Người cho thuê căn hộ chung cư phải đóng những khoản thuế nào?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 4 của Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế cá nhân có hoạt động kinh doanh. Theo đó, cá nhân có căn hộ chung cư cho thuê sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và thuế giá trị gia tăng (GTGT). Cụ thể:

1. Đối tượng nộp thuế TNCN và thuế GTGT

Quy định tại chương I của Thông tư 92/2015/TT-BTC về chính sách thuế GTGT, TNCN đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh.

Điều 1 nêu rõ người nộp hai loại thuế này bao gồm: cá nhân, nhóm cá nhân và hộ gia đình có hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ thuộc tất cả các lĩnh vực, ngành nghề sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Cụ thể hơn đối với hoạt động cho thuê, tại điểm a khoản 1 Điều 4 của Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định:

“Điều 4. Phương pháp tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản

1. Nguyên tắc áp dụng

a) Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng,...”

Như vậy thì doanh thu từ việc cá nhân cho thuê nhà là căn hộ chung cư là đối tượng chịu thuế.

2. Điều kiện nộp thuế TNCN và thuế GTGT

Quy định tại Điểm b khoản 1 Điều 4 của Thông tư 92/2015/TT-BTC:

“Đối với cá nhân cho thuê tài sản thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê tài sản.”

Theo đó, nếu doanh thu từ việc cho thuê đạt 100 triệu đồng/năm thì cá nhân đó là người nộp thuế TNCN và GTGT.

3. Doanh thu tính thuế TNCN và thuế GTGT

Vấn đề này được quy định tại điểm a khoản 2 Điều 4 của Thông tư 92/2015/TT-BTC

Doanh thu tính thuế GTGT: Là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác không bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

Doanh thu tính thuế TNCN: Là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

Đặc biệt lưu ý: Trường hợp bên thuê trả tiền thuê nhà trước cho nhiều năm thì doanh thu tính thuế GTGT và thuế TNCN xác định theo doanh thu trả tiền một lần.

4. Mức thuế suất GTGT, TNCN

Số thuế GTGT và TNCN phải nộp khi cho thuê căn hộ chung cư trong một năm dương lịch:

Trường hợp trả tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian thuê, có thể tham khảo ví dụ hướng dẫn sau đây để nắm được cách tính chính xác theo luật định (ví dụ được trích dẫn và tóm tắt từ Điều 4 của Thông tư Thông tư 92/2015/TT-BTC)

Bà C ký hợp đồng cho thuê nhà trong 02 năm liên tục với thời gian cho thuê là từ tháng 10/2015 đến hết tháng 09/2017, tiền thuê là 10 triệu đồng/tháng và được trả 1 lần.

Như vậy, doanh thu tính thuế và thuế phải nộp đối với doanh thu trả tiền một lần từ hoạt động cho thuê nhà của Bà C xác định như sau:

Năm 2015, Bà C cho thuê nhà 03 tháng (từ tháng 10 - 12) với doanh thu cho thuê là: 03 tháng x 10 triệu đồng = 30 triệu đồng (< 100 triệu đồng). Như vậy, năm 2015 Bà C không phải nộp thuế giá trị gia tăng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê nhà.

Năm 2016, Bà C cho thuê nhà 12 tháng (từ tháng 01 - 12), với doanh thu cho thuê là: 12 tháng x 10 triệu đồng = 120 triệu đồng (> 100 triệu đồng). Như vậy, năm 2016 Bà C phải nộp thuế giá trị gia tăng, phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê nhà.

Năm 2017, Bà C cho thuê nhà 09 tháng (từ tháng 01 - 09), với doanh thu từ hoạt động cho thuê là: 09 tháng x 10 triệu đồng = 90 triệu đồng (< 100 triệu đồng). Như vậy, năm 2017 Bà C không phải nộp thuế giá trị gia tăng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê nhà.

Sau khi xác định doanh thu tính thuế của từng năm thì Bà C thực hiện khai thuế một lần với doanh thu trả tiền một lần là 180 triệu đồng, doanh thu phát sinh số thuế phải nộp là 120 triệu đồng và số thuế phải nộp một lần cho cả hợp đồng là 12 triệu đồng (120 triệu đồng x (5% + 5%)).