Thị trường mặt bằng cho thuê ở Hà Nội ảm đạm

Dưới tác động của dịch Covid-19, ngay cả những khu vực trung tâm sầm uất nhất và những trung tâm thương mại vốn luôn đông đúc cũng trở nên vắng vẻ và phải đóng cửa tạm thời.

Trong buổi hội thảo về thị trường bán lẻ tại Hà Nội của Savills Việt Nam mới đây, các chuyên gia nhận định đây là những ngày trầm lắng không thể nào quên của ngành bán lẻ.

3 cấp độ phản ứng của thị trường

Kể từ sau Tết Nguyên Đán, thị trường bán lẻ Hà Nội đã chứng kiến một sự trầm lắng kéo dài từ đầu tháng 2 cho đến nay dưới tác động của dịch bệnh với lượng tiêu dùng dành cho các hoạt động vui chơi, giải trí hoặc khu dịch vụ ăn uống tập trung đông người đã giảm.

Tuy nhiên, tâm lý của cả nhà bán lẻ và chủ mặt bằng cho thuê đều ở mức lạc quan với hy vọng dịch bệnh sẽ sớm kết thúc. Đây vẫn được xem là giai đoạn sơ khởi nên các chủ nhà chưa nhìn nhận được mức độ nguy hại của dịch ảnh hưởng đến nền kinh tế nói chung và ngành bán lẻ nói riêng. Do vậy, các chủ nhà vẫn rất kiên nhẫn và có niềm tin để chờ giai đoạn dịch qua đi và hi vọng giá trị thuê nhà sẽ được giữ vững.

Hàng loạt ngôi nhà trên các tuyến phố sầm uất như Xã Đàn, Chùa Bộc, Phạm Ngọc Thạch (quận Đống Đa), Hàng Ngang, Hàng Đào (Hoàn Kiếm)... đang gắn biển tìm khách thuê nhà. Thậm chí, trên tin rao, chủ nhà cũng cho biết chấp nhận thương lượng giảm giá cho khách trong mùa dịch. Theo Batdongsan.com.vn, giá thuê nhà phố Hà Nội giảm trung bình 6% so với quý trước.

Từ ngày 6/3, khi dịch bùng nổ, một số khu vực đã bị hạn chế kinh doanh. Vào thời điểm này, các nhà bán lẻ mới bắt đầu có sự phản hồi mạnh về tiền thuê và kết quả kinh doanh, từ đó đưa ra những đề nghị được hỗ trợ về giá và chính sách thanh toán tiền thuê mặt bằng. Tình trạng trả mặt bằng kinh doanh tại một số con phố lớn bắt đầu diễn ra.

Những phản hồi này được giới quan sát cho là còn mang tính chất ngắn hạn và cục bộ, chủ yếu tập trung ở nhóm ngành F&B và dịch vụ vui chơi, giải trí.

Bắt đầu từ 1/4, quyết định cách ly xã hội được đưa ra với hàng loạt ngành hàng tạm thời ngừng kinh doanh, vấn đề thuê mặt bằng trở nên nóng hơn bao giờ hết. Doanh nghiệp lỗ vốn nặng không chỉ tiền thuê nhà mà còn chi phí nguyên vật liệu, vận hành, nhân sự, đầu tư, sụt giảm dòng tiền,… Và kết quả rõ ràng là các doanh nghiệp phải quyết định bỏ của chạy lấy người.

Bắt đầu từ lúc này, không chỉ các nhà bán lẻ mà chủ nhà cho thuê cũng buộc phải có những chiến lược và tầm nhìn dài hạn hơn.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn thị trường của Savills Hà Nội nhận định các chỉ số kinh doanh bắt đầu đi xuống trong kết quả kinh doanh quý I. Tuy nhiên, những tác động mạnh mẽ của dịch mà thị trường chứng kiến kể từ 1/4 sẽ được thể hiện rõ nét hơn trong quý II.

Bán lẻ truyền thống đi xuống, kênh online "gặp mùa"

Tại Hà Nội, nguồn cung mặt bằng bán lẻ chủ yếu đến từ các trung tâm thương mại với 57% tính đến đầu năm 2020, tiếp sau đó là nhóm siêu thị, khối đế bán lẻ.

