Doanh nghiệp địa ốc “săn vốn” từ trái phiếu: Không phải muốn là được?

Kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang là giải pháp của nhiều "ông lớn" ngành bất động sản để gọi vốn (Ảnh: IT)

Trong các giải pháp này, kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp được đánh giá là khả thi nhất trong điều kiện nguồn vốn đổ vào lĩnh vực bất động sản đang dần bị “siết” lại. Tuy nhiên, trên thực tế mới chỉ có một vài “ông lớn” ngành bất động sản triển khai giải pháp này vì không phải cứ… “muốn là được”.

Đua nhau “săn vốn” trái phiếu

Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh (HoSE: DXG) hiện đang tìm đối tác để thực hiện phát hành khoảng 1.400 tỷ trái phiếu chuyển đổi (kỳ hạn 5 năm với mệnh giá 1 tỷ đồng/trái phiếu, với lãi suất không cao hơn 7%/năm), dự kiến hoàn thành trong quý 1.2019. Đây là kế hoạch đã được DXG xin ý kiến cổ đông từ hồi đầu tháng 11.2018. Không những thế, DXG cũng dự kiến có thể sẽ phát hành thêm 2.000 tỷ trái phiếu trơn với lãi suất 10%/năm trong 2019.

Đây không phải là lần đầu DXG phát hành trái phiếu để gọi vốn, còn nhớ trước đó, vào ngày 10.8.2018, DXG cũng đã thông qua phương án phát hành 470 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ với kỳ hạn tối đa 36 tháng và 250 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ kỳ hạn 24 tháng.

Cũng là một trong những DN tiêu biểu về huy động vốn qua trái phiếu là Tập đoàn Vingroup (HoSE: VIC). Mới đây nhất, VIC đã thông báo chào bán 20 triệu trái phiếu không chuyển đổi, tổng giá chào bán lên tới 2.000 tỷ đồng. Việc phát hành sẽ được chia làm 2 đợt, mỗi đợt 1.000 tỷ đồng, mệnh giá 100.000 đồng/trái phiếu. Theo đó, các trái phiếu này được thanh toán lãi 6 tháng một lần, được lấy từ lợi nhuận kết quả kinh doanh của VIC.

Một thành viên của Vingroup là Công ty CP Vinhomes (HoSE: VHM) trong tháng 8.2018 cũng đã phát hành 20 triệu trái phiếu kỳ hạn 3 năm (từ 2.8.2018  đến 2.8.2021), tổng giá trị 2.000 tỷ đồng. Đến tháng 9.2018, VHM tiếp tục phát hành 5.000 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 2 năm (từ 13.9.2018 đến 13.9.2020). Chưa kể trước đó một năm, trong tháng 10.2017, VHM cũng đã phát hành 5.500 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 3 năm (từ 19.9.2017 đến 19.9.2020).

Không “nằm ngoài cuộc chơi”, hồi tháng 11.2018, Công ty CP Tập đoàn Sunshine cũng thông báo phát hành 100 triệu trái phiếu, mệnh giá 100.000 đồng/trái phiếu, tương đương tổng giá trị 10.000 tỷ đồng. Đây là loại trái phiếu có kỳ hạn 3 năm (từ 8.10.2018 đến 8.10.2021), không được chuyển đổi, không kèm chứng quyền, không có tài sản đảm bảo và không có bảo lãnh thanh toán. Trái phiếu được phát hành dưới hình thức bút toán ghi sổ và dòng tiền từ hoạt động kinh doanh, các nguồn thu hợp pháp khác (nếu có) của Sunshine sẽ được dùng thanh toán lãi trái phiếu và trái phiếu.

Còn với “ông lớn” Novaland, Tập đoàn này cũng đã phát hành trái phiếu quốc tế vào tháng 11.2018. Cũng với hình thức này, trước đó ngày 30.4.2018, Novaland công bố huy động thành công 160 triệu USD từ việc phát hành trái phiếu chuyển đổi quốc tế được chính thức niêm yết trên sàn Singapore.

