Chuyên gia nói gì về loại bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất?

Về việc góp ý, hoàn thiện Nghị định của Chính phủ cùng với Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng, so với quy định hiện hành, dự thảo đã có điều chỉnh về các phương pháp định giá đất.

Theo đó, VCCI cho rằng chỉ còn ba phương pháp là so sánh, thu nhập và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất khi thực hiện định giá đất. Điều này có nghĩa, khi định giá đất, phương pháp thặng dư, phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (phương pháp chiết trừ) sẽ không còn được sử dụng.

VCCI cho rằng, việc loại bỏ phương pháp thặng dư ra khỏi các phương pháp định giá đất, cần được cân nhắc và xem xét lại, vì khả năng sẽ gây khó khăn trong quá trình thực hiện việc định giá đất. Theo phản ánh của doanh nghiệp nếu bỏ phương pháp thặng dư, trong nhiều trường hợp định giá đất, các phương pháp còn lại sẽ gặp một số hạn chế như: phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai chứ không phải là căn cứ vào mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập.

Mặt khác, phương pháp thặng dư xuất phát từ cơ sở lý luận là giá trị hiện tại của tài sản là giá trị còn lại nhận được từ sự ước tính của sự phát triển giả định trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. Bản chất của phương pháp này là tính giá đất theo cách tính ngược, tức bắt đầu bằng số tiền bán được của các sản phẩm phát triển hoàn thiện trong tương lai khấu trừ các chi phí phát triển cần thiết đầu tư tạo ra sản phẩm đó. Đất có tiềm năng phát triển được định giá theo phương pháp này mà các phương pháp định giá khác không đủ điều kiện áp dụng.

"Để đảm bảo tính thống nhất giữa các quy định về định giá bất động sản, phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá đất, giá bất động sản được các tổ chức định giá chuyên nghiệp áp dụng và được xem là một trong các phương pháp định giá áp dụng khi định giá bất động sản có tiềm năng phát triển như lô đất trống chưa phát triển hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mời trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất", VCCI nhận định.

Theo VCCI, trường hợp dự thảo bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất khiến cho các quy định về định giá bất động sản chưa thống nhất giữa các văn bản pháp luật có liên quan. Do đó, đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc không bỏ phương pháp thặng dư trong các phương pháp định giá đất.

Nhiều chuyên gia cho rằng, việc loại bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất sẽ dẫn tới hệ lụy nhiều phân khúc của thị trường bất động sản sẽ không được định giá phù hợp, gây ra tình trạng tắc nghẽn thị trường trong điều kiện Việt Nam đang có nhu cầu phát triển dự án rất lớn. Thời gian qua, khi thị trường "đầu tàu" như bất động sản gặp khó khăn, ảnh hưởng tới hàng chục ngành nghề, lĩnh vực, và trực tiếp tác động tới sự phát triển của kinh tế cả nước.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, điều này là phi lý vì phương pháp thặng dư là phương pháp chủ đạo, chủ yếu được áp dụng từ năm 2014 đến nay để tính tiền sử dụng đất cho các dự án bất động sản, với tỷ lệ áp dụng lên đến trên 90%. Do vậy, việc bỏ phương pháp này mà giữ lại 4 phương pháp khác thì khó áp dụng cho tất cả các loại đất. Nhất là phương pháp so sánh, không phải dự án nào cũng có cái giống để so sánh. Các phương pháp còn lại đa số dùng cho các dự án thương mại, không thể áp dụng cho các dự án bất động sản.

"Phương pháp thặng dư các nước trên thế giới đều áp dụng rất phổ biến. Phương pháp này áp dụng trên 2 giả định về tổng chi phí đầu tư và giả định về tổng doanh thu. Nếu bỏ đi phương pháp thặng dư sẽ mất đi một phương pháp định giá đất. Do đó, cần giữ phương pháp này vì nó hợp lý để không làm thất thu ngân sách nhà nước và hỗ trợ doanh nghiệp triển khai dự án nhanh hơn", ông Châu nhấn mạnh.