Doanh nghiệp bất động sản "gặp khó" với tiền sử dụng đất

Theo một số chuyên gia và doanh nghiệp, bất cập lớn nhất hiện nay là tiền chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở còn cao hơn giá trị của chính mảnh đất đó. Nguyên nhân của tình trạng này là theo quy định của Luật Đất đai 2024, bảng giá đất mới thay thế bảng giá đất cũ với giá tăng nhiều lần.

Bảng giá đất mới sẽ được áp dụng đồng loạt trong nửa năm tới. Nếu không sửa đổi, những bất cập tại một số địa phương hiện nay sẽ lan rộng ra cả nước. Chưa kể dù việc sáp nhập các tỉnh, thành đã hoàn tất nhưng nhiều nơi vẫn đang duy trì nhiều bảng giá đất khác nhau. Cụ thể, hiện nay TP. HCM đang áp dụng song song 3 bảng giá đất của TP. HCM cũ, Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Dương cũ đến hết năm 2025. Đó là lý do Chính phủ đã quyết định sẽ trình sửa Luật Đất đai 2024 trong thời gian sớm nhất.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, việc tính lãi bổ sung trên tiền sử dụng đất còn dẫn đến những hệ quả phi lý.

"Một dự án có quyết định giao đất 30 năm trước nhưng đến nay mới được định giá, ngoài khoản tiền sử dụng đất phải nộp, doanh nghiệp còn bị truy thu thêm số tiền lãi lên đến 162%. Đây là mức thu quá vô lý. Nếu phải thu, chỉ nên ở mức 0,5%/năm thay vì 5,4% hay 3,6%", ông Châu kiến nghị.

Còn theo bà Võ Nhật Liễu, Giám đốc Viện Đào tạo phát triển dự án bất động sản Propiin cho rằng, tiền sử dụng đất hiện nay chiếm khoảng 20% giá trị dự án. Tuy nhiên, con số này cũng luôn là một biến số rất khó đoán định của doanh nghiệp. Do đó, bà Liễu kiến nghị nêu đề xuất một số giải pháp.

"Nhà nước không áp dụng công thức chung trong việc tính tiền sử dụng đất mà cần phân nhóm. Trong đó, đối với nhóm có nhu cầu thực sự là những người sử dụng đất trực tiếp có cơ chế phù hợp để phục vụ đại đa số người dân. Nhóm thứ 2 là những người sở hữu 2-3 lô đất có thể áp dụng mức thu từ 30 - 50%. Nhóm thứ 3 là những nhà đầu tư kinh doanh bất động sản nên đóng 100% tiền sử dụng đất", bà Liễu kiến nghị.

Cách tính giá đất chưa phù hợp đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư

Theo ông Võ Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), trong công tác xây dựng bảng giá đất các địa phương, bảng giá đất áp dụng lần đầu sẽ được công bố năm 2026, thời gian tính toán giá đất được giãn ra là để các địa phương điều chỉnh tránh bị sốc sau các thông tin sáp nhập.

"Trong thời gian có nhiều địa phương điều chỉnh bảng giá đất, rà soát thu hẹp chênh lệch bảng giá đất để tránh tăng giá đột biến ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của người dân. Tuy nhiên, thực tế cũng cho thấy ở một số địa phương không điều chỉnh kịp thời hoặc quá cao, gây ra những tác động cho xã hội. Nguyên nhân là do cách tính còn nhiều điểm chưa phù hợp đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư. Việc thực thi, điều chỉnh là thẩm quyền, trách nhiệm của địa phương", ông Tuấn cho biết.

Ông Tuấn cũng cho biết, Cục Quản lý đất đai đang đề xuất sửa và đưa vào sửa Nghị định 71/2024/NĐ-CP và Luật Đất đai trình Quốc hội trong tháng 10/2025, điều này sẽ khắc phục được những khó khăn của các địa phương trong thời gian qua trong việc định giá đất. Trong các định hướng, cơ bản sẽ áp dụng bảng giá đất kèm theo các hệ số điều chỉnh, dự kiến bảng giá đất sẽ có giá trị trong 5 năm, còn hệ số điều chỉnh sẽ được xem xét và điều chỉnh hàng năm.

Bà Nguyễn Thị Thoa, Phó Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) thừa nhận, việc xác định tiền sử dụng đất chậm trách nhiệm phần lớn do nhà nước nhưng cũng có phần lỗi do doanh nghiệp.

"Tiền sử dụng đất, thuế đất và một trong các yếu tố không thể thiếu để tính là giá đất. Còn giá thị trường được xác định là giá phổ biến chứ không phải cá biệt. Trong thời gian qua, Cục đã nhận được nhiều phản ánh về một số bất cập từ thực tế của người dân kể cả các cá nhân cũng như các cơ quan báo chí", Bà Thoa chia sẻ.

Bà Thoa cũng khẳng định, Luật Đất đai 2024 đã sửa đổi rất cơ bản đối với từng loại đất. Nghị định 103 đã giảm ở tất cả các loại đất chỉ bằng 50% luật của năm 2013. Thực tế, trước đây các địa phương căn cứ nhiều vào hệ số đất điều chỉnh hàng năm nhưng bảng giá đất 5 năm mới điều chỉnh một lần có thể không theo kịp xu hướng thị trường.

"Cục cũng lường trước chuyện này nên đã chủ động điều chỉnh giảm. Chỉ có cá biệt có một số địa phương điều chỉnh tăng đột biến. Trong thẩm quyền của Chính phủ là sửa Nghị định 103, Cục đã xin kế thừa Luật Đất đai 2013, đối với đất liền kề điều chỉnh đưa xuống 30% trong hạn mức và ngoài hạn mức là 50%. Đối với đất thuần túy (ngoài khu dân cư) có loại phải thuê, có loại được giao không thu tiền; khi đền bù bằng giá trị đất nông nghiệp. Khi sửa luật sẽ được tiếp tục điều chỉnh cho phù hợp", Bà Thoa khẳng định.

×