"Siết" bất động sản sẽ kéo nền kinh tế Trung Quốc về năm 1990

"Sẽ không dùng lĩnh vực bất động sản để kích thích nền kinh tế như trước đây..."

Sự siết chặt của chính quyền Bắc Kinh đối với lĩnh vực bất động sản sẽ còn kéo dài trong năm tới và hơn thế nữa. Đây là điều mà nhiều người chưa nhận thấy nhưng nó đã khiến các ngân hàng như Goldman Sachs Group Inc., Nomura Holdings Inc. và Barclays Plc phải cắt giảm dự báo tăng trưởng vào năm 2022 xuống mức dưới 5%. Trước đó, đại dịch Covid-19 đã khiến năm 2020 trở thành năm phát triển kém nhất trong hơn 3 thập kỷ qua của Trung Quốc.

Đây là một mức giảm lớn so với tốc độ tăng trưởng trước đại dịch là gần 7%. Với vị thế là nền kinh tế lớn thứ hai thế giới, mức giảm này có nghĩa là nhu cầu hàng hóa được bơm ra từ các quốc gia như Úc và Indonesia sẽ giảm và người tiêu dùng Trung Quốc sẽ giảm chi tiêu. Đây là những nhân tố quan trọng đối với các công ty đa quốc gia từ Apple Inc. đến Volkswagen AG.

Các nhà kinh tế đang dần nhận ra rằng chính quyền Trung Quốc đã rất nghiêm túc khi tuyên bố trong năm nay sẽ không sử dụng lĩnh vực bất động sản để kích thích nền kinh tế như họ đã làm sau những đợt suy thoái trước đây. Các quan chức nước này cho rằng nguồn cung nhà ở dư thừa là mối đe dọa đối với sự ổn định kinh tế và họ muốn đầu tư vào các lĩnh vực ưu tiên khác như sản xuất công nghệ cao.

Nhà kinh tế Chen Long của Công ty tư vấn Plenum (có trụ sở tại Bắc Kinh) cho biết: "Chủ tịch Tập Cận Bình cho rằng lĩnh vực bất động sản đóng vai trò quá lớn. Cá nhân ông Tập tham gia vào các chính sách liên quan đến bất động sản, vì vậy các bộ không dám nới lỏng các chính sách mà không có sự chấp thuận của ông".

Dữ liệu chính thức cho thấy, lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc là vướng mắc lớn nhất đối với nền kinh tế nước này vì quy mô khổng lồ của nó với hơn 900 triệu mét vuông căn hộ được xây dựng mỗi năm. Các nhà kinh tế ước tính khoản đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, cộng với sản lượng của các lĩnh vực liên quan như sản xuất thép và xi măng, chiếm khoảng 20 - 25% GDP của Trung Quốc. Vì vậy, bất kỳ sự phát triển chậm lại hay suy giảm hoàn toàn trong lĩnh vực bất động sản cũng sẽ để lại một khoảng trống khủng lồ trong nền kinh tế Trung Quốc mà không có một lĩnh vực nào khác có thể dễ dàng lấp đầy.

Rob Subbaraman, nhà kinh tế trưởng của Công ty tài chính Nomura, ước tính tốc độ tăng trưởng chậm lại của Trung Quốc sẽ hạ từ mức 7,1% trong năm nay xuống còn 4,3% trong năm tới. Sự sụt giảm này "có thể trực tiếp làm giảm tăng trưởng GDP thế giới khoảng 0,5 điểm phần trăm". Ông cho biết Bắc Kinh sẵn sàng "hy sinh một số tăng trưởng ngắn hạn để có được sự ổn định lâu dài hơn".

Larry Hu, nhà kinh tế trưởng về Trung Quốc tại Ngân hàng Macquarie Group Ltd cũng chia sẻ: "Suy thoái tài sản của Trung Quốc là một cơn gió lớn đối với nền kinh tế toàn cầu vì nó có thể sẽ là cơn gió lớn nhất đối với nền kinh tế Trung Quốc trong năm tới".

Chính quyền không khuyến khích mua nhà để đầu tư

Chi tiêu của người tiêu dùng giảm là một lực cản khác đối với nền kinh tế Trung Quốc, do nước này vẫn thực hiện các biện pháp phòng dịch nghiêm ngặt. Tao Wang, nhà kinh tế trưởng về Trung Quốc tại Ngân hàng UBS AG, cho biết: "Trong trường hợp chính sách đối phó Covid-19 tiếp tục kéo dài tại Trung Quốc hoặc suy thoái tài sản trở nên sâu sắc hơn, tăng trưởng GDP vào năm 2022 có thể giảm xuống 4%".

