Thẩm định giá đất thiếu chính xác là nguyên nhân khiến dự án "đóng băng"

50% dự án "đắp chiếu" do vướng mắc trong định giá đất

Theo các chuyên gia một trong những nguyên nhân khiến nguồn cung trên thị trường “ảm đạm” là do không ít dự án gặp khó khăn, triển khai chậm do những vướng mắc ở khâu định giá đất. Vướng mắc này cùng với hàng loạt những khó khăn khác như nguồn vốn, chính sách pháp luật về quy hoạch, đầu tư, nhà ở, đất đai… đã khiến thị trường bất động sản trải qua một giai đoạn gần như "đóng băng".

GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính – Ngân sách của Quốc hội cho rằng, không xác định giá đất chính xác là bao nhiêu, để cơ quan chính quyền địa phương ra quyết định thu tiền và nhà đầu tư thì nộp tiền, khi đó mới ra quyết định giao đất.

"Việc định giá đất không chuẩn, có thể do yếu tố chủ quan, cố tình, có, không thể phủ nhận, nhưng cũng có thể do khách quan, do thị trường. Người ta không phân định được đâu là chủ quan, đâu là khách quan là bởi vì cái quy định của chúng ta về định giá đất không cụ thể, không rõ ràng", ông Cường nhận định.

GS.TS. Hoàng Văn Cường cũng cho rằng, nếu định giá đất đúng với giá thị trường thì bất kể nhà đầu tư nào có năng lực tốt cũng sẽ trở thành một nhà đầu tư có tiềm năng. Trường hợp nhà đầu tư chưa đủ tốt cũng cần loại ra khỏi cuộc để dành thị phần cho các nhà đầu tư tốt hơn. Trường hợp định giá đất không theo được các yếu tố của thị trường, mà lại dùng các yếu tố hành chính áp đặt thì vô hình chung có thể những doanh nghiệp không có năng lực nhưng lại được hưởng lợi. Ngược lại, doanh nghiệp có năng lực rất tốt nhưng bị rơi vào trạng thái quy định hành chính không có lợi.

Thống kê của Bộ Xây dựng cho biết các dự án bất động sản mới năm 2022 được cấp phép giảm mạnh. Đây là nguyên nhân khiến nguồn cung bất động sản mới trên thị trường tiếp tục hạn chế trong năm 2023. Nguyên nhân sụt giảm nguồn cung là do nhiều dự án gặp khó khăn, vướng mắc, triển khai chậm do quy định về phương pháp định giá đất khó xác định đâu là giá "thị trường" (chiếm trên 50% vướng mắc của các dự án). Trong đó, nguồn cung thị trường hiện tại chủ yếu là nguồn hàng tồn kho của các dự án đã mở bán từ trước. Tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, nguồn cung các dự án căn hộ, đất nền hay các dự án thấp tầng mới đều khan hiếm.

Bên cạnh đó, phương pháp định giá đất đang là nút thắt lớn nhất quyết định tiến độ triển khai các dự án đầu tư, trong đó có các dự án bất động sản. Nếu có phương pháp đúng, dự án mới triển khai suôn sẻ, nếu không sẽ là một rào cản lớn làm chậm luân chuyển nguồn lực xã hội, kìm hãm phát triển kinh tế.

Cần phải có Hội đồng thẩm định giá đất

Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể trong thời gian vừa qua là do áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất.

Trong đó, phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất bằng cách tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển giả định. Việc tính toán các yếu tố giả định về tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển nêu trên rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn (cùng một thửa đất chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định thì thay đổi kết quả định giá); dễ bị lợi dụng và gây rủi ro cho người làm công tác định giá đất, người quyết định giá đất cụ thể tại các địa phương.

Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, sau khi nhiều dự án bị thanh tra, việc định giá đất càng chậm hơn, có dự án chậm 2-3 năm, thậm chí 10 năm vẫn chưa xác định xong giá đất để triển khai dự án.

Trước đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra dự thảo sửa đổi Nghị định 44 và Thông tư 36 đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường lấy ý kiến các Bộ, ngành, cơ quan liên quan. Trong đó, có nhiều luồng ý kiến khác nhau xoay quanh các phương pháp định giá đất hiện hành mà cơ quan dự thảo đề xuất sửa đổi, đặc biệt việc loại bỏ phương pháp “thặng dư” đang gây tranh luận nhiều nhất.

Để định giá đất hiệu quả, GS.TS. Hoàng Văn Cường nhận định cần phải có Hội đồng thẩm định đưa ra các chứng cứ, cơ sở, căn cứ. Hội đồng sẽ xem xét những lập luận có khách quan hay không, trung thực hay không? Hay có những yếu tố về cá nhân, cố tình trục lợi. Khi Hội đồng làm được việc đó sẽ đưa ra một cái mức giá khách quan, trung thực và phù hợp.

"Phía định giá đất phải đưa ra căn cứ cơ sở, các luận chứng, các yếu tố thị trường như thế nào để dẫn đến mức giá đó. Còn Hội đồng là bên độc lập, nhìn nhận, đánh giá lại quy trình đó, cần quy định trách nhiệm rõ ràng, chứ hiện tại, hội đồng đang làm vai của người định giá, dùng số đông để quyết định giá là không còn khách quan. Hội đồng phải có sự tham gia của lãnh đạo địa phương, các cơ quan, ban ngành địa phương ngồi vào, để ở các góc độ khác nhau trong quản lý ở địa phương có đánh giá, nhận định về phương án, phương pháp, luận chứng… của người định giá. Hội đồng này không phải là hội đồng định giá mà là hội đồng đi thẩm tra, kiểm định lại cách làm của người định giá", GS.TS. Hoàng Văn Cường cho biết.