Phân khúc bất động sản hàng hiệu tăng trưởng tốt nhưng vẫn có rủi ro

Phân khúc bất động sản hàng hiệu có nguồn cung dồi dào

Thị trường bất động sản hàng hiệu đang trên đà tăng trưởng tích cực, khi có nguồn cung rất lớn. Đồng thời, thị trường này dự báo sẽ chào đón hơn 900 dự án mới trên phạm vi toàn cầu trước năm 2026, con số gần gấp đôi số lượng nguồn cung hiện tại.

Bất động sản hàng hiệu là sản phẩm đã được phát triển thành công ở khu vực Bắc Mỹ, cũng là nôi của phân khúc này. Hiện nay, các nhà phát triển đang liên tục mở rộng sang các khu vực khác, trong đó có Châu Á – Thái Bình Dương, nơi sở hữu tốc độ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, tạo điều kiện cho sự phát triển của dòng sản phẩm cao cấp này.

Tại Việt Nam, phân khúc bất động sản hàng hiệu dù chỉ mới xuất hiện cách đây vài năm nhưng xu hướng cũng đang được thấy rõ. Đặc biệt, Việt Nam được xếp vào nhóm 4 thị trường có tốc độ tăng trưởng nguồn cung tốt với số lượng thương hiệu nổi tiếng gia nhập thị trường bất động sản hàng hiệu trong tương lai lớn nhất, ước tính đón hơn 30 thương hiệu.

Trong đó, các thành phố ven biển Việt Nam là điểm đến ưa chuộng nhất của các dự án bất động sản hàng hiệu. Điển hình như Đà Nẵng với dự án hàng hiệu Le Méridien hay Fusion Resort & Villas, hay mới đây có dự án Hyatt Regency Ho Tram Resort & Spa ở Hồ Tràm do Tập đoàn Hyatt quản lý. Dự án này đã được khởi công từ năm 2021, giá bán khoảng 18-68 tỷ đồng/căn.

Ở các thành phố lớn, Tập đoàn khách sạn Marriott International vận hành 2 dự án căn hộ cao cấp The Grand Hanoi ở Hà Nội và Grand Marina Saigon tại TP.HCM. Thống kê từ tháng 9 của CBRE cho thấy tỷ lệ hấp thụ ở cả 2 dự án này đều từ 70% trở lên, với giá bình quân lần lượt là 25.000 và 14.700 USD/m2. Marriott International còn dự kiến mở rộng hoạt động với gần 9.000 phòng khách sạn và căn hộ hàng hiệu đưa vào thị trường trong vòng 4 năm tới.

Không chỉ tập trung vào các thành phố lớn và địa điểm nghỉ dưỡng, nhiều thương hiệu bất động sản hàng hiệu cũng phát triển dự án ở các khu vực xa trung tâm. Ví dụ như khu nghỉ dưỡng 5 sao tại Ba Vì do tập đoàn khách sạn Melia quản lý. Những dự án này sẽ đáp ứng được nhu cầu trải nghiệm du lịch ngắn ngày vào cuối tuần thay vì đặt vé máy bay tới các địa phương khác xa thành phố.

Vẫn có nhiều rủi ro với bất động sản hàng hiệu

Về mặt lý thuyết, phân khúc bất động sản hàng hiệu là sản phẩm mang tính thanh khoản cao với mức lợi nhuận có thể dự báo trước. Tuy nhiên, tiềm năng của lĩnh vực này tại thị trường Việt Nam nằm chủ yếu ở khách hàng nước ngoài bởi đây là đối tượng khách hàng đã quen thuộc với các thương hiệu quốc tế nên có xu hướng lựa chọn loại sản phẩm này.

Để phân khúc bất động sản hàng hiệu phát triển mạnh hơn, Việt Nam có thể thu hút nhà đầu tư ngoại thông qua ưu đãi từ chính sách hành chính. Một trong những biện pháp được áp dụng thành công trên quốc tế là chính sách ưu tiên visa dành cho người đã về hưu. Quy định thị thực này sẽ khuyến khích đầu tư liên quan đến du lịch từ những cá nhân ở nước ngoài.

Bên cạnh đó, theo Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, một cá nhân hay tổ chức nước ngoài sẽ chỉ được sở hữu tối đa 30% số căn trong một dự án căn hộ chung cư và 10% số căn đối với dự án nhà ở riêng lẻ. Đây là con số khá nhỏ khi một khu resort thường chỉ có dưới 50 hoặc 100 căn. Điều chỉnh pháp lý sẽ góp phần gia tăng sức hấp dẫn với đầu tư nước ngoài vào các dự án nghỉ dưỡng, đặc biệt với phân khúc bất động sản hàng hiệu.

Theo Savills Việt Nam, trong bối cảnh nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng gặp nhiều biến động, lượng tiêu thụ dòng sản phẩm bất động sản hàng hiệu từ tháng 6 đến nay rất chậm. Thậm chí, dự báo phân khúc có thể sẽ tiếp tục đình trệ trong 2-3 năm tới.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết nếu quá trình hoạch định không được thực hiện một cách thấu đáo, thì các dự án sẽ đối diện rủi ro chậm tiến độ hoặc không đạt được cam kết tài chính.

"Mô hình bất động sản hàng hiệu đòi hỏi dòng vốn mạnh. Chủ đầu tư có thể thực hiện huy động vốn thông qua việc bán sản phẩm hình thành trong tương lai nhằm giảm nhu cầu vốn chủ sở hữu và vốn vay. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư không có đủ tiềm lực tài chính mà phụ thuộc quá nhiều vào việc bán hàng thì có thể dẫn đến nguy cơ đình trệ xây dựng nếu kết quả bán hàng không đạt như mong đợi, gây bất lợi cho phía người mua", ông Matthew Powell nhận định.