30.000 căn hộ condotel đang tồn đọng, có xuất hiện “cơn bão xả hàng”?

Hàng tồn khủng vì vướng pháp lý

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đến cuối năm 2018, cả nước còn tồn hơn 20.000 căn hộ condotel. Nếu tính cả nguồn cung đang xây dựng, sẽ hoàn thành vào cuối năm 2019, ước tính sẽ khoảng 30.000 căn hộ condotel.

Nguyên nhân chính khiến loại hình bất động sản mới này “đứng hình” suốt một thời gian dài, tồn kho lớn là tính pháp lý không rõ ràng. Quyền sở hữu, sử dụng đất, cấp sổ hồng hay sổ đỏ… của condotel chưa được quy định, nên các nhà đầu tư bất động sản “chùn tay”, e ngại rủi ro. Hành lang pháp lý, cơ chế, chính sách, pháp luật, quản lý nhà nước trong lĩnh vực này còn nhiều lỏng lẻo và bất cập.

Liên quan đến vấn đề này, tại phiên chất vấn Kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XIV, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà khẳng định, theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng sẽ sửa đổi tiêu chuẩn, quy chuẩn có liên quan, ban hành quy chế quản lý vận hành các loại hình bất động sản mới (condotel, officetel…).

Condotel là một sản phẩm tốt nếu được nghiên cứu, hoạch định và triển khai đúng cách.

Các văn bản này sẽ được hoàn tất trong năm 2019. Cùng với đó, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường có hướng dẫn về chế độ sử dụng đất đối với công trình xây dựng condotel hoặc kết hợp giữa condotel với nhà ở.

Như vậy, có thể thấy, condotel sắp có giấy khai sinh, nhưng chưa biết đó là loại nào, sổ hồng, sổ đỏ, hay một loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, sử dụng nào khác.

Trên thực tế, một số địa phương như Khánh Hoà, Kiên Giang, Bình Định đã thí điểm cấp “sổ hồng” cho các căn hộ condotel với nội dung “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Các địa phương này tách biệt các quyền về hình thức sở hữu đối với đất (trong đó có đất ở) và hình thức sở hữu là tài sản với công trình xây dựng trên đất.

Theo đó, đa phần tài sản trên đất đều được ghi nhận quyền, hình thức sở hữu là tài sản riêng của người mua/ người nhận chuyển nhượng, trong khi đó về đất ở được ghi nhận hình thức sử dụng chung. Ngay lập tức, “sáng tạo” này đã vấp phải sự phản biện trái chiều khá quyết liệt.

Chưa nói đến sự đúng sai của việc này, nhưng có thể thấy rằng, các chủ đầu tư, nhà đầu tư đã vô cùng sốt ruột và mong mỏi condotel có giấy khai sinh.

“Cơ quan chức năng cần phải cấp sổ đỏ quyền sử dụng đất với căn hộ condotel cho nhà đầu tư thứ cấp theo thời hạn của dự án, có thể 50 hoặc 30 năm tùy dự án cụ thể. Với trường hợp lỗi thuộc về địa phương, thì sổ đỏ cấp lại cho người mua condotel vẫn nên có thời hạn 50 năm hoặc trọn thời hạn của dự án”, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu đề xuất.

Đồng quan điểm, bà Lê Thị Hải Châu, Phó tổng giám đốc Công ty TNHH Tập đoàn MIK GROUP Việt Nam cho rằng, dự án được Nhà nước giao đất, thuê đất, có giấy phép xây dựng thì nên cấp sổ đỏ theo thời hạn mà chủ đầu tư được Nhà nước giao và thuê đất là hợp lý, để khách hàng, chủ đầu tư yên tâm đối với loại hình này.

Còn ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch HĐQT CEO Group thì cho rằng, cần sớm có hướng dẫn cụ thể về việc cấp sổ đỏ cho sản phẩm condotel theo hướng cá nhân, tổ chức có thể mua và được cấp sổ đỏ, dù dự án đó được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ hay đất ở không hình thành đơn vị ở.

Điều này giúp chủ sở hữu căn hộ tiếp cận được với các nguồn tín dụng khi đầu tư condotel, bởi chỉ khi có sổ đỏ mới có thể thế chấp căn hộ để vay vốn từ ngân hàng.

Phát triển mạnh nếu được khơi thông chính sách

Ngay sau khi tín hiệu khả quan về pháp lý của condotel được “bật đèn xanh”, hàng loạt chủ đầu tư tái khởi động các kế hoạch bán hàng, tiếp tục đầu tư vào condotel. Đây cũng là phản ứng bình thường của thị trường khi chính sách đang ách tắc được khai thông.

Theo GS-TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nếu so sánh với một số nước mạnh về du lịch ở Đông Nam Á như Thái Lan, Malaysia… thì tổng các bất động sản du lịch tại Việt Nam vẫn còn thấp. Trong khi đó, tăng trưởng du lịch của Việt Nam vẫn đang ở mức 30% trên năm, thuộc nhóm đứng đầu thế giới.

“Trên tầm nhìn dài hạn, cung về condotel ở Việt Nam chưa thể vượt cầu. Tình trạng giảm giao dịch condotel hiện nay chỉ mang tính địa phương và tức thời. Có thể lý do chính làm giảm giao dịch lại chính là những nhược điểm về chính sách, pháp luật đã được đề cập ở trên”, ông Đặng Hùng Võ nhận định.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương cho rằng, condotel sẽ “nóng” trở lại với sự tăng trưởng ổn định của khách du lịch đến Việt Nam. Cùng với đó, thị trường sẽ đón nhận nguồn cung mới từ làn sóng các dự án mới có thương hiệu quốc tế đi vào hoạt động.

“Condotel là một sản phẩm tốt nếu được nghiên cứu, hoạch định và triển khai đúng cách”, ông Mauro Gasparotti nói.

Còn theo phân tích của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, động lực lớn nhất của phân khúc condotel là sự tăng trưởng mạnh mẽ, không ngừng của khách du lịch. Trong năm 2018, lượng khách du lịch trong và ngoài nước đến Việt Nam tăng 20% so với năm 2017, trong đó lượng khách nước ngoài đến Việt Nam đạt con số 15 triệu lượt.

Điều này khiến nhu cầu tìm kiếm các sản phẩm nghỉ dưỡng hạng sang, trong đó có condotel cao cấp tăng lên. Đây chính là yếu tố tạo ra niềm tin cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ đối với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, đồng thời cũng là tín hiệu lạc quan đối với phân khúc condotel trong thời gian tới.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, Thủ tướng Chính phủ đã có Chỉ thị số 11/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh. Theo đó, Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng phải bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với các loại hình bất động sản mới như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú. Quan điểm của Bộ Xây dựng là sẽ cấp sổ hồng cho condotel. Tuy nhiên, chỉ có thể là sổ hồng có thời hạn, không nên cấp sổ hồng lâu dài như “đất ở” cho loại hình căn hộ này để tránh những khó khăn trong công tác quản lý.