Sang tên sổ đỏ với đất mua trước 1/7/2014 được thực hiện thế nào?

Đất chưa được cấp sổ đỏ

Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định như sau:

"1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này”

Theo đó, người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện. Người được cấp Giấy chứng nhận là người đang sử dụng đất chứ không phải chủ đầu tiên dù hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên bằng giấy viết tay hoặc đánh máy nhưng không có công chứng hoặc chứng thực.

Tuy nhiên, trên thực tế nhiều nơi yêu cầu cấp cho “chủ” đầu tiên, sau đó mới chuyển nhượng lại cho người đang sử dụng đất hiện tại; khi theo cách này thì dễ xảy ra tranh chấp nếu người đầu tiên đứng tên Giấy chứng nhận nhưng không chuyển nhượng lại cho người đang sử dụng đất, nhất là khi đất tăng giá lên nhiều lần.

Nếu thuộc trường hợp này thì hộ gia đình, cá nhân cần phải xem xét 02 vấn đề sau để được cấp Giấy chứng nhận:

- Điều kiện cấp Giấy chứng nhận gồm đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất và đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

- Hồ sơ, thủ tục và các khoản tiền phải nộp khi được cấp Giấy chứng nhận.

Đất đã được cấp sổ đỏ

Khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trường hợp đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng hoặc hợp đồng chuyển nhượng theo quy định thì không phải thực hiện thủ tục sang tên.

Theo đó, người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 nếu thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà người đang sử dụng chỉ có Giấy chứng nhận hoặc hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực thì thực hiện theo thủ tục dưới đây để có Giấy chứng nhận mới đứng tên mình:

* Hồ sơ cần chuẩn bị

Căn cứ khoản 4 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước ngày 01/7/2014 được chia thành 02 trường hợp:

Trường hợp 1: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà có hợp công chứng hoặc chứng thực nhưng bên chuyển nhượng không trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng thì chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:

- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.

- Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực.

Trường hợp 2: Nhận chuyển nhượng mà có bản gốc Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng thì người đang sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:

- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

- Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền.

* Trình tự, thủ tục thực hiện

Bước 1: Nộp hồ sơ

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Bước 3: Giải quyết

Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển nhượng và niêm yết tại trụ sở UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng.

Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển nhượng để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương 03 số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận trả).

Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển nhượng.

Nếu có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.