Lý giải nguyên nhân chưa áp dụng phương pháp thặng dư trong định giá đất

Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết các phương pháp định giá đất, kể cả phương pháp thặng dư, so sánh, chiết trừ, thu nhập…, thị trường thế giới đều làm, đều là các phương pháp khoa học. Bên cạnh đó, có nhiều phương pháp khác như định giá hàng loạt, phương pháp giá thửa đất chuẩn và vùng giá trị.

Về việc bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất, ông Đào Trung Chính cho rằng đây là phương pháp khoa học nhưng điều kiện Việt Nam chưa có hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đất, bất động sản; cơ quan có thẩm quyền chưa theo dõi được thông tin… nên Bộ Tài nguyên Môi trường đề nghị chưa áp dụng phương pháp thặng dư, chứ không có nghĩa “không dùng”.

"Các địa phương, nhà đầu tư lo ngại bỏ phương pháp thặng dư làm đình trệ công tác định giá đất. Chúng tôi đặt câu hỏi ngược lại, tại sao bây giờ có phương pháp thặng dư mà vẫn chậm, vậy thì nguyên nhân ở điểm khác?", ông Chính nhấn mạnh.

Ông Đào Trung Chính cũng cho rằng, phương pháp thặng dư hiện chưa phù hợp với Việt Nam tại một số điểm. Trong đó, phương pháp này, lấy doanh thu ước tính trừ đi chi phí ước tính. Trong đó, chi phí ước tính thời điểm này có chi phí vay ngân hàng, quản lý dự án,... dùng tính cho 3-10 năm sau. Nếu xác định về chi phí, có chi phí lãi vay, quảng cáo, quản lý dự án. Với doanh thu ước tính có thời gian xây dựng bao lâu, bán hàng bao lâu, tỷ lệ bán hàng phân bổ thế nào…

"Theo tôi, các yếu tố này rất lỏng. Ví dụ, khi ước tính xây dựng 3 năm hay 4 năm thì chi phí đã rất khác. Chọn bán hàng 4 hay 5 năm thì chi phí cũng rất khác. Chưa kể, mỗi năm dự tính bán được bao nhiêu % cũng cho ra các đáp án rất khác nhau", ông Chính cho biết thêm.

Do đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị trước mắt chưa áp dụng, bởi điều kiện chưa có hệ thống cơ sở dữ liệu, chưa có sự cập nhật. Tuy nhiên, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ tiếp tục lắng nghe ý kiến từ thị trường và tổng hợp lại để trình Chính phủ nhằm phù hợp với diễn biến thị trường.

Trước đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất bằng cách tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển giả định. Việc tính toán các yếu tố giả định về tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển nêu trên rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn (cùng một thửa đất chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định thì thay đổi kết quả định giá); dễ bị lợi dụng và gây rủi ro cho người làm công tác định giá đất, người quyết định giá đất cụ thể tại các địa phương. Đây là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể trong thời gian vừa qua.

Nhận định về phương pháp thặng dư trong định giá đất, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, TP.HCM lâu nay áp dụng phương pháp thặng dư là chủ yếu trong hơn 8 năm qua để tính tiền sử dụng đất, thuê đất các dự án. Trong đó, 280/320 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị ở địa phương áp dụng phương pháp này, chiếm đến 87,5%.

"Việc áp dụng phương pháp thặng dư cũng phát sinh rủi ro pháp lý với cán bộ công chức và những người liên quan. Sai số lớn bởi phương pháp thặng dư là ước đoán với tổng chi phí đầu tư và tổng doanh thu của dự án đều giả định, trong khi căn cứ quan trọng nhất là cơ sở dữ liệu đầu vào không chính xác, chưa cập nhật theo thời gian thực... nên chưa tìm ra được chỉ số giá trung bình", ông Châu nhận định.

Tuy nhiên, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề nghị tiếp tục giữ lại phương pháp thặng dư, kết hợp với sửa Thông tư 36 để hướng dẫn tính ước đoán tổng chi phí, tổng doanh thu giả định của dự án ngày càng xác thực hơn.