BĐS 2017: Hưng phấn vẫn lo... ngã ngựa

Lệch pha cung – cầu, đầu tư theo đám đông, từng trực tiếp gây nên thảm trạng "chôn vốn vào BĐS" của giới đầu tư 5 năm trước. 

Cơn hưng phấn cuối năm

Công ty Savills đánh giá, quý cuối cùng của năm 2016 đã chứng kiến sự bùng nổ của các hoạt động trên thị trường địa ốc Việt Nam, với sức quan tâm mạnh mẽ đến từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Minh chứng cho nhận định này là một số thương vụ đầu tư giá trị "khủng" như sau.

Tại thời điểm đầu quý IV, Maeda, một trong những nhà thầu của tuyến metro đầu tiên của TP.HCM, đã hợp tác cùng chủ đầu tư trong nước Thiên Đức, để phát triển dự án Waterina Suites – khu dân cư cao cấp trị giá  khoảng 30 triệu USD. Đây là dự án đầu tư BĐS đầu tiên của một công ty Nhật Bản sau gần 2 thập kỷ có mặt tại Việt Nam.

Trong phân khúc khách sạn, công ty CP đầu tư tư nhân toàn cầu, Warburg Pincus, đã hợp tác cùng VinaCapital để tạo nên dự án khách sạn liên doanh trị giá 300 triệu đô la Mĩ, với mục tiêu trở thành một mô hình khách sạn lớn nhất tại Việt Nam và Đông Nam Á. Một thời gian ngắn sau khi thành lập đến nay, mô hình này đã được mua lại 50% cổ phần của khách sạn Sofitel Legend Metropole Hà Nội, một khách sạn năm sao tọa lạc ngay trung tâm thủ đô, từ Quỹ Cơ hội Việt Nam (VOF) thuộc VinaCapital, với tổng giá trị khoảng 100 triệu đô la Mĩ.

Trong tháng 11, chủ đầu tư BĐS Limitless (trụ sở tại Dubai, một chi nhánh của tập đoàn Dubai World) đã quay lại hoạt động tại dự án Ha Long Star thuộc vùng biển phía Bắc Việt Nam. Dự án cung cấp gần 2.000 biệt thự, nhà phố, căn hộ cùng các cửa hàng bán lẻ, các tiện ích giải trí và khách sạn tại một trong những điểm đến hấp dẫn nhất trên bản đồ du lịch Việt Nam.

Trên đường bờ biển của Hội An – một địa điểm du lịch nổi tiếng thuộc miền Trung Việt Nam – VinaCapital và các đối tác liên doanh là Gold Yield và tập đoàn Sun City, đã bắt đầu khởi công dự án HOIANA trị giá 4 tỷ USD, với mục tiêu hoàn thành giai đoạn đầu tiên vào đầu năm 2019. Được biết, sau khi hoàn thành, HOIANA sẽ là khu nghỉ dưỡng tích hợp lớn nhất Việt Nam. Theo đó, giai đoạn đầu của dự án dự kiến cung cấp 685 phòng khách sạn New World, 100 căn thuộc khu dân cư và nghỉ dưỡng Rosewood, sân gôn Championship được thiết kế bởi Robert Trent Jones II, và casino lớn nhất Việt Nam.

Lệch pha cung – cầu và bài học chưa cũ

Báo cáo của Savills nhìn nhận, trong năm 2016, kinh tế Việt Nam là một điểm nhấn của khu vực Đông Nam Á. Việt Nam đã thu hút hơn 24 tỷ đô la Mĩ trên tổng mức đầu tư trực tiếp nước ngoài bao gồm các khoản đầu tư đăng ký mới và các nguồn đầu tư bổ sung, vượt qua mức 15 tỷ USD giải ngân FDI, ghi nhận mức tăng kỷ lục 9% so năm trước.

Chưa hết, BĐS Việt Nam tiếp tục cho thấy khả năng phục hồi, với sự tăng trưởng ổn định trên nhiều lĩnh vực khác nhau bất chấp những biến động lên xuống của kinh tế toàn cầu. Cũng ở một nghiên cứu cuối 2016-đầu 2017, Savills từng nhắc tới trạng thái đầu tư tích cực của nhiều nhà đầu tư khi giao dịch căn hộ, đặc biệt là căn hộ hạng B. Cụ thể, quý IV/2016, 18 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 4 dự án hiện hữu được mở bán, cung cấp hơn 8.300 căn, tăng 11% theo quý. Tổng nguồn cung sơ cấp đạt hơn 45.200 căn hộ trong tất cả các phân khúc. Lượng giao dịch đạt 10.200 căn, tăng 36% theo quý và 32% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ đạt 22%, tăng 4 điểm % theo quý và 2 điểm % theo năm nhờ tình hình hoạt động tốt của phân khúc hạng B và C. Hạng A có tỷ lệ hấp thụ cao nhất với 26%...

Tuy nhiên, bên cạnh những số liệu "có cánh" của Savills về sức hấp dẫn đầu tư vào BĐS đang "hưng phấn" trở lại, góc nhìn của Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) lại khiến giới thạo nghề ít nhiều giật mình nhớ lại cơn ác mộng "chôn vốn vào BĐS" giai đoạn 2011-2012 do đầu tư theo đám đông.

Cụ thể, HoREA nhấn mạnh, từ cuối năm 2013 đến nay, thị trường BĐS tiếp tục đà phục hồi và tăng trưởng tích cực, và năm 2015 là năm mà thị trường đạt đỉnh cao nhất. Tuy nhiên, thị trường đã có dấu hiệu chững lại trong năm 2016 và tiềm ẩn những yếu tố rủi ro như đã có hiện tượng lệch pha cung - cầu, chủ yếu lệch về phân khúc BĐS cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng.

Bên cạnh đó, nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng và nguồn vốn xã hội (chủ yếu là của người mua nhà) đổ vào thị trường BĐS rất lớn, có xu hướng lệch về một số DN lớn; và đã có sự gia tăng nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp... Từ thực tiễn đó, Hiệp hội và Bộ Xây dựng đã có cảnh báo và khuyến nghị các DN cần cơ cấu lại đầu tư, nên chuyển hướng đầu tư vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà cho thuê giá thấp...