Tháo điểm nghẽn, địa ốc TP.HCM vẫn chưa thể sớm có hàng mới

Cơn sóng ngầm tăng giá

Khoảng 2 năm trở lại đây, mặt bằng giá bất động sản tại TP.HCM đã có sự thay đổi lớn trong hầu hết các phân khúc do thị trường rơi vào tình trạng khan hiếm nguồn cung trên diện rộng. Nguyên nhân của sự khan hiếm này được xác định là do gặp khó khăn trong vấn đề cấp phép dự án mới và tạm dừng dự án đang triển khai khi gặp nút thắt pháp lý. Điều này đã khiến cho mặt bằng giá của thị trường địa ốc Thành phố trong vài năm trở lại đây tăng khá đều và nhanh.

Điều đáng nói là không chỉ người có nhu cầu nhà ở ngày càng khó với tới mái ấm trong mơ, mà ngay cả hầu hết chủ đầu tư cũng không mặn mà với đà tăng này. Bởi rất ít chủ đầu tư có hàng để bán, nên không được lợi trước sóng tăng, đồng thời mặt bằng giá cao khiến khả năng sức cầu tương lai sút giảm mạnh.

Theo ghi nhận của phóng viên, sự biến động về giá bất động sản tại TP.HCM diễn ra không chỉ ở các quận trung tâm, mà ở các quận, huyện vùng ven, đặc biệt là các quận gần trung tâm, có kết nối hạ tầng giao thông tốt.

Đơn cử, tại khu vực quận 2, giá bán các nền đất diện tích 60 m2 trong hẻm 6 m đã tăng khoảng 250 triệu đồng/nền so với đầu năm 2019. Trong khi đó, ở khu vực Long Trường, Long Phước (quận 9), các nền đất diện tích khoảng 50 m2 hiện chào giá từ 2,1 - 2,3 tỷ đồng/nền, tăng 300 - 350 triệu đồng/nền so với đầu năm 2019.

Hay tại dự án Gia Hòa (quận 9), nếu như cách đây 3 năm giá giao dịch chỉ quanh mức 20 - 22 triệu đồng/m2, thì hiện nay đã tăng lên mức 40 - 50 triệu đồng/m2. Cách đó không xa là một dự án đất nền trên đường Tăng Nhơn Phú do Thủ Đức House làm chủ đầu tư bán cách đây 3 năm có giá trung bình từ 30 - 35 triệu đồng/m2, nay được giao dịch trên thị trường thứ cấp có mức giá tăng gấp đôi.

Còn tại quận Thủ Đức, các dự án như Moonlight do Tập đoàn Hưng Thịnh làm chủ đầu tư có giá bán ban đầu từ 55 - 70 triệu đồng/m2, hiện được giao dịch trên thị trường thứ cấp quanh mức 100 - 150 triệu đồng/m2 tùy vị trí. Không chỉ với đất dự án, mà ngay cả thị trường nhà phố trong các khu dân cư cũng có mức giá tăng mạnh trong vài năm gần đây, đặc biệt là từ năm 2018 đến nay.

Ở phân khúc thị trường căn hộ, các dự án có tiến độ xây dựng tốt, pháp lý đầy đủ đều có mức tăng giá từ 15 - 30%, thậm chí có những dự án đã tăng tới 50%.

Cụ thể, dự án Q7 Saigon Riverside Complex do Tập đoàn Hưng Thịnh làm chủ đầu tư được mở bán từ tháng 3/2018 với giá 1,6 - 1,8 tỷ đồng/căn. Đến nay, môi giới dự án này cho biết, các căn có giá dưới 1,8 tỷ đồng đều đã bán hết. Hiện đơn vị này chuyển nhượng khoảng 60 - 80 căn có giá từ 1,7 - 1,9 tỷ đồng.

Tương tự, một dự án khác nằm trên đường Nguyễn Thị Thập là Hưng Phát The Golden Star đang chào bán các căn do nhà đầu tư cá nhân gửi bán lại với mức giá 38 - 40 triệu đồng/m2. Đây là mức giá đã tăng gần 4 triệu đồng/m2 so với giá lúc mở bán khoảng 30 - 37 triệu đồng/m2.

Hay tại khu Đông, khu vực có nguồn cung căn hộ thứ cấp khá dồi dào vào giai đoạn cuối năm 2019. Theo ghi nhận, nơi đây hiện có khoảng 10 dự án đang trong quá trình hoàn thiện hoặc đã bàn giao đều có sự gia tăng về giá so với thời điểm mở bán.

Đơn cử, dự án Phú Đông Premier của Phú Đông Group được mở bán vào tháng 5/2018 với mức giá từ 1,6 - 1,8 tỷ đồng/căn cho diện tích từ 63 - 72 m2, thì đến nay, mức giá đã tăng lên 1,7 - 1,9 tỷ đồng. Cách đó không xa, dự án Opal Garden hiện đang bán giá 2,6 - 3,5 tỷ đồng/căn, với các diện tích từ 71 - 86 m2, tăng khoảng 5 triệu đồng/m2 so với lúc mở bán.

