Ngăn ngừa hiện tượng "doanh nghiệp sân sau" khi xoá tài sản nợ xấu là bất động sản

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Bộ Xây dựng và một số bộ ngành liên quan về việc "Đẩy mạnh việc xử lý tài sản bảo đảm của khoản "nợ xấu" là bất động sản để phục vụ công tác cơ cấu lại các tổ chức tín dụng".

HoREA nhận thấy, rất cần thiết và cấp bách phải đẩy nhanh tiến độ tái cơ cấu các tổ chức tín dụng, gắn liền với xử lý nợ xấu một cách quyết liệt nhưng phải chặt chẽ, nhằm nâng cao chất lượng, hiệu quả hoạt động của từng tổ chức tín dụng theo chuẩn Basel 2, đảm bảo an toàn hệ thống tín dụng và ngăn ngừa hiện tượng "sở hữu chéo", "doanh nghiệp thân hữu, sân sau".

Bởi, bên cạnh ngân hàng, còn có nhiều chủ thể tham gia "giải cứu" các khoản "nợ xấu" tín dụng. Vì không chỉ có cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Công ty quản lý tài sản (VAMC), ngân hàng tổ chức đấu giá tài sản bảo đảm là bất động sản hoặc dự án bất động sản, mà còn có nhiều trường hợp doanh nghiệp thỏa thuận với ngân hàng, hoặc ngân hàng "xin" VAMC cho được nhận lại các khoản "nợ xấu" để phối hợp với chủ đầu tư để tự xử lý các dự án bất động sản là tài sản bảo đảm, góp phần "giải cứu" các khoản "nợ xấu" tín dụng và tái khởi động lại các dự án "trùm mền" đưa trở lại thị trường. Điển hình như Novaland đã mua lại khoảng 35 dự án, Hưng Thịnh mua hơn 10 dự án, Phúc Khang mua 2 dự án "trùm mền" này.

Lấy ví dụ về trường hợp chậm chễ xử lý tài sản bảo đảm khoản vay tín dụng trở thành khoản nợ xấu là dự án kinh doanh bất động sản, HoREA dẫn chứng, dự án Sài Gòn One Tower do Công ty M&C làm chủ đầu tư có diện tích khuôn viên 6.672 m2 trên đất vàng quận 1, TP.HCM, đã xây thô với 41 tầng, cao 195 m, tổng mức đầu tư 256 triệu USD, gồm 5 tầng hầm, 6 tầng khối đế, 34 tầng văn phòng và 133 căn hộ, thời hạn sử dụng đất 50 năm, tính từ năm 2008 khi có quyết định giao đất, cho thuê đất của UBND TP.

Dự án này được thế chấp cho khoản vay tín dụng tính cả gốc và lãi đến năm 2017 lên đến hơn 7.000 tỷ đồng tại Ngân hàng Hàng hải (MSB) và Ngân hàng Đông Á (DAB), trở thành khoản nợ xấu, thuộc một vụ án hình sự, đã được VAMC thu giữ năm 2017 và đã dự kiến đưa ra đấu giá với giá khởi điểm 6.110 tỷ đồng (năm 2019). Nhưng đến nay, VAMC vẫn chưa tổ chức đấu giá được dự án này.

Từ trường hợp điển hình trên, Hiệp hội nhận thấy, việc xử lý tài sản bảo đảm khoản vay tín dụng trở thành khoản nợ xấu là dự án kinh doanh bất động sản thuộc trường hợp được giao đất, cho thuê đất có thời hạn đang"vướng mắc" về pháp lý và thực tiễn.

Cụ thể: Về "vướng mắc" về thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 đối với người trúng đấu giá, Hiệp hội nhận thấy, đối với bất động sản, dự án bất động sản được giao đất, cho thuê đất có thời hạn, Luật Đất đai 2013 chỉ quy định một cách tính thời hạn sử dụng đất là "thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền".

"Do quy định trên, Năm 2019 VAMC đã xác định giá khởi điểm đấu giá 6.110 tỷ đồng trên cơ sở xác định "giá đất cụ thể" tính theo thời gian sử dụng đất còn lại của Dự án Sài Gòn One Tower chỉ còn 39 năm (trừ đi 11 năm do đã có quyết định giao đất năm 2008), nên giá trị của dự án đã bị giảm đi và kém hấp dẫn đối với các nhà đầu tư", HoREA dẫn chứng.

Ngoài ra, Hiệp hội cũng nhận thấy, một dự án bất động sản, nhà ở thường phải mất thời gian khoảng trên dưới 3 năm để thi công xây dựng các công trình (để có đủ điều kiện để được huy động vốn). Do vậy, việc tính thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất là chưa hợp tình hợp lý, mà nên tính từ thời điểm hoàn thành xây dựng đưa dự án vào sử dụng, hoặc đủ điều kiện để huy động vốn.

Về "vướng mắc" trong cách tính "giá khởi điểm đấu giá", HoREA cũng cho rằng, pháp luật về đất đai quy định áp dụng các phương pháp định giá đất phù hợp xác định "giá đất cụ thể" để làm "giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất". Nhưng trên thực tế, có trường hợp xác định "giá đất cụ thể" để làm "giá khởi điểm đấu giá" chưa đảm bảo được nguyên tắc của Luật Đất đai 2013 quy định việc định giá đất phải "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường".

"Các phương pháp xác định giá đất quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP chưa thật hoàn thiện cần phải được tiếp tục xây dựng lại, như chưa áp dụng "phương pháp xác định giá đất hàng loạt", hoặc "chưa công nhận thông tin chào bán bất động sản là một trong các căn cứ để xác định giá đất cụ thể", HoREA nhận xét.

Bên cạnh đó, HoREA cũng chỉ ra nhiều bất cập trong công tác tổ chức đấu giá và khâu định giá, thẩm định giá tài sản bảo đảm là bất động sản. Với cách định giá tài sản bảo đảm của các tổ chức tín dụng thì người vay tiền có "rủi ro" bị thiệt hại rất lớn.

Ngược lại, trong những năm trước đây có hiện tượng doanh nghiệp thuộc "nhóm thân hữu, sân sau, sở hữu chéo" của ngân hàng thì tài sản bảo đảm có thể được định "vống" giá trị cao lên, được vay nhiều hơn, thậm chí không có tài sản bảo đảm vẫn được vay tín dụng, kéo theo "rủi ro" lớn cho tổ chức tín dụng, phải có giải pháp phòng ngừa, ngăn chặn các trường hợp này.