Thị trường bất động sản chững lại, thời điểm vàng để “bắt đáy”?

Thị trường bất động sản xuất hiện tình trạng "cắt lỗ"

Thời gian qua, thị trường bất động sản đang xuất hiện làn sóng "bán cắt lỗ", nhất với phân khúc đất nền. Minh chứng là nhiều sản phẩm đang được rao bán với mức giá giảm sâu từ 50 – 60% so với thời kì đỉnh giá.

Tại thị trường bất động sản Hà Nội, những lô đất mặt tiền kinh doanh tại huyện Đông Anh, một số nơi có giá rao bán thời điểm "sốt đất" cách đây 6 tháng đến 1 năm có giá từ 60 triệu đồng/m2 trở lên, có những lô bị đẩy lên 70-110 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, hiện nay những vị trí này được chào giá 40 triệu đồng/m2, một vài lô vị trí đẹp hơn, giá ngoài 50 triệu đồng/m2, nhưng vẫn chưa có giao dịch.

Trong khi đó, so với cùng kỳ năm ngoái, mức giá đất dịch vụ thuộc Lai Xá, Kim Chung Di Trạch, Vân Canh của huyện Hoài Đức đang giảm từ 30 – 40 triệu đồng/m2. Còn một số nhà đầu tư, do chịu áp lực lãi vay ngân hàng nên đang rao bán đất nền khu vực huyện Gia Lâm với mức giá giảm từ 20 – 40 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, các chủ đầu tư bất động sản đang phải đối mặt với nhiều khó khăn với lượng hàng tồn kho của thị trường bất động sản tăng lên. Cùng với đó, doanh số bán hàng giảm và chịu áp lực đáng kể về dòng tiền ngắn hạn khi một số trái phiếu sắp đến ngày đáo hạn, đặc biệt là trong giai đoạn từ tháng 12/2022 đến tháng 3/2023.

Lãi suất cho vay mua nhà đã tăng lên (phổ biến ở mức 13 - 15%/năm) cũng đã gây ra sự do dự của những người mua nhà tiềm năng mặc dù một số chủ đầu tư bất động sản đã giảm giá 30 - 40% cho những người mua nhà có sẵn tiền mặt (với tỷ lệ thanh toán trước là 90%).

Các chuyên gia nhận định, với thị trường bất động sản phần lớn các giao dịch mua nhà trong hai năm qua vẫn với mục đích đầu cơ hơn mục đích để ở. Hầu hết các nhà đầu tư này đều vay vốn ngân hàng vì lịch trả nợ hấp dẫn.

Do đó, khi hết thời gian ân hạn và lãi suất cho vay hết ưu đãi, nhiều khả năng người sở hữu bất động sản sẽ bán lại bất động sản đó để trả nợ vay là tương đối cao. Do đó, làn sóng giảm giá, "cắt lỗ" bất động sản sẽ có thể còn tiếp tục, với mức giảm có thể từ 10-20% hoặc thậm chí cao hơn.

Thời điểm "vàng" để đầu tư tạo nguồn tiền cho thị trường bất động sản

Khảo sát về tâm lý người tiêu dùng bất động sản Việt Nam cho thấy, trong năm 2022, bất chấp nhiều khó khăn của thị trường bất động sản, 70% hộ gia đình có thu nhập 40 - 70 triệu vẫn mua thêm ít nhất 1 sản phẩm bất động sản.

Khi được hỏi về dự định mua bất động sản, gần một nửa những người chưa có nhà cho biết họ sẽ mua trong vòng 1 năm tới. Tỷ lệ này ở những người đã sở hữu từ 1 bất động sản trở lên còn cao hơn. Càng nắm giữ nhiều bất động sản, xu hướng muốn mua thêm nhà, đất của người tiêu dùng càng tăng.

Trong cuộc khảo sát, 79% người đang có 2 bất động sản cho biết họ sẽ mua thêm bất động sản trong tương lai gần, tỷ lệ này ở những người đã làm chủ 3 bất động sản lên đến 87%. Những số liệu này cho thấy nhu cầu mua nhà, đất để ở và đầu tư của người dân đã và sẽ luôn ở mức cao.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho biết, nhu cầu thực được cho là "điểm sáng" tháo gỡ khó khăn nên các chủ đầu tư đều tái cơ cấu nợ, chính sách bán hàng, tập trung tất cả hoạt động vào việc phục vụ nhu cầu này của khách hàng. Mặc dù vậy, để dòng vốn thực sự được khơi thông sẽ cần phải có lực mua đủ lớn. Muốn kích hoạt được dòng tiền từ người mua ở thực thì giá bất động sản cần giảm tiếp.

"Trong ngắn hạn, giá của một số phân khúc ở một số khu vực có thể vẫn chững lại, người sở hữu chịu áp lực lãi suất cao trong thời gian dài buộc phải bán ra tài sản, đây cũng là thời điểm thị trường đủ hấp dẫn để kích hoạt dòng tiền vào "bắt đáy", mở thanh khoản, khơi thông dòng vốn đang tắc nghẽn và giải cứu thị trường", ông Tuấn nhận định.

Đưa ra lời khuyên với nhà đầu tư và người mua bất động sản thời điểm hiện nay, TS Đinh Thế Hiển cho rằng, mặc dù khó khăn với thị trường chung nhưng bối cảnh hiện tại cũng là cơ hội để các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính thâu tóm các mặt hàng chất lượng với giá rẻ. Điều này đồng nghĩa với việc xuất hiện xu hướng ôm tiền quan sát thị trường trong giai đoạn tới.

Còn ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam khuyến cáo, trong bối cảnh lạm phát và lãi suất đang tăng thì nhà đầu tư tốt nhất không nên dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư vì lãi suất đang tăng, không mua theo số đông, cảm tính. Và nếu chọn được đúng phân khúc chất lượng và khả năng sinh lời cao thì phải nghiên cứu kỹ trước khi xuống tiền.