Thiếu nguồn cung, thị trường căn hộ thứ cấp TP.HCM sôi động

Thị trường căn hộ sơ cấp liên tục leo thang

9 tháng đầu năm 2022, bất động sản TP.HCM nói chung và thị trường căn hộ nói riêng đã hứng chịu nhiều nặng nề bởi 2 năm dịch bệnh cùng chính sách thắt chặt tín dụng của ngân hàng. Nguồn cung các sản phẩm, đặc biệt là phân khúc căn hộ giảm sút về mức thấp nhất trong nhiều năm gần đây. 

Bên cạnh đó, hạn chế tín dụng gây không ít khó khăn cho người mua nhà, dẫn đến khả năng chi trả bị ảnh hưởng đáng kể. Từ đó làm giảm thanh khoản, khả năng hấp thụ của thị trường. Theo thống kê của Savills, lượng giao dịch căn hộ tại TP giảm 89% so với quý 2/2022, xuống còn hơn 990 căn và tỷ lệ hấp thụ đạt ở mức 15%, thấp nhất kể từ năm 2019. Trong đó, các dự án mới chỉ có tỷ lệ hấp thụ là 35%, chủ yếu do giá cao.

Đặc biệt, lần đầu tiên thị trường căn hộ TP.HCM chứng kiến đến 60% nguồn cung mới có giá trị lên đến hơn 11 tỷ đồng/căn với giá mở bán trung bình 124 triệu đồng/m2. Với những dự án đã ra mắt trên thị trường, giá bán của các giai đoạn tiếp theo cũng tăng 10%.

Nguồn cung sơ cấp trong quý giảm còn 6.600 căn, giảm 51% so với quý 2/2022 nhưng tăng 120% so với cùng kỳ. Trong đó, TP.Thủ Đức và quận 1 lần lượt là những khu vực có nguồn cung lớn nhất. Hàng tồn kho chiếm khoảng 66% nguồn cung sơ cấp với 4.400 căn, lớn nhất kể từ 2019.

Bà Võ Thị Khánh Trang - Phó giám đốc Bộ phận nghiên cứu thị trường Savills TP.HCM cho biết, giá bán sơ cấp tăng khiến lượng giao dịch giảm, ảnh hưởng đến tính thanh khoản của thị trường.

Dự kiến trong quý cuối năm, thị trường căn hộ sẽ đón nhận thêm 4.220 căn đến từ 18 dự án hiện hữu và 4 dự án mới. Ghi nhận của Savills cho thấy, để thúc đẩy nguồn cầu, các chủ đầu tư đã đưa ra nhiều chính sách ưu đãi đa dạng như chính sách cho thuê lại, tặng kèm gói nội thất, tặng voucher du lịch cũng như chiết khấu cho nhóm khách hàng thân thiết.

Thúc đẩy thị trường căn hộ thứ cấp

Trước bối cảnh đó, các chuyên gia của Savills ghi nhận động lực đến từ nguồn cung thiếu hụt, tiến độ xây dựng dễ bị gián đoạn và giá sơ cấp tăng cao đã khiến người mua nhà quan tâm nhiều hơn đến các sản phẩm thứ cấp.

"Việc mua căn hộ thứ cấp có lợi thế là khách hàng có thể vào ở ngay và thường có giá cả phải chăng hơn so với các sản phẩm sơ cấp. Tuy nhiên, việc trả toàn bộ giá trị căn hộ mà không được hỗ trợ bởi các đòn bẩy tài chính là một thách thức đối với người mua", bà Võ Thị Khánh Trang nhận định.

Khi so sánh giá bán sơ cấp và thứ cấp trên mỗi m2 sàn của các căn hộ cùng phân khúc tại các quận, các căn hộ hạng B có giá thứ cấp thấp hơn so với căn sơ cấp khoảng 35%. Ở phân khúc căn hộ hạng C mức chênh lệch này lên tới 60%.

Khảo sát của Savills về thị trường thứ cấp cho thấy chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp nhìn chung cao hơn ở các quận được quy hoạch tốt và đô thị hóa cao. Phân hạng căn hộ thấp hơn thì chênh lệch càng lớn.

Cụ thể tại quận 7, chênh lệch hạng B là 35% và hạng C là 60%, trong khi ở Bình Chánh, chênh lệch của hạng C chỉ là 26%. Ghi nhận của Bộ phận nghiên cứu thị trường Savills TP.HCM cho thấy trong quý vừa qua, giá căn hộ thứ cấp giảm ở quận 1, 3 và TP.Thủ Đức nhưng lại tăng ở mức tăng thấp ở các quận khác. Điều này phản ánh một thực tế rằng chủ nhà và nhà đầu tư đã hạ thấp lợi nhuận đầu tư kỳ vọng.

Ông Phan Công Chánh - Tổng giám đốc Phú Vinh Group phân tích, thị trường sơ cấp tăng giá do tác động của biến động tỷ giá, lạm phát và lãi suất, cộng thêm chi phí đầu vào liên tục leo thang buộc các chủ đầu tư phải nâng giá bán để bù đắp rủi ro.

Trong khi đó, thị trường thứ cấp giảm do giá bán ở thị trường sơ cấp quá cao, lại chịu ảnh hưởng của việc siết tín dụng khiến cho nguồn vốn đầu tư bị nghẽn và không còn rẻ như trước. Giá bán cao cũng làm cho biên lợi nhuận của nhà đầu cơ (ước tính vốn của nhóm này chiếm đến 75% thị trường) không còn hấp dẫn nữa, dẫn đến họ có động thái giảm giá để tái cơ cấu dòng tiền. Ông Chánh giải thích, thị trường sơ cấp dồi dào hàng hóa sẽ giúp cho thị trường thứ cấp sôi động. Từ đó thị trường thứ cấp giúp thị trường sơ cấp có thêm động lực để phát triển.