Chuyên gia: Tồn tại trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp gây áp lực giảm đối với lĩnh vực bất động sản

Nhóm chuyên gia Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) nhận định, thị trường trái phiếu doanh nghiệp phục hồi trong nửa đầu năm 2024 so với mức nền thấp trong nửa đầu năm 2023.

Với tổng khối lượng phát hành trong nửa đầu năm ước đạt 115.500 tỷ đồng (tương đương 4,7 tỷ USD), gấp gần 1,6 lần khối lượng phát hành cùng kỳ năm trước, chủ yếu 64% đến từ các tổ chức tín dụng phát hành trái phiếu để củng cố tỷ lệ an toàn và chuẩn bị thúc đẩy tăng trưởng tín dụng trong nửa cuối năm.

Bên cạnh đó, lượng phát hành trái phiếu bất động sản chiếm khoảng 26% tổng khối lượng phát hành. Lý giải về con số này, nhóm chuyên gia ADB chỉ ra nguyên nhân do thị trường bất động sản phục hồi chậm không thể kích thích nhu cầu huy động vốn qua kênh trái phiếu doanh nghiệp. Một số doanh nghiệp bất động sản xin gia hạn và hoãn trả nợ gốc, giảm bớt áp lực trả nợ trước mắt.

Về phía cầu, nhóm chuyên gia cho rằng, chính sách tài khóa mở rộng và tiền tệ nới lỏng sẽ tiếp tục hỗ trợ tiêu dùng hiện đang ở mức thấp và đầu tư công sẽ có vai trò then chốt đối với sự phục hồi và tăng trưởng kinh tế trong năm 2024. Theo đó, các cơ quan quản lý sẽ tiếp tục chính sách hỗ trợ tài khóa và gia tăng đầu tư công sẽ góp phần kích cầu hơn nữa trong nửa cuối năm 2024.

“Tuy nhiên, vấn đề tồn tại trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp sẽ tiếp tục gây áp lực giảm đối với lĩnh vực bất động sản - là một lĩnh vực chính của tiêu dùng trong nước trước đây. Nhu cầu trong nước dự kiến sẽ vẫn tương đối yếu trong giai đoạn 2024 – 2025”, chuyên gia ADB nhận định.

Khoảng 50% trái phiếu bất động sản nguy cơ chậm trả 12 tháng tới

Theo báo cáo của VIS Rating, tình hình vay nợ của các doanh nghiệp bất động sản tăng cao trong nửa đầu năm 2024. Tuy nhiên, đáng chú ý, khả năng trả nợ của một số công ty có thể gặp khó trong giai đoạn tới.

Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm 2024, tổng nợ của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã tăng 19% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu do việc phát triển dự án mới của Văn Phú (+54%), DIC Corp (+59%) và Khang Điền (+33%).

Tỷ lệ đòn bẩy sẽ tiếp tục tăng khi các chủ đầu tư huy động thêm nợ để phát triển dự án mới. Tỷ lệ nợ/EBITDA của ngành đã tăng lên 3,7 lần trong 6 tháng đầu năm, từ mức 2,7 lần trong năm 2023. Ngoài ra, nguồn tiền mặt đã tăng 5%, dòng tiền hoạt động phục hồi nhẹ, nhưng vẫn ở mức âm trong nửa đầu năm.

Theo VIS Rating, hơn 2/3 chủ đầu tư niêm yết có dòng tiền để trả nợ từ mức yếu đến cực kỳ yếu, cụ thể là dòng tiền hoạt động dưới 5% tổng nợ, đặc biệt là những chủ đầu tư bị ảnh hưởng bởi các vấn đề pháp lý dự án.

"Việc phụ thuộc nhiều vào các khoản vay ngắn hạn gây ra rủi ro tái cấp vốn đáng kể", báo cáo của VIS Rating nêu.

Theo đó, tỷ lệ nợ ngắn hạn trên tổng nợ của các chủ đầu tư niêm yết duy trì mức cao, khoảng 44% trong quý II, trong đó, các công ty có lượng tiền mặt hạn chế như Tư vấn Đầu tư và Xây dựng Kiên Giang, Năm Bảy Bảy, Quốc Cường Gia Lai, Kosy có nhu cầu tái cấp vốn cao nhất.

Với khoảng 105.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong năm 2025, VIS Rating ước tính khoảng 50% trái phiếu đáo hạn của các chủ đầu tư trong 12 tháng tới có nguy cơ chậm trả gốc lãi, phần lớn liên quan đến các chủ đầu tư đã chậm trả gốc/lãi gần đây.

Phát hành trái phiếu bất động sản mới trong 8 tháng giảm 5% so với cùng kỳ. VIS Rating dự báo việc phát hành trái phiếu sẽ duy trì ở mức thấp do các yêu cầu phát hành chặt chẽ hơn và những thay đổi sắp tới trong luật chứng khoán.

VIS Rating kỳ vọng 12-18 tháng tới, các chủ đầu tư sẽ đẩy nhanh quá trình phát triển dự án mới và bổ sung vào nguồn cung nhà ở. Dòng tiền sẽ cải thiện từ hoạt động bán hàng nhanh hơn, nhưng các chủ đầu tư sẽ phải huy động thêm nợ để tài trợ phát triển dự án mới.