Băn khoăn hạn mức chuyển nhượng đất nông nghiệp, có nơi chỉ 3 lần đã thành tỷ phú, đại gia

Hạn chế được khiếu nại, tranh chấp liên quan đến đất đai

Đại biểu Nguyễn Hữu Chính (Hà Nội) cho biết, 90% giải quyết khiếu nại hành chính liên quan đến đất đai. 50% tranh chấp dân sự liên quan đến đất đai. Nguyên nhân do luật không còn phù hợp từ cơ chế về giá và cơ chế quản lý.

Về cơ chế giá, hiện nay còn nhiều vấn đề bất cập, còn chồng chéo. Quy định bồi thường quá thấp không phù hợp với thực tiễn. Đền bù giá quá thấp dẫn tới tranh chấp đất đai. Hai là, chênh lệch giữa giá kinh doanh dự án và đền bù quá thấp, dẫn tới bức xúc của người dân. Vì vậy, phải xem xét giá hợp lý.

Ngoài ra, còn chênh lệch giá thành phố và nông thôn; thành phố và các tỉnh lân cận cũng lớn.

Về cơ chế quản lý, đại biểu nêu: Việc cấp thu hồi sổ đỏ còn bất cập. Theo đó, có trường hợp diện tích cận kề nhau, nhà cạnh nhau mà 1 nhà được cấp sổ đỏ, 1 nhà không được cấp mà không hiểu vì sao, đại biểu đặt vấn đề. Tình trạng này, dẫn tới khiếu kiện kéo dài, liên miên và không có hồi kết.

Bên cạnh đó, các quyết định của nhà nước về cấp và thu hồi đất còn hạn chế, nơi không có đất ở, canh tác nhưng nơi bỏ hoang.

Góp ý về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu cho biết, nguyên tắc về bồi thường đất đai khi nhà nước thu hồi phải đảm bảo có điều kiện sống bằng hoặc hơn chỗ ở cũ. Điều này rất khó, thực tế chúng ta không làm được vì quỹ đất có hạn, và không đảm bảo được yêu cầu của dân vì nhu cầu của dân rất lớn.

Về lập và thực hiện dự án tái định cư, phải đảm bảo điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (y tế, trường học). Tuy nhiên, địa phương quỹ đất rất nhỏ, với dự án nhỏ sẽ không thể đáp ứng được các điều kiện này. Người dân có thể "vin" vào lý do này để không thực hiện giao đất. Do đó, đại biểu cho rằng, cần có quy định phù hợp hơn.

Hạn mức chuyển nhượng không quá 15 lần là cảm tính, thiếu căn cứ

Đại biểu Hoàng Văn Cường cho hay, trước đây khung giá đất do nhà nước áp đặt ý chí chủ quan nhưng theo dự thảo luật sẽ có bảng giá sát với thị trường. Đó là tiến bộ của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Nếu thực hiện được như trong dự thảo luật sẽ xóa bỏ được bất cập hiện nay, theo ông Cường.

Chẳng hạn như vấn đề tham nhũng đất đai xảy ra cũng chính vì giá đất thấp. Hay như khiếu kiện, bảng giá sát với thị trường thì sẽ không còn khiếu kiện do được đền bù thỏa đáng.

Tuy nhiên, đại biểu này bày tỏ băn khoăn về vấn đề thu hồi đất.

Ông Cường nêu rõ, hiện có 2 phương thức thu hồi, một là nhà nước đứng ra quyết định thu hồi, hai là doanh nghiệp và người dân thỏa thuận. Trong dự thảo lần này, vẫn tồn tại 2 phương thức thu hồi. Tuy nhiên,  để nhà đầu tư thỏa thuận với người dân, đại biểu cho rằng "nghe có vẻ như đảm bảo lợi ích của người dân". Tuy nhiên, thực tế nhà đầu tư sẵn sàng trả giá cao vọt hơn hẳn khi do nhà nước thu hồi vì mục đích an ninh quốc phòng, xảy ra bất bình đẳng và sinh ra khiếu kiện. 

"Việc này chắc chắn xảy ra trong tương lai. Như vậy có sự bất bình đẳng giữa 2 phương thức thu hồi đất", ông Cường nói.

Chưa kể, có sự bất bình đẳng giữa người dân đang sử dụng đất và chủ đầu tư được chuyển nhượng. 

Đại biểu Cường lấy ví dụ, người dân có đất nông nghiệp có quy hoạch thành đất ở, nhưng bản thân người dân không được chuyển đổi sang đất ở, nhưng nhà đầu tư "nhảy vào" mua 1,2 triệu/m2 và được chuyển đổi sang đất đô thị và bán 4,5 triệu/m2 chỉ cần có thêm 1 con đường. Quy định này tạo ra bất bình đẳng và đương nhiên xảy ra khiếu kiện.

Hai là, về giá đất, ghi rõ giá đất phù hợp với giá trị thị trường, đại biểu đồng tình với quy định này.

Ông Cường góp ý thêm, cần có thêm một điều về thuế, gồm thuế điều tiết giá trị gia tăng, thuế điều tiết đầu cơ, ôm đất và thuế trong điều tiết hành vi như để đất mà không sử dụng.

Về hạn mức chuyển nhượng đất nông nghiệp, dự thảo luật quy định, hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân lên không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân. Đại biểu cho rằng, con số 15 lần là cảm tính, không có căn cứ.

"Như chuyển nhượng đất nông nghiệp ở Đà Lạt trồng rau sạch chỉ cần chuyển nhượng 3 lần đã thành tỷ phú, đại gia nhưng ở trung du miền núi lại không có ý nghĩa gì. Do đó, không có căn cứ nào và phi lý", ông Cường nói.

Do đó, đại biểu cho rằng không nên quy định về hạn mức chuyển nhượng, nhưng với người muốn sử dụng nhiều đất nông nghiệp thì giao đất trong hạn điền, còn nhiều hơn là thuê đất. Khi đó, không còn đầu cơ đất.