Từ vụ bỏ cọc đất Thủ Thiêm, HoREA cho rằng: Không nên mặc định doanh nghiệp mới thì yếu

Từ vụ việc 2 doanh nghiệp (DN) bỏ cọc đấu giá đất Thủ Thiêm, và 2 DN khác "lừng khừng" trong việc trả tiền đấu giá, nhiều ý kiến cho rằng do TP.HCM không sàng lọc kỹ các DN tham gia đấu giá, khiến các DN mới thành lập nhảy vào khi chưa đủ kinh nghiệm, chưa đủ vốn, năng lực tài chính…

Tuy nhiên, trong kiến nghị mới nhất gửi Thủ tướng Chính phủ, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đặt thẳng vấn đề: Không nên mặc định là DN mới thành lập thì yếu năng lực hoặc không có kinh nghiệm. Bởi lẽ chủ DN mới thành lập vẫn có thể là người dày dạn kinh nghiệm hoặc DN có cán bộ, chuyên gia có nhiều kinh nghiệm đã thực hiện các dự án tương tự.

"Xin đặc biệt lưu ý là kể cả các DN nước ngoài mới thành lập cũng sẽ không đáp ứng được điều kiện này (DN phải "có kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất" – PV) nên không được tham gia đấu giá. Việc này sẽ làm hạn chế "đầu vào", làm giảm số lượng tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA lý giải.

Giải thích về việc này, ông Châu cho hay, quy định điều kiện của tổ chức "có kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất" đã được quy định trong Luật Đấu thầu 2013 để lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất (thuộc tiêu chí "kinh nghiệm" của nhà đầu tư dự thầu).

Khi đó, chỉ một trong các tiêu chí đánh giá năng lực của nhà đầu tư dự thầu, được chấm điểm "kỹ thuật" (trong thang điểm 100) để sàng lọc, chọn ra "danh sách ngắn" các nhà đầu tư có năng lực (đạt từ 70 điểm trở lên) lọt vào "vòng hai" theo phương thức đấu thầu 2 túi hồ sơ.

Tuy nhiên, đây không phải là điều kiện "phủ quyết" như "cách thức" quy định "phải có đủ các điều kiện" tại Điều 17a "Dự thảo Nghị định" (Nhà đầu tư không đáp ứng 1 trong các điều kiện là bị loại).

Ngoài ra, quy định điều kiện của tổ chức "có kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất" cũng không thống nhất, không phù hợp với khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai 2013 quy định. Bởi, Khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai rất thông thoáng, tạo điều kiện cho các tổ chức đã hoạt động lâu năm hoặc mới thành lập đều có thể "được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư".

Dẫn chứng cụ thể, ông Châu cho hay, đối với các khu đất, thửa đất đưa ra đấu giá như trường hợp đấu giá 04 lô đất 3.5; 3.8; 3.9; 3.12 thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm ngày 10/12/2021 vừa qua đều đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và các chỉ tiêu quy hoạch xây dựng như hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao tối đa của công trình... 

Vì vậy,  nhà đầu tư tham gia đấu giá hoàn toàn có thể lập Báo cáo khả thi đầu tư xây dựng dự án tại các lô đất trên và đơn vị tư vấn xây dựng độc lập có thể thẩm tra, thẩm định tính khả thi, nên cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoàn toàn có thể lựa chọn áp dụng phương thức "đấu giá quyền sử dụng đất" hoặc phương thức "đấu thầu dự án có sử dụng đất" để lựa chọn nhà đầu tư.

Tuy nhiên, có phát sinh bất cập do Luật Đất đai 2013 đã bỏ phương thức "đấu thầu dự án có sử dụng đất" nên không thống nhất, không đồng bộ với Luật Đấu thầu 2013 và Luật Nhà ở 2014 đều có quy định phương thức "đấu thầu dự án có sử dụng đất" để lựa chọn nhà đầu tư.

Từ thực tế này, Nhà nước chỉ nên quy định điều kiện tổ chức tham gia đấu giá "có kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất" đối với tổ chức đã hoạt động trên 12 tháng.

Còn đối với tổ chức mới thành lập dưới 12 tháng thì có thể quy định điều kiện "có báo cáo khả thi đầu tư xây dựng dự án khu đất đấu giá được đơn vị tư vấn đầu tư độc lập thẩm định tính khả thi"; hoặc chỉ quy định điều kiện "có báo cáo khả thi đầu tư xây dựng dự án khu đất đấu giá được đơn vị tư vấn đầu tư độc lập thẩm định tính khả thi" áp dụng cho tất cả các tổ chức, để tạo điều kiện cho nhiều doanh nghiệp tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

"HoREA đề nghị áp dụng trường hợp DN có kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất, hoặc có cáo cáo khả thi đầu tư xây dựng dự án tại khu đất đấu giá được đơn vị tư vấn đầu tư độc lập thẩm định tính khả thi" – ông Châu đề xuất.