Nhiều đơn vị tư vấn định giá đất từ chối không tham gia định giá đất do sợ “rủi ro”

Trong kiến nghị mới nhất vừa gửi chiều nay (4/3) đến Thủ tướng Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất trung ương cho phép TP.HCM thí điểm áp dụng "phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất" (hệ số K) để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, hiện nay việc tính "tiền sử dụng đất, tiền thuê đất" dự án nhà ở thương mại theo 4 phương pháp định giá đất, thông qua 2 bước, là bước "định giá đất" và bước "thẩm định giá đất", có hàng loạt "bất cập".

Nhiều đơn vị tư vấn từ chối định giá đất vì sợ "rủi ro"

Cụ thể, theo HoREA, có hàng loạt bất cập xảy ra với các phương án định giá đất đang áp dụng hiện nay.

Thứ nhất, ở bước định giá đất: Sở Tài nguyên Môi trường đấu thầu thuê đơn vị tư vấn định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Nhưng hiện nay, nhiều đơn vị tư vấn từ chối không tham gia định giá đất, do sợ "rủi ro".

Thứ hai, bước thẩm định giá đất: Sở Tài nguyên Môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh (do Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng, Giám đốc Sở Tài chính làm Phó Chủ tịch thường trực Hội đồng) thẩm định giá đất, để UBND cấp tỉnh ban hành quyết định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án.

Tuy nhiên, theo HoREA, cách làm này có thể gây ra "rủi ro pháp lý" cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước và người liên quan, đồng thời mất nhiều thời gian mà vẫn không đạt được kết quả tin cậy trong tính "tiền sử dụng đất, tiền thuê đất".

"Các chuyên gia đã tính toán, nếu một dự án nhà ở thương mại do 2 đơn vị tư vấn định giá đất "cùng áp dụng 1 phương pháp định giá đất" (ví dụ "phương pháp thặng dư") thì cho ra 2 kết quả tính "tiền sử dụng đất, tiền thuê đất" khác nhau, với mức chênh lệch khoảng... 17%.

Còn nếu chỉ 1 đơn vị tư vấn định giá đất nhưng "áp dụng 2 phương pháp định giá đất" thì cũng cho ra 2 kết quả tính "tiền sử dụng đất, tiền thuê đất" khác nhau, với mức chênh lệch khoảng 17%", ông Châu dẫn chứng.

Bất cập thứ 3, quy trình 2 bước "định giá đất" và "thẩm định giá đất" có thể dẫn đến tình trạng "quyền anh, quyền tôi", do Sở Tài chính là thường trực Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh có thể "bác" kết quả "định giá đất" của Sở Tài nguyên Môi trường, phải làm lại gần như từ đầu. 

"Cách làm này dẫn đến thời gian thực hiện quy trình, thủ tục "định giá đất" và "thẩm định giá đất" tốn rất nhiều thời gian, thường mất khoảng trên dưới 3 năm hoặc lâu hơn, làm mất cơ hội đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp", Chủ tịch HoREA nhận định.

Ngoài ra, các phương pháp xác định giá đất hiện nay còn một số bất cập khác, như: "Tiền sử dụng đất" hiện nay là "ẩn số" đối với cả cơ quan nhà nước, do không thể tiên lượng được nguồn thu tiền sử dụng đất của các dự án trên địa bàn trong từng thời kỳ. Với doanh nghiệp, đây cũng là "ẩn số", do không thể tiên lượng được tiền sử dụng đất của dự án để tính toán hiệu quả đầu tư, cũng như rất khó mời gọi nhà đầu tư nước ngoài.

Đặc biệt, "tiền sử dụng đất" hiện nay cũng là "gánh nặng" cho người mua nhà, bởi chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và "tiền sử dụng đất" thường chiếm khoảng trên dưới 10% giá nhà chung cư, chiếm khoảng 30% giá nhà phố, và chiếm khoảng trên dưới 50% giá nhà biệt thự.

Áp dụng "hệ số K" sẽ tháo gỡ những khó khăn trong công tác định giá đất hiện nay

Trước đó, UBND TP.HCM đã có Văn bản số 477/UBND-ĐT ngày 17/02/2022, kiến nghị "khẩn" Thủ tướng Chính phủ cho phép HĐND thành phố thông qua hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn trên địa bàn thành phố.

Theo HoREA, đề xuất này rất có tính khả thi và phù hợp với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bỏ "khung giá đất" và giao trách nhiệm, thẩm quyền cho cấp tỉnh ban hành "bảng giá đất", theo nguyên tắc việc định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.

"Đề xuất này đã 'công thức hóa' và 'định lượng' được việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các dự án nhà ở thương mại, dễ hiểu, dễ làm, không gây rủi ro cho cán bộ, công chức trong thực thi công vụ, vì không định tính như trước đây", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhận định.

Chưa kể, đề xuất này giúp cho thị trường bất động sản minh bạch hơn, giúp cho cả cơ quan nhà nước, doanh nghiệp và cả cá nhân, hộ gia đình có thể "tiên lượng" được tiền sử dụng đất phải nộp vào ngân sách nhà nước, biết rõ chi phí tiền sử dụng đất, không còn là ẩn số.

Tuy nhiên, theo HoREA, đề xuất này vẫn có thể gặp vướng mắc trong triển khai, do chưa xây dựng được "cơ sở dữ liệu lớn" (Big data) đầy đủ, cập nhật theo thời gian thực, nên bảng giá đất chưa thu thập thông tin thị trường đầy đủ, chính xác và được xây dựng theo vùng giá trị, đến từng thửa đất.

Mặc dù vẫn còn có các bất cập, nhưng theo HoREA, đề xuất này của UBND TP.HCM là bước tiến rất tích cực, phù hợp với mục tiêu xây dựng chính quyền điện tử và nỗ lực thực hiện Đề án 06 về cấp mã số định danh cá nhân, tích hợp các thông tin vào cơ sở dữ liệu lớn (Big data), đi đôi với lộ trình xây dựng Luật Thuế tài sản, bắt buộc thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản.