đến từ Singapore, Hồng Kông, Hàn Quốc, Đài Loan cùng cộng đồng Việt kiều.

“Chính sách mở cửa có kiểm soát sẽ hỗ trợ giá sơ cấp và nâng tiêu chuẩn dịch vụ. Chủ đầu tư có dự án trong danh mục được phép bán sẽ sở hữu lợi thế lớn trong tiếp cận kênh phân phối quốc tế,” ông Duy nhận định.

Song song với dòng vốn ngoại, Savills cũng quan sát thấy sự dịch chuyển mạnh mẽ của nhà đầu tư phía Bắc vào TP.HCM. Theo ông Duy, có 3 yếu tố dẫn dắt xu hướng này và dự báo thị trường phía Nam tiếp tục là điểm đến của nhà đầu tư phía Bắc trong giai đoạn tới.

Thứ nhất, mặt bằng giá TP.HCM vẫn thấp hơn Hà Nội. Thứ hai, hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3 và sân bay Long Thành đang tạo kỳ vọng lớn. Thứ ba, nguồn cung mới tại TP.HCM cùng vùng phụ cận đa dạng hơn.

"Nhìn xa hơn, việc minh bạch danh mục dự án, cải cách hành chính và đầu tư hạ tầng đồng bộ sẽ giúp TP.HCM khẳng định vị thế trung tâm bất động sản hội nhập của Đông Nam Á. Thành phố có cơ hội không chỉ thu hút FDI vào bất động sản mà còn mở rộng sang tài chính, quản lý tài sản và các dịch vụ đi kèm", ông Duy nhấn mạnh.

Trong bối cảnh đó, Savills Việt Nam vừa khai trương văn phòng bán hàng tại Khu đô thị Sala, Thủ Thiêm. Văn phòng này đóng vai trò là trung tâm tư vấn toàn diện, nơi khách hàng có thể tiếp cận danh mục sản phẩm phong phú - từ căn hộ cao cấp, vừa túi tiền đến sản phẩm quốc tế.

Đồng thời, đây cũng là điểm đào tạo và nâng cao chất lượng dịch vụ cho đội ngũ, nhằm mang đến trải nghiệm chuyên nghiệp và khác biệt cho khách hàng. Khách hàng khi đến đây không chỉ được tư vấn một dự án riêng lẻ, mà còn được hỗ trợ ở cấp độ cao hơn: tư vấn và quản lý danh mục đầu tư bất động sản, phù hợp với nhu cầu dài hạn.

“Chúng tôi tin rằng sự đầu tư này sẽ góp phần nâng cao tính chuyên nghiệp, đồng thời mang đến trải nghiệm tối ưu cho khách hàng trong hành trình tìm kiếm và sở hữu bất động sản", ông Duy nhận định.

×