Sửa Luật Đất đai: Cần hoàn thiện phương pháp xác định giá đất

Thay đổi cách tính khấu trừ chi phí bồi thường GPMB

Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) kiến nghị hoàn thiện 4 phương pháp định giá đất đối với "giá đất cụ thể": So sánh trực tiếp; Chiết trừ; Thu nhập; Thặng dư). Việc xác định "giá đất cụ thể" theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP đang bộc lộ nhiều bất cập.

HoREA cho rằng, kết quả thực hiện định giá đất theo phương pháp thu nhập và theo phương pháp thặng dư cho kết quả khá chênh lệch. Riêng cách tính theo phương pháp thặng dư đều cho kết quả theo hướng làm tăng doanh thu dự án, làm giảm chi phí thực mà chủ đầu tư đã bỏ ra, dẫn đến xác định tiền sử dụng đất cao hơn, không đúng với chi phí thực tế đã bỏ ra.

Theo các chuyên gia và DN, cần sửa đổi, hoàn thiện các phương pháp xác định "giá đất cụ thể" trong công tác tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở để đảm bảo thu đúng, thu đủ cho ngân sách Nhà nước và công bằng cho chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, cần sửa đổi, hoàn thiện cách tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở để đảm bảo thu đúng, thu đủ cho ngân sách Nhà nước và công bằng cho chủ đầu tư. Cụ thể là thay đổi cách tính khấu trừ chi phí bồi thường GPMB để tính tiền sử dụng đất dự án. Hiện nay, mức khấu trừ chi phí bồi thường GPMB quá thấp, chỉ chiếm khoảng 20% chi phí bồi thường thực tế mà DN bỏ ra đồng nghĩa DN gần như đã phải mua lại quyền sử dụng đất lần thứ hai khi nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước. Phần chi phí không được khấu trừ này, không được tính vào chi phí DN, nên DN lại phải chịu thêm thuế thu nhập DN, mà cuối cùng người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà.

Cần điều chỉnh cách tính hệ số sử dụng diện tích sàn kinh doanh căn hộ đang được Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh, TP tính bằng khoảng 80% tổng diện tích sàn xây dựng. Nhưng trong thực tế, DN chỉ tính bằng khoảng 65 - 75% tổng diện tích sàn xây dựng tùy theo chung cư cao cấp, trung cấp hoặc bình dân.

Không tính doanh thu từ bãi giữ xe gắn máy, bãi giữ xe ôtô vào doanh thu của dự án vì không thuộc sở hữu của chủ đầu tư, đây là nguồn thu của Ban Quản trị chung cư, không phải là nguồn thu của chủ đầu tư. Hiện nay đang tính doanh thu này của chủ đầu tư trong 50 năm với công suất khai thác lên đến 80 - 90% là phi thực tế.

Tính giá bán căn hộ và doanh thu dự án phù hợp với thực tế thị trường, có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá thị trường và các yếu tố khác hình thành doanh thu trên cơ sở chỉ số giá bình quân của khu vực, chứ không chỉ căn cứ vào giá giao dịch thành công của một trường hợp đơn lẻ. Đối với phần diện tích thương mại, dịch vụ cho thuê cần dựa theo "giá trị hiện tại ròng". Hiện nay, doanh thu này được tính trong 50 năm với công suất khai thác lên đến 80 - 90% là phi thực tế.

Thay đổi cách tính chi phí đầu tư hạ tầng, hiện TP.HCM đang tính bằng khoảng 660 nghìn đ/m2 theo Quyết định 66/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 UBND TP.HCM. Mức chi phí này quá thấp, chỉ bằng 35% so với chi phí thực tế của DN bỏ ra, khoảng 1,9 triệu đ/m2. UBND TP.HCM cũng cần xem xét, điều chỉnh suất đầu tư xây dựng chung cư cao tầng của TP đang thấp hơn khoảng 10 - 15% so với suất đầu tư theo quy định của Bộ Xây dựng làm cho DN bị thiệt.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cần sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn, định mức, đơn giá xây dựng, suất đầu tư phù hợp thị trường; Bổ sung nguồn thông tin rao bán BĐS, trong đó có giá đất cũng là một căn cứ để thẩm định "giá đất cụ thể"; Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, cơ sở dữ liệu giá đất theo thời gian thực (Real time) trong hệ thống cơ sở dữ liệu lớn dùng chung (Big data) để đáp ứng hiệu quả công tác xác định giá đất, thẩm định giá đất, thống kê chỉ số giá đất.

Áp dụng phương pháp bảng giá đất

HoREA cũng kiến nghị cho phép áp dụng "Phương pháp bảng giá đất" để xác định tiền sử dụng đất dự án thay vì tính như hiện nay theo quy định của Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ chỉ cho phép áp dụng "Phương pháp bảng giá đất" để tính tiền sử dụng đất dự án dưới 30 tỷ đồng. Bổ sung "Phương pháp định giá đất hàng loạt" vào Luật Đất đai để xác định giá đất, như cách làm của Hàn Quốc, Nhật Bản.

Bộ TN&MT phối hợp với Bộ Tài chính hướng dẫn các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng "khung cơ chế" và quy trình tính "giá đất cụ thể" theo quy định của Luật Đất đai, phù hợp với điều kiện thực tiễn của địa phương, để cán bộ, công chức thực hiện công tác tính tiền sử dụng đất dự án. Đồng thời, quy định thời hạn tối đa khi thụ lý hồ sơ của DN.

Sửa đổi cách tính thuế thu nhập do chuyển nhượng BĐS. Hiện đang tính bằng 2%/giá trị hợp đồng là "khuyến khích" người bán khai thấp giá chuyển nhượng, dẫn đến sai lệch thông tin thị trường và làm thất thu ngân sách Nhà nước.