Một loạt DN bất động sản khác như: TTC Land (SCR), Nam Long Group (NLG), Hải Phát Invest (HPX)… cũng huy động được hàng trăm, đến hàng ngàn tỷ đồng thông qua kênh trái phiếu doanh nghiệp. Chẳng hạn, TTC Land đã phát hành riêng lẻ tối đa 470 tỷ đồng trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có bảo lãnh. Theo đó, trái phiếu có kỳ hạn 3 năm, thời gian phát hành trong tháng 12.2018.

Tương tự, hồi tháng 7.2018, Hải Phát Invest đã thông qua việc phát hành riêng lẻ 500 tỷ đồng trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có tài sản đảm bảo…

Không phải… “muốn là được”

Theo quy định của NHNN, từ đầu năm 2019, các ngân hàng sẽ chỉ được sử dụng 40% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn, trong đó có bất động sản. Trước quy định này, các DN bắt đầu đẩy mạnh việc tìm vốn qua kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Để quán lý tốt kênh huy động này, Chính phủ đã ban hành Nghị định 163/2018/NĐ-CP (Nghị định 163) ngày 4.12.2018, quy định về “Phát hành trái phiếu doanh nghiệp” với nội dung bắt đầu từ ngày 1.2.2019, DN được phép phát hành trái phiếu để thực hiện các chương trình, dự án đầu tư, để tăng quy mô vốn hoạt động hoặc để cơ cấu lại các khoản nợ của chính mình.

Đánh giá về việc các DN bất động sản đi “tìm vốn” qua kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, giải pháp này đã được HoREA nhiều lần khuyến nghị nhưng các DN triển khai chưa nhiều. Theo ông Châu: “Việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng giống như đi vay tiền của xã hội để kinh doanh. Do đó, muốn vay được nhiều tiền thì đòi hỏi doanh nghiệp phải có uy tín, thương hiệu… thì mới tạo được niềm tin của nhà đầu tư”.

Đồng quan điểm, TS.LS Bùi Quang Tín, chuyên gia kinh tế, cho rằng, muốn huy động vốn bằng kênh trái phiếu, phải đáp ứng nhiều tiêu chí. Trong đó, các tiêu chí phải luôn linh hoạt và thực sự hấp dẫn với nhà đầu tư như lãi suất thỏa thuận phải cao hơn so với ngân hàng, hoặc trái phiếu có quyền chuyển đổi hay hoán đổi. Đặc biệt, vấn đề mà nhà đầu tư quan tâm nhất vẫn là “sức khỏe” của DN phải tốt, thông tin phải có tính minh bạch cao… thì mới thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư. Trên thực tế hiện nay, do những hạn chế về sổ sách, báo cáo, nhiều công ty chứng khoán, đơn vị bảo lãnh phát hành không chấp nhận bảo lãnh cho các DN nhỏ vì sợ mất uy tín, ngay cả khi các DN này chấp nhận trả mức phí cao.Bên cạnh đó, không chỉ DN nhỏ gặp khó với việc phát hành trái phiếu, mà ngay cả các DN lớn cũng chưa mặn mà do vướng mắc về minh bạch thông tin.

“Điểm mới của Nghị định 163/2018/NĐ-CP (Nghị định 163) ngày 4.12.2018, quy định về “Phát hành trái phiếu doanh nghiệp” là không yêu cầu doanh nghiệp phải có lãi, mà chỉ cần có báo cáo tài chính kiểm toán năm liền trước của năm phát hành được kiểm toán bởi tổ chức kiểm toán đủ điều kiện theo quy định. Quan trọng hơn, doanh nghiệp phát hành được mua lại trái phiếu trước hạn hoặc hoán đổi trái phiếu để giảm nợ hoặc cơ cấu lại nợ nên chắc chắn thị trường phát hành trái phiếu sẽ tăng trưởng mạnh trong những năm sắp tới”, ông Tín, chia sẻ.