Hà Nội "vắng bóng" căn hộ chung cư dưới 2 tỷ đồng trong quý I/2025
Giá bán căn hộ chung cư Hà Nội trung bình 79 triệu đồng/m2
Tại họp báo thị trường bất động sản Hà Nội quý I/2025, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội cho biết, nguồn cung căn hộ chung cư mới trong quý I/2025 giảm 39% theo quý nhưng tăng 95% theo năm đạt 7.940 căn.
Nguồn cung sơ cấp đạt 11.168 căn, giảm 33% theo quý và 14% theo năm. Số lượng căn bán được đạt 7.914 căn, giảm 41% so với quý IV/2024 nhưng tăng 49% so với cùng kỳ năm 2024. Hạng B chiếm 99% số lượng căn bán được. Nguồn cung mới có tỉ lệ hấp thụ 84%. Đáng chú ý, giá bán căn hộ chung cư sơ cấp đạt trung bình 79 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý và 32% theo năm.
Trong quý I/2025, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City và Vinhomes Global Gate chiếm tới 89% nguồn cung mới và 90% số lượng căn bán được, phản ánh việc duy trì nguồn cầu đối với các dự án đại đô thị. Những dự án này sở hữu tiện ích vượt trội để bù đắp cho vị trí nằm ở xa bao gồm trung tâm thương mại, tiện ích thể thao, trường học và bệnh viện.
Các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 50% tổng số lượng căn bán được, tăng đáng kể từ mức 6% trong năm 2021. Các căn hộ có giá từ 2 tỷ đến 4 tỷ đồng chiếm 50%. Đặc biệt, thị trường không có căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng trong quý I/2025.
"Hiệu ứng giàu có được thể hiện rõ nét khi người mua nhà sẵn sàng hoặc có khả năng đầu tư vào các sản phẩm bất động sản có giá trị cao hơn", bà Hằng đánh giá.
Trong 5 năm qua, giá bán sơ cấp trung bình tăng 22% theo năm. Huyện Đông Anh ghi nhận mức tăng giá cao nhất, đạt 42% theo năm do dự án Vinhomes Global Gate mở bán. Quận Tây Hồ dẫn đầu giá sơ cấp với 185 triệu đồng/m2 và đứng thứ hai về tốc độ tăng trưởng đạt 40%/năm.
Giá bán thứ cấp trung bình đạt 60 triệu đồng/m2, giảm 1% theo quý nhưng tăng 41% theo năm. Chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp cao nhất ở các dự án hạng A (52%), theo sau là hạng B (21%).
Dự báo thời điểm nguồn cung căn hộ chung cư hạng C hồi phục
Trong bối cảnh giá nhà trung tâm neo cao khiến khả năng tiếp cận của người dân ngày càng hạn chế, xu hướng mở rộng tìm kiếm lan rộng sang khu vực Vành đai 3.5 đến Vành đai 4.
Theo dự báo của Savills, trong năm 2025, nguồn cung mới dự kiến gồm 7.400 căn hộ, trong đó hạng B tiếp tục dẫn đầu, chiếm 67%. Từ năm 2026 trở đi, khoảng 80.900 căn hộ từ 99 dự án sẽ được mở bán, với Hoài Đức, Đông Anh và Hoàng Mai đóng góp 52% thị phần.
"Mức giá hiện tại tạo ra rào cản lớn cho người mua ở thực – nhóm vốn có ngân sách hạn chế và thường phải dựa vào vốn vay ngân hàng. Ngay cả khi vay, việc tiếp cận nhà ở tại trung tâm vẫn là một bài toán khó. Với ngân sách từ 2 đến 3 tỷ đồng, người mua ngày càng ít sự lựa chọn ở khu vực nội đô", bà Hằng nói.
Theo chuyên gia của Savills, trong khi Hà Nội đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung căn hộ bình dân, sự trỗi dậy của các đô thị vệ tinh mang đến giải pháp cần thiết bằng việc mở rộng lựa chọn nhà ở. Dự báo năm 2026 - 2027, nguồn cung hạng C mới có thể cải thiện.
Bà Hằng khuyến nghị người mua cân nhắc kỹ các yếu tố về tiến độ hạ tầng, năng lực và uy tín chủ đầu tư, tính minh bạch về pháp lý dự án để giảm thiểu rủi ro. Bởi dù tiềm năng, việc phát triển hạ tầng vùng ven còn nhiều thách thức như tiến độ kéo dài nhiều năm, chi phí đầu tư lớn đẩy giá đất tăng cao. Đây cũng là khu vực tập trung nhiều nhóm đầu cơ khiến giá bất động sản vượt xa giá trị thực.