Theo phân tích của các chuyên gia, nguyên nhân dẫn đến việc tăng giá quá cao là do sự sụt giảm nguồn cung trong 2 năm trở lại đây. Sự sụt giảm này là hệ lụy từ những khó khăn về mặt pháp lý, cũng như bất cập của các quy định hiện hành, thủ tục hành chính chậm trễ.

Liệu sóng tăng có giảm nhiệt?

Nhìn thấy được những khó khăn của thị trường, thời gian qua, chính quyền TP.HCM có nhiều nỗ lực trong việc giải quyết ách tắc thủ tục, khơi thông thị trường. Trong đó, thông tin khích lệ nhất chính là vừa qua đã có 3 dự án bất động sản được tháo gỡ khó khăn, tái khởi động. Đó là các dự án Khu tứ giác Bến Thành, quận 1, TP.HCM của Bitexco;

Diamond Lotus Lakeview của Phúc Khang Corporation; Dự án chung cư cao tầng tại số 28/9 đường Trần Trọng Cung của Phú Mỹ Hưng.

Cùng với đó, thông tin từ ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường TP.HCM cho biết, với 124 dự án bị vướng pháp lý, hiện chỉ còn 26 dự án đang làm thủ tục điều chỉnh quy hoạch, phần lớn các dự án đang hoàn tất thủ tục để triển khai.

Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, việc lãnh đạo Thành phố và cơ quan có thẩm quyền của Trung ương cho phép 124 dự án được vận hành trở lại bình thường dù là động thái rất đáng hoan nghênh, nhưng trên thực tế, nhiều dự án vẫn chưa thực sự hoạt động bình thường.

“Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền rà soát về pháp lý các dự án là rất cần thiết, để các chủ đầu tư chấn chỉnh lại hoạt động đầu tư, kinh doanh, không để thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước. Nhưng quá trình rà soát, thanh tra cũng đã tác động đến hoạt động sản xuất - kinh doanh của các chủ đầu tư, người mua nhà, nhà đầu tư thứ cấp và cả môi trường kinh doanh”, ông Châu nói.

Theo ông Châu, việc “cởi trói” cũng chưa thể tạo lập nhanh nguồn cung cho thị trường trong một vài quý tới, vì hiện các bước thủ tục của những dự án này đang nằm ở nhiều cơ quan khác nhau. Ngoài 3 dự án cụ thể trên được tái khởi động, hiện chưa rõ tên tuổi những dự án được gỡ vướng ra sao trong 124 dự án đình trệ, trong khi mỗi dự án gặp vấn đề khác nhau. Cùng với đó, có hơn 30 dự án khác chưa thể cho triển khai tiếp theo vì vướng công tác thanh kiểm tra, điều tra. Chưa kể, thời gian cấp phép các dự án mới hiện nay có sự chậm trễ do vướng mắc nhiều quy định của pháp luật.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, nếu không có giải pháp khơi thông nguồn cung, phát triển các dự án nhà ở mới, nguy cơ giá nhà, đất sẽ còn tăng cao, nhất là với các phân khúc đáp ứng nhu cầu nhà ở thật.

Ở một góc độ khác, trong khi nỗi lo khan hiếm nguồn cung do chính quyền siết việc cấp phép dự án vẫn đang đè nặng, thì thị trường lại tiếp tục nỗi lo mới về việc bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2024 với khung giá tăng rất mạnh được áp dụng sẽ khiến cho mặt bằng giá của thị trường tăng nhanh.

Cụ thể, khi Chính phủ ban hành khung giá đất, căn cứ vào đây các tỉnh, thành phố sẽ ban hành bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, thuê đất của người dân, doanh nghiệp.

Theo bảng giá đất hiện nay tại TP.HCM, 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1) có mức giá đất ở cao nhất là 162 triệu đồng/m2 (bằng mức giá đất tối đa của khung giá đất). Như vậy, chiếu theo quy định thì khung giá tối thiểu đối với đất ở tại TP.HCM có mức cao nhất là hơn 400 triệu đồng/m2.

Ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc Công ty SeaHoldings cho rằng, mức giá này quá cao, không phù hợp với giá thị trường hiện nay, điều này sẽ tác động đẩy giá bất động sản lên cao.

“Giá đất càng lên thì càng đẩy giá bán nhà lên, đồng thời doanh nghiệp cũng càng khó tiếp cận đất đai và càng khó giải phóng mặt bằng”, ông Phương nói và phân tích thêm, trong vài năm tới, khi giá nhà đất đã vượt lên quá xa so với thực tế, nguy cơ “đóng băng” có thể sẽ hiện ra trước mắt.