Quy định môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề: Có ngăn chặn tình trạng “thổi giá” đất?

Quản chặt môi giới bất động sản, ngăn tình trạng thổi giá đất

Một trong những nguyên nhân gây nên hiện tượng sốt đất, theo các chuyên gia bất động sản là do giới đầu nậu, đầu cơ, những người tự cho mình là môi giới bất động sản và "cò đất" thổi giá. Hàng loạt thông tin đón đầu quy hoạch, dự án mới đi kèm các thông tin rao bán "có cánh" được tung ra để thu hút nhà đầu tư xuống tiền mua.

Khảo sát tại một số dự án bất động sản tại các huyện vùng ven Hà Nội cho thấy, hiện tượng "cò đất" nâng giá, "thổi giá" cũng rất phổ biến. Có những dự án, giá mà chủ đầu tư bán ra chỉ khoảng 15-20 triệu/m2 cho một lô đất từ 80-100m2. Tuy nhiên, khi người mua tìm hiểu để mua thì được "cò" báo giá lên tới 25-30 triệu đồng/m2, thậm chí cao hơn nếu vị trí đẹp. Khoản tiền chênh lệch, người mua sẽ phải nộp trực tiếp cho "cò". Việc mua đi bán lại, đẩy giá lên cao có sự hợp sức, thống nhất của cả "mạng lưới cò".

Nhiều chuyên gia, doanh nghiệp bất động sản đều đánh giá cao vai trò quan trọng của người môi giới. Tuy nhiên, bên cạnh những nhà môi giới chính danh thì hiện tượng "con sâu làm rầu nồi canh" còn nhiều.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết thời gian gần đây giá cả bất động sản liên tục thay đổi, đảo chiều, tạo ra áp lực rất lớn cho thị trường. Đất đai một số nơi "nhảy múa", tăng vọt.

"Môi giới đưa thông tin không đúng sự thật như con sâu làm rầu nồi canh, làm xấu hình ảnh người môi giới trong mắt người khác. Việc đưa thông tin không đúng là một trong những nguyên nhân tạo ra những cơn sốt đất ở nhiều nơi trong thời gian qua. Nhiều dự án được phân lô, bán nền không đúng quy định nhưng vẫn được môi giới quảng cáo, chào mời khách rầm rộ", ông Đính nhận định.

Theo Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam, hiện có khoảng 300.000 người tham gia thực hiện các nghiệp vụ môi giới bất động sản trên cả nước. Thế nhưng, số lượng thực tế còn nhiều hơn vì "ai cũng có thể làm môi giới bất động sản". Thống kê cho thấy, hàng năm trung bình cả thị trường sơ cấp và thứ cấp có trên 100.000 giao dịch. Một số địa phương, trong 1 tháng có tới vài nghìn giao dịch và lực lượng môi giới đóng vai trò quan trọng giúp các giao dịch bất động sản diễn ra.

Hiệp hội còn cho rằng hiện đang xảy ra sự hỗn loạn thông tin trên thị trường như rao bán bất động sản sai vị trí, sai giá bán để câu khách; rao bán đất cá nhân thành đất dự án nhưng không ai kiểm soát. Thậm chí, rao bán dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh…

Quy định môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến để hoàn chỉnh dự thảo Tờ trình và Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi). Trong đó, Luật đã có quy định về điều kiện, trách nhiệm đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Tuy nhiên, điều kiện các tổ chức, cá nhân được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, điều kiện được thi sát hạch về trình độ hiểu biết pháp luật, về kỹ năng hoạt động môi giới bất động còn đơn giản; chưa kiểm soát tốt được hoạt động của các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản, thực tế còn bất cập.

Đơn cử như một bộ phận đội ngũ làm môi giới bất động sản còn yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp. Một bộ phận hoạt động tự do, không có chứng chỉ môi giới,...

Ngoài ra, mô hình sàn giao dịch kinh doanh bất động sản đã được quy định nhưng hoạt động còn bất cập, chưa đảm bảo việc quản lý các giao dịch bất động sản, phòng chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản; quy định về điều kiện thành lập, hoạt động,… sàn giao dịch bất động sản còn đơn giản, dẫn đến có nhiều bất cập trên thực tế.

Còn có hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản câu kết với nhau "ôm hàng", "làm giá", "tạo sóng", " thổi giá", gây "sốt ảo" ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường,...

Về mô hình hoạt động của sàn giao dịch bất động sản được quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Dự thảo như sau: Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo pháp luật về doanh nghiệp, phải đảm bảo điều kiện và đăng ký hoạt động theo pháp luật kinh doanh bất động sản.

Về các loại bất động sản phải giao dịch qua sàn, Bộ Xây dựng đề xuất hai phương án.

Cụ thể, phương án 1, chủ đầu tư dự án bất động sản khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản.

Phương án 2, các bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại Luật này mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, Bộ Xây dựng cũng đưa ra hai phương án.

Trong đó, phương án 1, các cá nhân hoạt động môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới và phải hành nghề trong một tổ chức, sàn giao dịch môi giới bất động sản.

Phương án 2 là giữ nguyên quy định của Luật hiện hành. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất hai người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Trường hợp cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập thì phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế. Về nội dung này, Bộ Xây dựng đề xuất chọn phương án 1.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) dự kiến sẽ trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu vào kỳ họp thứ 4 vào tháng 10/2022 và thông qua vào kỳ họp thứ 5 vào tháng 5/2023; có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2024.