Thị trường văn phòng: Giá thuê phụ thuộc vào vị trí

Để hiểu rõ hơn về những yếu tố cốt lõi tạo nên không gian văn phòng tiêu chuẩn vào năm 2025, Savills đã thực hiện khảo sát toàn cầu với các khách thuê, chủ nhà và chủ đầu tư để nắm bắt các ưu tiên và kỳ vọng của họ. Các yếu tố truyền thống như ánh sáng tự nhiên, an ninh tòa nhà và chiều cao trần vẫn được đánh giá cao trong sự cạnh tranh của thị trường văn phòng.

Đối với khách thuê, chất lượng không gian chung là sự ưu tiên hàng đầu - họ đánh giá cao yếu tố này hơn so với các chủ đầu tư. Vị trí cũng đóng vai trò then chốt bởi sự thuận tiện trong kết nối giao thông, các doanh nghiệp đang hướng đến những khu vực trung tâm, gần các cửa hàng và nhà hàng, nhằm tạo ra môi trường làm việc hấp dẫn cho nhân viên.

Thực tế, yếu tố được ưu tiên hàng đầu bởi các đối tượng tham gia khảo sát là vị trí gần các trung tâm giao thông trọng yếu, với 70% đánh giá đây là tiêu chí quan trọng nhất trong việc lựa chọn địa điểm cho một văn phòng tiêu chuẩn.

Đơn cử tại Tokyo (Nhật Bản), khoảng cách đến các ga trọng điểm như Shibuya hay Tokyo Station có thể làm thay đổi giá thuê đến 13%, thậm chí 17% nếu gần ga Tokyo. Tại London (Anh), trong bán kính 1 dặm quanh ga Liverpool Street, mỗi 5 phút rút ngắn thời gian đi bộ có thể khiến giá thuê tăng 4%. Ở New York (Mỹ), các tòa văn phòng nằm gần ga Grand Central hoặc Penn ghi nhận mức tăng trung bình 3% với mỗi 5 phút đi bộ gần hơn.

Ông Tetsuya Kaneko, Giám đốc Nghiên cứu Savills Nhật Bản nhận định, khả năng kết nối giao thông thuận tiện là yếu tố then chốt để thu hút và giữ chân nhân tài, nhất là trong bối cảnh nhân sự quay trở lại văn phòng ngày càng nhiều và doanh nghiệp mở rộng quy mô thuê.

Tại Việt Nam, yếu tố vị trí giao thông và sự chuyển dịch ra các khu vực có hạ tầng hoàn thiện đang được thể hiện rõ nét qua sự phát triển của khu phía Tây Hà Nội và khu vực trung tâm TP.HCM. Các doanh nghiệp ngày càng quan tâm hơn đến khoảng cách tới metro, trạm bus nhanh hay tuyến đường huyết mạch khi lựa chọn văn phòng – đây là bước đi song hành cùng xu hướng quốc tế.

Tầm quan trọng của chứng nhận công trình xanh

Song hành cùng yếu tố vị trí, xu hướng phát triển bền vững đang xác lập nên một tiêu chuẩn mới cho phân khúc văn phòng hạng A. Dữ liệu của Savills cho thấy những tòa nhà có chứng nhận công trình xanh như LEED, EDGE, BCA đang đạt mức giá thuê cao hơn rõ rệt so với các tòa nhà không có chứng nhận.

Tại châu Âu, mức chênh lệch trung bình là 18%; tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương là 14%, với các thành phố nổi bật như Singapore, Sydney, Tokyo, Seoul, Hồng Kông. Tại Mỹ, những thị trường như New York, Washington DC và Boston – nơi có nhiều nhà đầu tư tổ chức và khách thuê toàn cầu – ghi nhận mức premium xanh rõ rệt nhất.

Tại Việt Nam, đối với thị trường văn phòng TP.HCM, chứng nhận xanh đang trở thành tiêu chuẩn trong phân khúc Hạng A. Tính đến quý II/2025, 73% nguồn cung Hạng A đã đạt chứng nhận xanh (LEED, EDGE, BCA), bao gồm tất cả dự án mới trong 3 năm qua. Các tòa văn phòng có chứng nhận xanh có giá thuê cao hơn lên đến 10% nhờ chi phí vận hành tối ưu và hiệu quả sử dụng cao. Đến năm 2027, dự kiến sẽ có thêm 2 dự án Hạng A có chứng nhận xanh sẽ gia nhập thị trường.

Tại thị trường văn phòng Hà Nội, tính đến quý II/2025, 41% diện tích văn phòng hạng A và 4% hạng B đã đạt chứng nhận công trình xanh, cho thấy sự quan tâm ngày càng lớn đến yếu tố bền vững từ cả phía chủ đầu tư lẫn khách thuê. Dự kiến đến cuối năm 2025, sẽ có thêm 3 dự án văn phòng hạng A đạt chứng nhận LEED, góp phần mở rộng nguồn cung văn phòng xanh và thúc đẩy quá trình chuyển dịch sang thị trường bất động sản thương mại bền vững hơn tại Hà Nội.

Mức giá thuê xanh này được dự báo sẽ tiếp tục tăng trong tương lai, khi các quy định trở nên chặt chẽ hơn, tiêu chuẩn ESG của doanh nghiệp được áp dụng sâu rộng hơn và các hoạt động “tẩy xanh” bị giám sát chặt chẽ hơn.

Về tình hình nguồn cung thị trường văn phòng, tại Hà Nội, nguồn cung hiện đạt khoảng 2,28 triệu m2 từ 193 dự án, giá thuê trung bình 564.000 đồng/m2/tháng, tỷ lệ lấp đầy 83%. Nhu cầu chuyển dịch ra khu vực phía Tây tiếp tục tăng, nhờ mặt bằng hiện đại, giá thuê hợp lý và kết nối hạ tầng được cải thiện (metro, BRT, xe buýt điện...). Từ nay đến 2027, Hà Nội dự kiến có thêm khoảng 284.500m2 sàn văn phòng từ 17 dự án, tuy nhiên hiện chưa có dự án Hạng A nào mới được xác nhận tại khu trung tâm.

Còn tại TP.HCM, hiện có tổng nguồn cung đạt 2,9 triệu m2, giá thuê trung bình đạt 843.000 đồng/m2/tháng, tỷ lệ lấp đầy 88%. Các ngành chiếm tỷ trọng thuê lớn là công nghệ thông tin, tài chính – ngân hàng, bảo hiểm và giáo dục. Đến cuối năm 2027, dự kiến sẽ có thêm khoảng 234.000m2 văn phòng mới, chủ yếu tập trung vào phân khúc Hạng A tại khu vực trung tâm.

Trong bối cảnh này, nhà đầu tư và các chủ đầu tư cần đánh giá lại chiến lược phát triển văn phòng theo hướng chất lượng hóa sản phẩm – từ vị trí, giao thông, chứng nhận xanh đến giá trị biểu tượng. Thị trường văn phòng Việt Nam đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh mẽ và chỉ những sản phẩm đạt chuẩn quốc tế mới giữ được lợi thế cạnh tranh dài hạn.

×