Nhà phố cho thuê được đánh giá là nhóm chịu tác động mạnh nhất với sự sụt giảm về khách thuê lên đến 50% do các doanh nghiệp vừa và nhỏ dễ chịu tác động hơn. Đồng thời các thương hiệu lớn cũng có xu hướng đóng cửa các điểm kinh doanh tại nhà phố trước và ưu tiên giữ lại các mặt bằng trong TTTM.

Theo số liệu của Cục Thống kê Hà Nội, doanh thu ngành khách sạn và F&B của thành phố đã sụt giảm 20,2% theo năm trong quý I do lệnh hạn chế khách du lịch cũng như người dân trong nước sử dụng các dịch vụ ăn uống bên ngoài. Các nhóm ngành được đánh giá chịu tác động mạnh nhất từ dịch bệnh là dịch vụ di chuyển, du lịch và giải trí và ngành F&B.

Cùng với đó, xu hướng chi tiêu của người tiêu dùng Việt cũng có những thay đổi rõ rệt. Theo Nieslen, việc chi tiêu cho dịch vụ giao hàng tại nhà ở Việt Nam năng đến 20%, tiếp sau đó là vận tại và thiết bị gia đình với mức khoảng 11-12%. Tại các đô thị lớn, việc mua sắm tại siêu thị, chợ dân sinh đã giảm mạnh, thay vào đó là mua sắm trực tuyến và tích trữ đồ ăn tại nhà.

Đây cũng là thời điểm kênh bán hàng trực tuyến phát triển mạnh mẽ với nhiều lợi thế. Trong khi các thương hiệu F&B cấp thấp đang phát huy nguồn lực kinh doanh trực tuyến sẵn có thì phân khúc cao cấp và các chuỗi lớn như Starbucks, Golden Gate... cũng đã bắt đầu nhìn nhận lại và phát triển kênh bán hàng online giữa dịch bệnh. Theo khảo sát của Savills, các doanh nghiệp cho biết doanh số đến từ kênh online tăng đến 30%.

Mong được giảm ít nhất 40% tiền thuê

Đó là mong muốn chung của nhiều khách vào thời điểm hiện tại để cân đối lại bài toán tài chính trong thời điểm khó khăn.

Khoảng 71% khách thuê hiện đang muốn được chủ nhà cân nhắc giảm giá thuê từ 40% trở lên. Bên cạnh đó là sự thay đổi về chính sách thuê phù hợp như giãn thời hạn thanh toán, thanh toán theo tháng thay vì theo quý...

Các doanh nghiệp đều đang cố gắng tìm một bước đi mới. Trong khi các chuỗi thương hiệu lớn đều chuyển từ chiến lược thâu tóm thị trường sang thanh lọc sản phẩm và chi nhánh, cân nhắc kỹ hơn về việc mở rộng hoạt động kinh doanh.

Cùng lúc đó, các chủ thuê lớn, đặc biệt là các TTTM cũng đã có những giải pháp ngay từ sớm và khá chuyên nghiệp để đổi phó với tình hình ở thế cả hai bên cùng có lợi. Hầu hết ghi nhận các TTTM đều đã giảm đến 50% giá thuê hoặc miễn tiền thuê tùy theo ngành hàng nhằm giữ lại các khách thuê chất lượng và lâu dài. Ngoài ra, vẫn còn một số chủ nhà đang ở trong thế đứng nhìn và theo dõi thị trường với mức giảm nhẹ khoảng 30%.

Theo đánh giá, nếu dịch bệnh kết thúc trong nửa đầu năm 2020, khoảng 60% khách thuê có thể phục hồi tình hình kinh doanh trong ngắn hạn. Tuy nhiên, nếu dịch tiếp tục kéo dài sang nửa sau năm nay, khoảng 2% doanh nghiệp sẽ phải đóng của toàn bộ và 86% doanh nghiệp cần một thời gian dài mới có thể phục hồi.

Tuy nhiên, theo đánh giá về mức độ phản ứng của các chính phủ châu Á trước Covid-19 của Dalia Research Gmbh, Việt Nam ghi nhận mức độ phản ứng kịp thời cao nhất khu vực với 62%, cao hơn so với Thái Lan, Singapore, Malaysia. Những động thái mạnh mẽ của Nhà nước hứa hẹn sẽ làm tăng niềm tin của các nhà đầu tư, từ đó thu hút sự tham gia của các doanh nghiệp nước ngoài vào thị trường, kích thích sự phát triển kinh tế sau đại dịch.