Việc định giá bất động sản là kiến thức nhà đầu tư cần có

Theo PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc, Phụ trách khoa Thẩm định giá - Kinh doanh Bất động sản cho biết giá cả của bất động sản nói chung là đại lượng thay đổi xoay quanh giá trị. Khi cung và cầu của đất đai hay bất động sản khớp nhau thì giá cả có thể phản ánh và phù hợp, trường hợp này ít khi xảy ra. Viêc xác định giá bất động sản sẽ cao hơn giá trị của chúng nếu số lượng cung thấp hơn cầu. Ngược lại, nếu cung vượt cầu thì giá cả sẽ thấp hơn giá trị của.

"Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư bất động sản không có khả năng vận dụng, phát triển tư duy cho đầu tư. Từ việc nắm bắt, hiểu kiến thức chung, nhà đầu tư bất động sản cần phát triển tư duy riêng cho từng quyết định, cách làm cụ thể", ông Ngọc chia sẻ.

PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc cũng cho rằng để nắm bắt được giá trị thị trường, trước tiên cần hiểu các khái niệm về giá trị nội tại, cốt lõi. Giá trị thị trường bất động sản là những công năng, công dụng của bất động sản được dùng cho những mục tiêu nào đó. Những mục tiêu này có thể là đa dụng hay cá biệt cho mỗi cá nhân, tổ chức nào đó. Trong thực tế, có vô cùng đa dạng các mục tiêu của các đối tượng khác nhau. Nói cách khác, số lượng các mục tiêu về bất động sản có thể lên đến con số nghìn hoặc hơn.

Người ta thường nói đến 2 phạm trù giá trị thị trường của bất động sản đó là giá trị sử dụng và giá trị trao đổi. Bất động sản không chỉ dùng để ở, để kinh doanh, để kiếm lợi nhuận… mà còn để phục vụ các mục tiêu đa dạng khác nhau, đôi khi là để phục vụ những mục tiêu kỳ dị. Ví dụ có người mua loại bất động sản rất hợp dùng cho việc gọi vốn tài chính. Khi dùng bất động sản này làm tài chính thì sẽ gọi được 100 tỷ đồng nhưng nếu mua bán tự do thì giá cả chỉ 30 tỷ đồng. 

Do đó, tư duy về giá trị thị trường của bất động sản vượt ra khỏi quan điểm thông thường là để mua bán hay để ở. Chúng phục vụ cho những mục tiêu chuyên biệt nào đó xuất phát từ nhu cầu đa dạng trong thị trường. Và giá cả cho thuê hay mua bán tự do không thể dùng để đo lường được giá trị mà chúng mang lại. Vì thế, người đầu tư cần cá biệt hóa từng bất động sản cho từng phân khúc, từng cá nhân khách hàng để dò đúng giá trị thị trường. Giá trị của bất động sản mà cá nhân, tổ chức nào đó trong xã hội có thể thụ hưởng, cảm nhận được coi là "giá trị thị trường" (rộng hơn phạm trù giá cả).

Theo PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc, giá trị bất động sản là mảng vấn đề thú vị nhất, và cũng khó nắm bắt, đo lường nhất trong định giá bất động sản. Từ hiểu biết về giá trị thị trường, người đầu tư bất động sản có thể lấn sang tìm hiểu, tiến đến làm chủ các vấn đề về giá trị bất động sản. Khác với giá trị thị trường, giá trị bất động sản ở đây không còn từ “Thị trường” nữa. Nói cách khác, trước khi có thị trường, hình thành thị trường, bất động sản đã tự thân có giá trị.

"Giá trị là một khái niệm trừu tượng, là ý nghĩa của đất đai - bất động sản trên phương diện phù hợp, thỏa mãn với nhu cầu của con người. Những bất động sản có khả năng thỏa mãn nhu cầu con người ở dạng đơn lẻ, riêng biệt, nhưng giá trị của chúng được liên kết lại với những sự vật, hiện tượng thành hệ thống giá trị tổng hoà thông qua sự tương tác của các nhu cầu chính yếu nói trên", PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc nhận định.

Từ hiểu biết về giá trị thị trường, người đầu tư bất động sản có thể lấn sang tìm hiểu, tiến đến làm chủ các vấn đề về giá trị bất động sản. Thị trường là một phạm trù, một hình thái, tập hợp những quy ước. Hoặc hiểu thị trường là tập hợp những kịch bản, một bối cảnh nào đó có tính biến động và tính giai đoạn… Có nhiều quan điểm, góc nhìn, phát biểu về thị trường nói chung, thị trường bất động sản nói riêng, do đó, giá trị thị trường của bất động sản cũng thay đổi khôn lường. 

Tuy nhiên, nếu chúng ta đi vào nội tại, gốc rễ bất động sản, chúng ta sẽ tìm thấy giá trị cốt lõi tự thân của bất động sản. Những giá trị tự thân cốt lõi này nếu gắn với những nhu cầu bất biến, căn bản của văn minh loài người sẽ tạo nên hệ giá trị căn bản của bất động sản mà không phụ thuộc vào thị trường nào, ở bất cứ đâu trên thế giới. 

Các kiến thức này để nắm bắt được giá trị thị trường sẽ có trong chương trình đào tạo “Định giá bất động sản cho các hoạt động đầu tư” được Trung tâm Phát triển Bất động sản (RED) - Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức tại Cung Triển lãm Kiến trúc Quy hoạch Xây dựng Quốc gia. PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc nhận định khi vận dụng được tốt chuyên môn, năng lực định giá bất động sản, nhà đầu tư hoàn toàn có thể tìm thấy vô vàn những viên “kim cương” có giá trị lớn nằm lăn lóc trong thị trường mà không ai nhặt. Nói cách khác, đây là cơ hội cho người đầu tư có được tài sản bất động sản giá trị lớn, bền vững mà giá cả có thể rất rẻ.