Nhà nước thu hồi đất cho dự án khu đô thị là không phù hợp

Chính phủ đề nghị mở rộng loại dự án nhà nước thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, trong đó có dự án khu đô thị, nhà ở thương mại; song hầu hết ủy viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho rằng không phù hợp.

Cân nhắc mở rộng loại dự án nhà nước thu hồi đất

Ngày 22/9, Ủy ban Thường vụ Quốc hội (QH) cho ý kiến dự thảo luật Đất đai sửa đổi sẽ trình QH tại kỳ họp thứ 4 tháng 10 tới.

Báo cáo của Chính phủ cho biết, dự thảo luật cụ thể các trường hợp thu hồi đất phục vụ phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng; trong đó bổ sung thu hồi đất cho các dự án khu đô thị, khu nhà ở thương mại. Dự thảo cũng bổ sung trường hợp thu hồi đất đối với các dự án khác mà được trên 80% người có đất thu hồi đồng ý.

Theo tờ trình của Chính phủ, đây là vấn đề còn ý kiến khác nhau. Ngoài ý kiến đồng thuận, có ý kiến đề nghị cân nhắc để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất (SDĐ) khi thực hiện thu hồi đất để xây dựng dự án đô thị, nhà ở thương mại. Theo quan điểm này, nên cho phép chủ đầu tư được thỏa thuận với người SDĐ trong việc nhận chuyển nhượng, chuyển mục đích SDĐ để thực hiện dự án; hạn chế thực hiện việc nhà nước thu hồi đất để tránh khiếu kiện về đất đai.

Thẩm tra nội dung này, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho hay, Thường trực Ủy ban Kinh tế cũng đề nghị xác định rõ các tiêu chí, điều kiện thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng để tránh lạm dụng, thu hồi đất tràn lan, không đúng bản chất, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người có đất thu hồi.

Riêng với quy định nhà nước thu hồi đất với dự án khu đô thị, khu nhà ở thương mại, Thường trực Ủy ban đánh giá sẽ tác động rất lớn đến quyền của người dân. Các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại mang tính chất kinh doanh là chủ yếu, mặc dù sẽ tác động đến phát triển KT-XH nói chung nhưng lợi ích trước mắt và trực tiếp là của các chủ đầu tư thực hiện dự án. Bên cạnh đó, Nghị quyết 18 về đổi mới chính sách đất đai yêu cầu “tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền SDĐ để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”. Vì vậy, theo ông Thanh, Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng việc thu hồi đất phục vụ dự án khu đô thị, nhà ở thương mại là không phù hợp.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cũng đề nghị cân nhắc trường hợp nhà nước thu hồi đất với “các dự án khác được trên 80% người dân có đất thu hồi đồng ý” do quy định này chưa bảo đảm minh bạch do chưa xác định được “các dự án khác” trong trường hợp này có phục vụ mục đích phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng hay không, dễ dẫn đến lợi dụng chính sách để thu hồi đất, ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người dân. Đồng thời, quy định cũng làm gia tăng sự can thiệp hành chính của nhà nước, dễ dẫn đến phản ứng tiêu cực từ người SDĐ, gia tăng khiếu kiện về đất đai.

Tuyệt đối không hợp thức hóa sai phạm, cài cắm lợi ích

Hầu hết ủy viên Ủy ban Thường vụ QH đồng tình với ý kiến cơ quan thẩm tra. Chủ tịch QH Vương Đình Huệ nhìn nhận, sửa luật Đất đai là ví dụ sinh động nhất để thực hiện chủ trương chống tiêu cực, cài cắm lợi ích nhóm trong xây dựng pháp luật, do đó trách nhiệm của các cơ quan trong sửa luật Đất đai lần này là rất lớn.

Chủ tịch QH lưu ý quá trình sửa đổi luật cần bám sát chủ trương của Đảng, trực tiếp là Nghị quyết 18 và cụ thể hóa bằng quy định pháp luật chứ không nhắc lại nghị quyết. Theo Chủ tịch QH, khi xây dựng Nghị quyết 18, có 19 nhóm vấn đề lớn đặt ra để cho ý kiến. Tuy nhiên, Bộ Chính trị khi trình T.Ư quyết định rút lại chỉ còn 16 nhóm vấn đề. Do đó, Chủ tịch QH đề nghị những vấn đề “chưa rõ, chưa chín”, chưa đủ cơ sở, chưa được kết luận trong Nghị quyết của T.Ư thì tuyệt đối chưa đưa vào luật.

“Chúng ta chỉ cụ thể hóa những gì đã chín, đã rõ. Những gì đã không đưa vào nghị quyết thì không đưa vào luật, vì làm như thế là sai nguyên tắc. Đưa vào thì vi phạm đấy”, Chủ tịch QH nhấn mạnh và lưu ý tránh trường hợp vấn đề chưa đưa vào nghị quyết lại đưa vào dự thảo luật để lấy ý kiến.