Hoạt động xây dựng bất động sản đã hỗ trợ sự phục hồi kinh tế hình chữ V của Trung Quốc sau đại dịch, nhưng lĩnh vực này đã thu hẹp vào mùa hè vừa qua, sau khi Bắc Kinh điều chỉnh hoạt động cho vay thế chấp chậm lại khiến các nhà phát triển bất động sản như Tập đoàn Evergrande trên bờ vực phá sản.

Sự sụt giảm lớn nhất rơi vào các dự án nhà ở mới khởi công, lĩnh vực sản xuất thép trong xây dựng, giảm hơn 33% so với cùng kỳ trong tháng 10, mức giảm sâu nhất từng được ghi nhận.

Phần lớn nguồn tài chính của các nhà phát triển bất động sản đến từ việc bán nhà cho các hộ gia đình trước khi xây dựng. Vì vậy, sự sụt giảm trong hoạt động cho vay thế chấp và sự bi quan ngày càng tăng về thị trường bất động sản của các hộ gia đình đang khiến doanh số bán hàng ngày càng giảm.

Trong khi Ngân hàng Nhân dân Trung Hoa thông báo cho vay thế chấp tăng nhẹ vào tháng 10, nhà phân tích Rosealea Yao của Công ty Gavekal Dragonomics vẫn khẳng định chính phủ Trung Quốc không vội kích thích nhu cầu mua nhà của người dân. Bà cho biết thông báo gần đây của chính quyền Bắc Kinh về việc thử nghiệm thuế tài sản nhằm không khuyến khích việc mua nhà ở như một khoản đầu tư sẽ gây ảnh hưởng đến tâm lý bán hàng.

Do đó, nhiều nhà kinh tế dự đoán lượng nhà ở mới sẽ giảm 10% vào năm tới. Nhưng vì Bắc Kinh lo ngại về rủi ro đối với sự ổn định xã hội nếu các nhà phát triển bất động sản không thể hoàn thành các dự án đã bán trước, vì vậy ít nhất chính quyền sẽ cố gắng đảm bảo các dự án dang dở hiện tại được hoàn thành. Điều đó có nghĩa là đầu tư tổng thể vào bất động sản có thể tăng trưởng trong năm tới ngay cả khi doanh số và số nhà ở bắt đầu giảm.

Trước bối cảnh đó, Ngân hàng Morgan Stanley dự kiến tăng trưởng đầu tư bất động sản sẽ tăng 2% trong năm tới, dù trước đó con số này đã chứng kiến mức giảm mạnh so với tỷ lệ trước đại dịch là 8%. Không lạc quan như Ngân hàng Morgan Stanley, Ngân hàng UBS thậm chí dự đoán con số này sẽ giảm 5%.

Suy thoái còn kéo dài

Có một điều có thể nhìn thấy rõ đó là sự suy thoái có thể kéo dài trong nhiều năm. Theo Ngân hàng Goldman Sachs, dự kiến lĩnh vực nhà ở sẽ giảm tốc độ tăng trưởng GDP 1 điểm phần trăm mỗi năm cho đến năm 2025.

Mặc dù chính quyền Bắc Kinh có rất nhiều quyền kiểm soát đối với thị trường nhà ở, nhưng sự suy thoái vẫn có thể có những động lực tự củng cố mà các nhà chức trách khó long kiểm soát, dẫn đến sự suy thoái thậm chí còn bi quan hơn. Ví dụ như các hộ gia đình Trung Quốc có xu hướng tránh mua bất động sản khi giá đang giảm, dẫn đến doanh thu và giá bán giảm nhiều hơn.

Theo chuyên gia Logan Wright của Viện nghiên cứu Rhodium Group, nếu Bắc Kinh nghiêm túc trong việc giải quyết tình trạng mất cân bằng trên thị trường bất động sản, họ sẽ yêu cầu "hoạt động xây dựng chậm lại trong nhiều năm, điều này chắc chắn sẽ làm nền kinh tế phát triển chậm lại do sức nặng của lĩnh vực bất động sản. Việc này phần lớn vẫn phụ thuộc vào những gì Bắc Kinh làm trong vài tháng tới".