Phân khúc nhà ở tại TP.HCM tiếp tục "gặp khó"

Kể từ khi các ngân hàng bắt đầu kiểm soát tín dụng bất động sản, thị trường bất động sản được đánh giá có dấu hiệu chững lại. Thanh khoản thị trường giảm đã tác động trực tiếp đến giá bất động sản, hình thành nghịch lý về giá giữa thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Theo đánh giá, giá bán sơ cấp trên thị trường tăng mạnh, nhiều lần thiết lập mặt bằng giá mới.

Khảo sát giá bán một dự án căn hộ tại TP.Thủ Đức, anh Đào Duy (42 tuổi, kinh doanh bất động sản) lắc đầu cho biết sẽ tìm dự án khác để đầu tư vì mức giá chủ đầu tư đưa ra là quá cao.

"Căn hộ 72m2 được chào bán giá 3,5 tỷ. Đây là mức giá quá cao để có thể ra hàng. 2 tháng trước tôi hỏi thì giá chỉ hơn 3,3 tỷ thôi nhưng lúc ấy lại chưa xoay được tiền. Thị trường bây giờ khó khăn lắm, nhiều người trót "ôm" hàng rồi dở khóc dở cười vì không thể tìm được khách. Bởi vậy, tôi đang cân nhắc tìm kiếm các dự án khác giá cả hợp lí hơn để đầu tư", anh Duy cho hay.

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, trong 6 tháng đầu năm, nguồn cung thị trường căn hộ tại TP.HCM đạt khoảng 10.700 căn. Trong đó, phân khúc trung cấp chiếm phần lớn thị trường với hơn 9.600 căn đến từ các dự án Beverly Solari (Vinhomes Grand Park), LUMIERE Boulevard (Masteri Centre Point), MT East Mark City, Urban Green, King Crown Infinity và Fiato Premier... Tương tự, nhà phố và biệt thư có khoảng 194 căn được tung ra trong quý này. TP.Thủ Đức được đẩy mạnh phát triển thành nơi tập trung chính của thị trường nhà liền thổ với các dự án quy mô lớn.

Số lượng căn hộ bán ra trong quý 2/2022 đạt 9.048 căn, gần bằng với số lượng bán của cả năm 2021 là 10.145 căn. Riêng thị trường nhà phố bán được 173 căn (giảm 10 căn so với quý 1) và biệt thự giảm một nửa so với quý trước với 45 căn được giao dịch.

Giá bán căn hộ quý 2/2022 dao động từ mức trung bình thấp nhất là 1.556 USD trên một mét vuông (tương đương 36 triệu đồng) đến trung bình cao nhất đạt 15.009 USD trên mỗi mét vuông (tương đương 348 triệu đồng). Đối với các dự án biệt thự và nhà phố có mức giá lần lượt là 11.000 USD trên một mét vuông (tương đương 255 triệu đồng) và 9.300 USD trên một mét vuông (tương đương 216 triệu đồng).

Với các dự án đã được triển khai hơn 3 quý, giá bán sơ cấp vẫn được giữ ở mức ổn định. Trong khi đó, với các dự án tích hợp quy mô lớn, giá bán sơ cấp tăng trong khoảng 1% đến 3% so với quý trước.

DKRA Vietnam chỉ ra giá nhà căn hộ mới tung ra thị trường sơ cấp tiếp tục tăng 4-7% trong 6 tháng qua, mức tăng mạnh nhất rơi vào loại hình cao cấp, giá bán trên 50 triệu đồng/m2. Riêng ở phân khúc biệt thự, bình quân giá chào bán trong quý vừa qua đã tăng hơn 2.400 USD/m2 so với đầu năm nay. Bình quân giá chào bán nhà liền thổ tại TP.HCM tăng 25% so với quý đầu năm - mức tăng giá khá mạnh, đẩy các tài sản liền thổ lập mặt bằng giá mới kể từ đợt đấu giá đất Thủ Thiêm cuối năm ngoái đến nay.

Thị trường còn nhiều khó khăn

Bà Trang Bùi - CEO Cushman & Wakefield cho rằng các nhà đầu tư đã thích ứng kịp thời để "linh hoạt" đẩy mạnh cung cấp các sản phẩm phù hợp để đáp ứng được nhu cầu trong bối cảnh kiểm soát tín dụng.

Theo đó, vì khó tiếp cận tín dụng, nhà đầu tư cá nhân ngần ngại xuống tiền hơn, nhất là đối những sản phẩm có giá trị lớn như nhà phố và biệt thự, dẫn đến tỷ lệ bán giảm so với quý trước. Trong khi đó, doanh nghiệp có tiềm lực tài chính và nhà đầu tư ít phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính sẽ ít bị tác động hơn. "Chúng tôi ghi nhận phần lớn chủ đầu tư cũng đã tạo điều kiện cho người mua bằng cách điều chỉnh kỳ hạn thanh toán phù hợp với hạn mức tín dụng từ các ngân hàng tài trợ để tăng tỷ lệ bán ra", bà Trang cho hay.

Ngoài ra, nhận định về thị trường trong thời gian tới, chuyên gia Cushman & Wakefield dự báo đến năm 2023 nguồn cung thị trường sẽ còn nhiều khó khăn. Trong đó, căn hộ kỳ vọng sẽ đạt 30.000 - 35.000 căn, nhu cầu tiếp tục ổn định đến từ mục đích mua để ở và đầu tư. Khu vực phía Đông và phía Nam sẽ dẫn đầu thị trường căn hộ.

Mặc khác, thị trường nhà liền thổ tại TP.HCM vẫn còn đang trong tình trạng thiếu nguồn cung từ năm 2019 đến nay. Các chuyên gia kỳ vọng nguồn cung nhà liền thổ sẽ được cải thiện trong năm 3 năm tới với 7.859 căn cung ứng ra thị trường.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng nửa cuối năm nay, phân khúc bất động sản nhà ở vẫn gặp khó về nguồn cung, sản phẩm nhà chung cư sẽ tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới. Lý do là những bất trắc trong kênh huy động vốn trái phiếu doanh nghiệp khiến chủ đầu tư các dự án đang gặp khó khăn trong việc triển khai dự án.

Ngoài ra, việc cấp phép chậm cho các dự án một lần nữa khiến nguồn cung bất động sản nhà ở gặp khó. Với những nhà đầu tư cá nhân và hộ gia đình đang sở hữu bất động sản, nguy cơ lạm phát trên phạm vi toàn cầu khiến họ càng có nhu cầu nắm giữ tài sản thay vì bán ra và thu tiền.