Chậm làm sổ hồng: Phạt chủ đầu tư 1 tỷ vẫn quá nhẹ?

Theo Điều 31 tại nghị định số 91/2019/NĐ-CP vừa được Chính phủ ban hành về việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, việc đơn vị kinh doanh bất động sản hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất nếu không nộp hồ sơ, không cung cấp, cung cấp không đầy đủ giấy tờ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, nhận chuyển quyền sử dụng đất sẽ bị xử phạt tùy theo mức độ. Trong đó, mức phạt cao nhất lên đến 1 tỷ đồng.

Bình luận về mức phạt này, luật sư Diệp Năng Bình, Trưởng văn phòng luật sư Tinh Thông Luật (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng, chế tài này vẫn chưa đủ mạnh để giải quyết tận gốc vấn đề chậm cấp sổ hồng cho người dân.

- Thời gian qua, hàng trăm chung cư dù đã bàn giao nhiều năm nhưng vẫn “treo” sổ hồng. Theo ông, vì sao càng ngày, vấn đề trên xảy ra càng phổ biến?

Có thể nói câu chuyện sổ hồng chung cư chưa bao giờ hết nóng. Nhiều người dân thậm chí đã tìm hiểu dự án mới rất kỹ sau đó mới quyết định mua chung cư, nhưng cuối cùng vẫn không thể nhận được giấy chứng nhận sở hữu nhà.

Theo tôi, việc chậm trễ trong cấp sổ hồng chung cư hiện nay phần lớn là do chủ đầu tư vi phạm trong quá trình xây dựng. Đặc biệt vi phạm các lỗi như sai thiết kế, vượt quá tầng cho phép và chưa đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy.

Thậm chí, có rất nhiều chủ đầu tư, sau khi xin được giấy phép xây dựng dự án, đã cố tình tăng thêm diện tích chung cư, cơi nới thêm cả về bề rộng, bề ngang so với đăng ký ban đầu. Mục đích là để có thể bán thêm nhiều hơn số lượng căn hộ, nhằm thu thêm lợi ích. Chính vì những sai phạm nên sổ hồng bị các cơ quan chức năng "treo".

- Theo quy định, chủ đầu tư phải hoàn thành các thủ tục mua bán nhà đất nộp cho Sở Tài nguyên Môi trường để cấp sổ hồng trong thời gian bao lâu?

Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 nêu rõ: “Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua, chủ đầu tư phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận".

Tuy nhiên, trên thực tế, sau khi chủ đầu tư đã hoàn thành các thủ tục mua bán nhà đất nộp cho Sở tài nguyên Môi trường, sổ hồng sẽ được cấp cho chủ sở hữu từng căn hộ trong khoảng thời gian 6 - 18 tháng.

Tôi cho rằng, bên cạnh yếu tố khách quan, việc cấp sổ hồng chậm thường do những nguyên nhân sau: Chủ đầu tư dự án chung cư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính; chủ đầu tư thế chấp tài sản tại ngân hàng trước khi xin cấp sổ hồng  hoặc xây dựng chung cư có những yếu tố trái luật.

- Nhiều ý kiến cho rằng, thủ tục hành chính cấp sổ hồng tại Sở Tài nguyên Môi trường khá phức tạp, tốn nhiều thời gian?

Theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là sổ hồng) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Để được cấp sổ hồng, người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất phải có một trong những loại giấy tờ về điều kiện cấp gồm: Giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy tờ làm căn cứ chứng nhận nhà ở, tài sản gắn liền với đất.

Về thời gian thực hiện, theo quy định tại Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP là không quá 30 ngày kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Tuy nhiên, để được công nhận là hồ sơ hợp lệ bạn phải mất rất nhiều thủ tục rườm rà khác.

- Người mua  nhà chịu hệ lụy gì với những chậm trễ của chủ đầu tư?

Những trường hợp mua chung cư chưa có sổ hồng thường là do lỗi từ phía chủ đầu tư. Tuy nhiên, chính khách hàng mua lại là người phải nhận những hậu quả, đặc biệt là khi chưa có sổ hồng. Do vậy, trước khi quyết định mua chung cư chưa có sổ hồng, khách hàng nên cân nhắc thật kỹ lưỡng. Đồng thời, khảo sát thông tin từ những người đang sinh sống hoặc đã mua nhà ở dự án đó. Vì nếu không được cấp hay chậm trễ sổ hồng thì khách hàng không thể thực hiện quyền mua bán, cầm cố, thế chấp, tặng cho, bảo lãnh... cho chung cư.

- Nhiều người dân cho rằng, trách nhiệm giải quyết vấn đề “treo” sổ hồng thuộc về chủ đầu tư, nhưng cũng có phần trách nhiệm của cơ quan chức năng, khi không thẩm định kỹ ban đầu, bỏ qua nhiều sai phạm của chủ đầu tư?

Đúng vậy. Có thể thấy rõ "lỗ hổng" trong công tác quản lý của một bộ phận chính quyền các cấp đã khiến cho người dân phải gánh chịu những hậu quả không như mong muốn.

Nếu như các cơ quan chức năng làm tròn nhiệm vụ của mình ngay từ khâu giám sát xây dựng, thẩm định dự án trước khi cho phép chủ đầu tư bán cho người dân thì đã không xảy ra nhiều hệ lụy như hiện nay.

- Nghị định Chính phủ vừa ban hành về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, có hiệu lực từ ngày 5/1/2020. Liệu đây sẽ là “liều thuốc” mạnh chữa căn bệnh “treo” sổ hồng?

Theo tôi đây cũng chưa phải là liều thuốc mạnh. Bởi lẽ Điều 31 Nghị định 91/2019 quy định vẫn chưa đủ tính răn đe và khó giải quyết triệt để vấn đề hiện nay.

Ví dụ như trường hợp chậm cấp sổ hồng  từ 12 tháng trở lên, bị phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 300 triệu đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất; phạt tiền từ 300 triệu đồng đến 500 triệu đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất; phạt tiền từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.

Mức phạt này chưa tương xứng với hậu quả mà người dân phải gánh chịu và chưa có tính phòng ngừa các chủ đầu tư khác không vi phạm.

Tôi cho rằng, cơ quan có thẩm quyền cần đưa ra các giải pháp, chế tài xử lý nghiêm công trình đã xây dựng trái phép mà đang tồn tại, để làm gương cho các cá nhân, tổ chức khác.

Ngoài ra, khi có thông tin về sai phạm, cần xử lý ngay không để kéo dài. Thậm chí có thể cưỡng chế tài chính qua các tài khoản hoặc không cho phép xuất cảnh đối với các cá nhân, đại diện theo pháp luật của các tổ chức khi đang có nghĩa vụ chấp hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính. Bên cạnh đó, có thể áp dụng biện pháp xử lý hình sự và phải làm quyết liệt chứ không làm nửa vời.

Phương án cần thiết là đặt ra các khoản ký quỹ của chủ đầu cao hơn nữa và mức xử phạt của pháp luật cần được nâng lên để đảm bảo tính khả thi.

Bên cạnh đó, sự kiểm tra, thanh tra của các cơ quan chức năng có lẽ nên thắt chặt hơn và thậm chí phải có sự giám sát từ chính cư dân về việc chủ đầu tư có thực hiện đúng giấy phép xây dựng hay không.

- Xin cảm ơn ông!