Các rào cản đang tái định hình thị ngành xây dựng toàn cầu

Theo dữ liệu từ báo cáo Savills Impacts, chi phí xây dựng tại các quốc gia như Mỹ, Anh, Pháp, Đức và Singapore đã tăng nhanh hơn cả mức lạm phát tiêu dùng (CPI) trong suốt giai đoạn 2020 – 2024. Đây là hệ quả của chuỗi biến động kéo dài, từ khủng hoảng logistics, biến động giá vật liệu, cho đến yêu cầu ngày càng khắt khe về chất lượng công trình và tiêu chuẩn ESG.

Không dừng lại ở đó, kỳ vọng của khách thuê, đặc biệt trong lĩnh vực văn phòng cũng đang dịch chuyển mạnh mẽ về phía những không gian làm việc cao cấp, tiện nghi và hỗ trợ sức khỏe tinh thần, kéo theo áp lực chi phí hoàn thiện ngày càng lớn. Tại Anh, ngành xây dựng chiếm tới 17% tổng số vụ phá sản năm 2024, tỷ lệ cao nhất trong tất cả các ngành, phản ánh trực tiếp áp lực tài chính đang đè nặng lên khả năng phát triển.

Tuy nhiên, mức độ tác động không đồng đều giữa các khu vực. Ông Will Forwood, Giám đốc Điều hành Savills Projects khu vực Châu Á – Thái Bình Dương nhận định, tại nhiều nền kinh tế đang phát triển như Malaysia, Nhật Bản hay Ấn Độ, chi phí chưa phải yếu tố chi phối nhưng áp lực ngành xây dựng vẫn hiện hữu.

"Đặc biệt, chi phí lao động trong ngành xây dựng tại các nước này đang tăng vượt mức lạm phát, nhất là tại các dự án công nghệ cao hoặc khu vực đô thị hóa nhanh", ông Will Forwood đánh giá.

Một yếu tố bổ sung đáng chú ý là sự thay đổi trong nguồn cung vật liệu, đặc biệt là cát xây dựng. Trong nỗ lực bảo vệ môi trường và ổn định hệ sinh thái ven sông, một số địa phương tại Việt Nam và các quốc gia trong khu vực đã tăng cường kiểm soát hoạt động khai thác cát tự nhiên.

Hạn chế khai thác tại các vùng nhạy cảm, kết hợp với chi phí vận chuyển gia tăng, khiến giá cát có xu hướng tăng lên, ảnh hưởng đến tổng chi phí xây dựng, đặc biệt với các dự án hạ tầng quy mô lớn hoặc có yêu cầu nền móng phức tạp. Dù chưa phải yếu tố chính tạo ra chênh lệch giữa giá bán bất động sản và chi phí đầu vào, đây vẫn là một phần trong bức tranh cấu trúc chi phí đang thay đổi.

Thách thức và cơ hội cho ngành xây dựng Việt Nam

Việt Nam là nền kinh tế đang tăng trưởng mạnh mẽ trong khu vực, tuy nhiên vẫn chịu ảnh hưởng trước tác động của xu hướng toàn cầu. Từ năm 2024, thị trường vật liệu xây dựng trong nước đã chứng kiến biến động giá đáng kể, đặc biệt ở nhóm xi măng, cát và đá.

Dù giá bán chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, bao gồm vị trí, pháp lý và giá trị thương hiệu, tuy nhiên sự gia tăng chi phí phát triển bao gồm vật liệu đến nhân công và tiện ích tích hợp như phòng gym, khu thư giãn,…đang đóng vai trò nhất định trong xu hướng này.

Báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy, trong quý I/2025, giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội đã đạt trung bình 79 triệu đồng/m2, tăng 32% so với cùng kỳ năm trước. Cùng lúc đó, nguồn cung mới tại TP.HCM vẫn rất hạn chế, chỉ khoảng 800 căn hộ được mở bán trong quý với phần lớn rơi vào phân khúc trung và cao cấp.

Phân khúc nhà ở có giá cả phải chăng, phù hợp với tình hình tài chính dành cho người mua ở thực tiếp tục khan hiếm, cho thấy bài toán chi phí đang ảnh hưởng trực tiếp đến cấu trúc sản phẩm trên thị trường.

Không chỉ căn hộ, phân khúc nhà thấp tầng cũng ghi nhận mức tăng giá ấn tượng trong thời gian qua. Tại Hà Nội, giá biệt thự tăng trung bình 29% mỗi năm trong 5 năm gần đây, trong khi nhà liền kề tăng 22% mỗi năm. Những con số này không đơn thuần phản ánh nhu cầu, mà còn cho thấy chi phí đầu tư vào tiện ích, hạ tầng và hoàn thiện sản phẩm ngày càng cao hơn.

Song song với chi phí vật liệu xây dựng, chính sách tài chính cũng là một nút thắt toàn cầu. Việc kết thúc kỷ nguyên lãi suất thấp khiến chi phí vốn tăng mạnh, buộc các tổ chức tài chính siết chặt điều kiện cho vay, đặt ra yêu cầu cao hơn về vốn chủ và độ minh bạch của dự án.

Tại Việt Nam, dù lãi suất ở mức kiểm soát được, nhưng dòng vốn tín dụng cho bất động sản vẫn bị hạn chế bởi chính sách thận trọng. Điều này khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc triển khai hoặc tái khởi động dự án, đặc biệt tại các thành phố lớn, nơi giá đất cao và thủ tục pháp lý kéo dài.

Thêm vào đó, nhân lực trong ngành xây dựng đang trở thành một thách thức mới, dù chưa biểu hiện rõ nét như tại các nước phát triển khác. Lực lượng lao động chủ yếu đến từ khu vực nông thôn và thường di chuyển theo mùa, khiến tiến độ công trình thiếu tính ổn định trong các giai đoạn cao điểm.

Bên cạnh 3 yếu tố cốt lõi là chi phí, tài chính và nhân lực, ngành xây dựng toàn cầu còn đối mặt với hàng loạt thách thức khác như biến đổi khí hậu, thiếu hụt năng lượng và khan hiếm quỹ đất. Tại Việt Nam, TP.HCM là ví dụ điển hình cho đô thị chịu áp lực lớn từ triều cường và mưa lớn khiến chi phí xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật ngày càng tốn kém hơn.

Trong bối cảnh nhiều thách thức đan xen và chi phí đầu tư leo thang, thị trường xây dựng và bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc sâu. Tuy nhiên, chính những biến động này lại mở ra khoảng trống và cơ hội mới cho các nhà phát triển biết nắm bắt xu hướng, cải tiến mô hình và đón đầu nhu cầu thị trường.

×