Bất động sản TP.HCM cần gỡ nút thắt pháp lý để khơi thông dòng vốn

Thị trường bất động sản đóng băng

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết trong năm 2022 đã có gần 1.200 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 38,7% so với năm trước đó. Thị trường bất động sản TP.HCM gần như đóng băng. Nguồn cung hạn chế cùng thanh khoản lao dốc đã khiến bức tranh thị trường xám xịt. Một trong các khó khăn hàng đầu được cho là do điểm nghẽn pháp lý.

Ông Phạm Đức Toàn - Chủ tịch HĐQT công ty Cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản EZ Việt Nam cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản đang bị những đợt sóng khó khăn bủa vây, từ nguồn vốn, vấn đề pháp lý, thị trường và cả kinh tế vĩ mô.

Trong đó, vấn đề pháp lý được đánh giá là nguyên nhân lớn nhất khiến thị trường bất động sản TP.HCM mất đi sức hút đối với các nhà đầu tư. Hiện nay, vướng mắc pháp lý liên quan đến việc triển khai các dự án bất động sản tạm chia thành hai loại: vướng mắc các văn bản pháp luật của trung ương và địa phương (phải sửa đổi, bổ sung) và vướng thực thi pháp luật.

Ách tắc phổ biến đối với các dự án bất động sản là dù đã hoàn thành phần móng, tầng hầm song còn vướng ở khâu xin thủ tục xác nhận đủ điều kiện được bán. Loại vướng mắc này thường do dự án dù đủ điều kiện cấp giấy xác nhận được bán nhưng nguồn gốc chuyển nhượng đất trước đó liên quan đất công nên các cơ quan chức năng dừng lại rà soát; hoặc trường hợp khác là do cơ quan thẩm quyền cho rằng doanh nghiệp chưa đóng hay mới chỉ đóng một phần tiền sử dụng đất.

Một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho biết doanh nghiệp này xây dựng dự án chung cư tại thành phố trong ba năm qua và đã hoàn thành phần móng, tầng hầm nhưng đang "tắc nghẽn" vì dự án có một phần đất có nguồn gốc từ đất công.

Theo doanh nghiệp này, khu đất làm dự án đã được chuyển nhượng nhiều năm, doanh nghiệp đã đóng hết tiền sử dụng đất với số tiền hàng trăm tỉ đồng và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc kéo dài khiến chi phí phát triển dự án đội lên gấp bội, trong khi lãi vay hiện tăng cao.

Lãnh đạo công ty TNHH Gotec Việt Nam cho hay việc cơ quan chức năng chậm cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện để bán, cho thuê mua với dự án khu trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp của doanh nghiệp này ở quận 7 (TP.HCM) vì lý do rà soát liên quan đất công khiến doanh nghiệp gánh chịu thiệt hại nặng về doanh thu và chưa biết khi nào mới tháo được nút thắt này.

Tháo gỡ vướng mắc pháp lý khơi thông bất động sản

Để tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý, tháng 2 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã chủ trì Hội nghị trực tuyến toàn quốc "tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững" với lãnh đạo các ban ngành cùng nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn.

Cùng với đó, Chính phủ cũng đưa ra nhiều chỉ đạo nhằm giải quyết những vấn đề khó khăn đến thị trường bất động sản hiện nay, từ đó có những giải pháp nhằm thúc đẩy thị trường tiếp tục phát triển bền vững và lành mạnh. Điều này cho thấy sự quan tâm đặc biệt của Thủ tướng Chính phủ đối với ngành bất động sản và xem đây là một trong những ngành kinh tế đặc biệt quan trọng.

Theo ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam, đây là một trong những tín hiệu tích cực và đáng kỳ vọng cho các doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh khó khăn hiện nay.

Vị chuyên gia cho biết, gần đây UBND TP.HCM cũng đã chủ trì nhiều cuộc họp với các sở để tìm ra những khó khăn trong việc giải quyết các vấn đề liên quan đến đền bù, giải tỏa, phê duyệt quy hoạch và kỹ thuật phòng cháy chữa cháy…

"Vấn đề lớn của chúng ta là hành lang pháp lý chồng chéo các luật lẫn nhau. Nếu vấn đề này không thể được giải quyết bằng luật hiện hành, chúng ta phải trình Quốc hội thông qua các luật mới, tuy nhiên điều này sẽ mất rất nhiều thời gian", ông đánh giá.

Bên cạnh đó, ông Khương cũng nhấn mạnh để giải quyết các vấn đề liên quan đến đền bù, giải tỏa, phê duyệt quy hoạch và kỹ thuật phòng cháy chữa cháy... cần có một cái nhìn tổng quan hơn và hướng giải quyết mang tính tổng thể. Nếu cần thay đổi luật, cần trình Quốc hội thông qua và có sự chỉ đạo sát sao của Thủ tướng Chính phủ hoặc Chủ tịch UBND các tỉnh thành để quyết định trong trường hợp cần thiết.

Theo ông Sử Ngọc Khương, từ góc độ quản lý Nhà nước, chúng ta cần tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp và tạo hành lang pháp lý để dự án có thể thực hiện nhanh chóng. Việc này sẽ giúp giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp và tăng lợi ích cho người tiêu dùng.

Nhìn ở góc độ chuyên gia đầu ngành về lĩnh vực tư vấn đầu tư nước ngoài tại thị trường bất động sản Việt Nam, ông Khương cho biết các doanh nghiệp nước ngoài mới tham gia thị trường chỉ được thực hiện dự án sau khi đóng tiền sử dụng đất và có giấy phép xây dựng. Do đó, với những doanh nghiệp này, thủ tục pháp lý là điều quan trọng nhất để xem xét trước khi đầu tư.

"Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo ngân hàng Nhà nước nới room tín dụng và giảm lãi suất để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp kinh doanh trong các lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế. Tuy nhiên, vấn đề pháp lý vẫn là gốc rễ và làm mất đi sự cạnh tranh trong việc thu hút nguồn đầu tư nước ngoài vào thị trường", Giám đốc Cấp cao Bộ phận tư vấn đầu tư Savills Việt Nam nói thêm.

Vị chuyên gia cho rằng, để trở thành điểm thu hút đầu tư lớn nhất trong khu vực Đông Nam Á, cần thu hút nguồn lực từ nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường Việt Nam. Điều này liên quan đến các phân khúc chủ đạo như nhà ở, bán lẻ, văn phòng, bất động sản công nghiệp... và cần phải tạo điều kiện cho các doanh nghiệp để đầu tư vào các sản phẩm này.