Dẫn quy định tại dự thảo đề nghị nhà nước thu hồi đất với dự án có 80% người dân đồng thuận, Chủ tịch QH lưu ý đây là vấn đề không đúng nguyên tắc. “Cơ chế dự án đang tự thỏa thuận, bây giờ bảo 80% thỏa thuận xong rồi, 20% chưa đồng thuận lại áp dụng cơ chế hành chính để thu hồi đất thì không được”, Chủ tịch QH nhấn mạnh.

Chủ tịch QH cũng lưu ý việc sửa đổi luật Đất đai phải khắc phục vướng mắc trong thực tiễn nhưng cũng phải đảm bảo chiến lược, lâu dài. “Tuyệt đối tránh hợp thức hóa những vi phạm hiện nay”, Chủ tịch QH nói, đồng thời nhấn mạnh những vấn đề phát sinh trong thực tiễn nhưng mang tính chất sự vụ, hiện tượng, cá thể, nhỏ lẻ cũng phải xem xét kỹ, tránh đưa vào luật.

“Không phải bất cứ điểm gì mà có đơn vị, tổ chức, cá nhân nào có việc đề xuất mình cũng đưa vào luật”, Chủ tịch QH nêu rõ, đồng thời lưu ý các chính sách sửa đổi trong luật Đất đai cần phải được đánh giá rất kỹ lưỡng trên tinh thần lợi ích quốc gia, dân tộc, cộng đồng, doanh nghiệp và người dân.

Giải trình vấn đề này, Bộ trưởng Bộ TN-MT Trần Hồng Hà cho biết, việc đưa ra điều kiện, tiêu chí trường hợp thu hồi đất cho các dự án phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng là rất khó nên tạm thời liệt kê. Việc dự án khu đô thị, nhà ở thương mại thuộc trường hợp thu hồi đất phục vụ vì lợi ích quốc gia, công cộng, ông Hà cho rằng có thể dự thảo chưa rõ ràng trong thể hiện bằng câu chữ, dẫn đến còn ý kiến khác nhau.

“Nhà ở thương mại và khu đô thị được nêu ở đây là dự án trọng điểm của quốc gia, phục vụ đô thị hóa, hiện đại hóa đất nước nhanh, đồng bộ, không chỉ là những đô thị nhỏ như hiện nay”, Bộ trưởng Trần Hồng Hà nói và khẳng định dự án như vậy chắc chắn phục vụ cho lợi ích quốc gia, công cộng, đồng thời tạo ra nguồn lực phục vụ cho nhiệm vụ phát triển KT-XH khác. Từ đó, ông Hà khẳng định tiếp thu ý kiến Ủy ban Thường vụ QH, rà soát, nghiên cứu lại nội hàm, tiêu chí tiêu chuẩn của trường hợp thu hồi đất, nhất là dự án nhà ở thương mại, khu đô thị.

Làm rõ tiêu chí định giá đất phù hợp giá thị trường

Tờ trình của Chính phủ cho biết dự thảo luật đã bỏ khung giá đất để thể chế hóa Nghị quyết 18 của T.Ư Đảng; đồng thời quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hằng năm, công bố công khai và áp dụng từ ngày 1.1 của năm trên nguyên tắc “phù hợp với giá đất thị trường trong điều kiện bình thường”. Đối với khu vực đã có bảng giá đất tới từng thửa đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn thì việc định giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá. Bên cạnh đó, dự thảo bổ sung quy định về điều tiết nguồn thu từ đất của các địa phương về ngân sách T.Ư.

Cho rằng dự thảo luật chưa giải thích về “giá thị trường trong điều kiện bình thường” là gì, Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị dự thảo bổ sung quy định cụ thể về khái niệm, tiêu chí “phù hợp với giá trị thị trường quyền SDĐ” vì đây là một trong các căn cứ quan trọng để bảo đảm giá đất được xây dựng phù hợp với giá thị trường. Bên cạnh đó, Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị quy định cụ thể trong luật về phương pháp định giá đất, cách thức áp dụng thay vì giao cho Chính phủ…

Chủ tịch QH Vương Đình Huệ cũng nhìn nhận, giá đất và cơ chế tài chính đất đai là vấn đề khó nhất khi sửa luật Đất đai. Theo đó, quy định làm sao để vận hành được; nếu quy định ra mà cuối cùng không vận hành được sẽ không đạt mục tiêu. “Bỏ khung giá đất rồi nhưng việc xây dựng bảng giá đất thì vai trò của HĐND, UBND thế nào? Tiêu chuẩn, tiêu chí, rồi vai trò cơ quan tham mưu, tư vấn trong định giá đất ra sao? Định nghĩa thế nào là nguyên tắc thị trường và giá thị trường trong điều kiện bình thường ở đây? Tôi thấy vẫn mang tính định tính rất lớn”, Chủ tịch QH nêu và đề nghị rà soát kỹ lưỡng, quy định cụ thể, khả thi.