Đất chưa có Sổ đỏ, bố mẹ vẫn có thể tặng cho đất cho con?

Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tại khoản 1 Điều này nêu rõ:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Căn cứ vào quy định trên, cha mẹ muốn thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho con phải đáp ứng 04 điều kiện trên, trừ 02 trường hợp (được giải thích rõ ở phần sau); ngoài ra người con phải không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013.

Mặc dù pháp luật quy định 02 trường hợp được thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất dù thửa đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận, nhưng trên thực tế xảy ra không phổ biến.

Trường hợp 1: Được quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013

Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau:

“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Theo đó, trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì cha mẹ được thực hiện quyền tặng cho ngay cả khi chưa có Giấy chứng nhận nhưng phải đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận (không cần phải đợi có Giấy chứng nhận mới được tặng đất cho con).

Trường hợp 2: Được quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013

Thực tiễn ít xảy ra nhưng quy định lại rất phức tạp

Căn cứ khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013, tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế.

Theo đó, nếu cha mẹ là người Việt Nam định cư ở nước ngoài muốn tặng cho quyền sử dụng đất không có Giấy chứng nhận cho con phải đáp ứng 02 điều kiện sau:

- Cha, mẹ hoặc cả cha và mẹ của người nhận tặng cho là người thừa kế duy nhất.

- Đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Vấn đề lớn nhất ở đây cần xác định: Thế nào là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với đất ở tại Việt Nam?

Vì không có điều khoản nào quy định trực tiếp thế nào là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với đất ở tại Việt Nam nên trước tiên cần xác định khi nào người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Theo khoản 1 Điều 8 Luật Nhà ở 2014 được hướng dẫn cụ thể bởi Điều 5 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở là người phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam, cụ thể:

Phải có giấy tờ theo quy định sau đây:

- Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu.

- Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Lưu ý: Cá nhân nước ngoài có giấy tờ xác nhận là gốc Việt Nam thì chỉ được quyền lựa chọn một đối tượng áp dụng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc cá nhân nước ngoài để xác định quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Như vậy, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với đất ở tại Việt Nam là người không có giấy tờ theo quy định trên.

Kết luận: Đất chưa có Sổ đỏ bố mẹ vẫn có thể tặng cho con nếu thuộc 02 trường hợp trên nhưng thực tế rất ít xảy ra và thủ tục tặng cho trong trường hợp này khó thực hiện. Do đó, ngoại trừ trường hợp 2 là không được cấp Giấy chứng nhận thì ngay cả khi thuộc trường hợp 1 vẫn nên cấp sổ rồi mới sang tên cho con để tránh việc khó thực hiện.