Thị trường bất động sản khó khăn nhưng sẽ không khủng hoảng như năm 2012, chuyên gia tiết lộ lý do?

Trước đây, giai đoạn 2011-2012, thị trường bất động sản rơi vào trạng thái “đóng băng”, hầu hết các dự án đều “bất động” không triển khai, trong khi đó hàng tồn kho bất động sản khủng hoảng thừa. Đây là hệ quả của một thời kỳ tăng giá tăng ảo vượt quá so với giá trị thực. Thời điểm đó cho thấy, "người người, nhà nhà" đầu tư bất động sản khiến giá nhà đất cao hơn rất nhiều thu nhập của người dân.

Cùng lúc đó, tín dụng giai đoạn bấy giờ cũng cho thấy, lãi suất huy động và tiền gửi đều lên quá cao, có những ngân hàng ngoài gửi tiết kiệm có kỳ hạn, thì cộng thêm nhiều khoản khuyến mại, người gửi tiền nhận về lãi suất tầm 20%/năm, còn trung bình 16 - 17%/năm. Lãi suất cho vay cũng lên tới 25 - 30%/năm, khiến nhiều doanh nghiệp sản xuất gặp khó khăn. 

Với diễn biến nóng của thị trường bất động sản lúc bấy giờ, Ngân hàng Nhà nước đã kiểm soát tín dụng vào bất động sản, ngay lập tức thị trường “đổi chiều”, giá chung cư, nhà đất đều rơi “tự do”. Do đó, sau năm 2012, đa số các phân khúc bất động sản đều giảm khoảng 50% mức giá trước đó.

Theo các chuyên gia,  giai đoạn hiện nay, sản phẩm tồn kho chủ yếu ở phân khúc cao cấp, khi giá đã tăng quá nóng. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở giá vừa túi tiền đang không đáp ứng đủ nguồn cầu từ nhà đầu tư và những người có nhu cầu ở thực.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội cho biết giai đoạn hiện nay cũng có điểm tương đồng nhưng có nhiều sự khác biệt hơn so với chu kỳ suy giảm trước đây. Thị trường bất động sản tại hai thời điểm đều bị ảnh hưởng bởi thắt chặt tính dụng cho bất động sản, lãi suất cao, thanh khoản sụt giảm mạnh.

"Tuy nhiên, quy mô thị trường bất động sản ở giai đoạn trước đây nhỏ hơn, tập trung chủ yếu ở các thành phố lớn thì nay thị trường bất động sản phát triển mạnh rất nhiều địa phương. Giá bán tại thời điểm ghi nhận tới quý I/2023 đều ở mức cao hơn so với thời điểm trước Covid-19, việc điều chỉnh giá giảm không rõ nét. Trong khi đó, cuối 2012, giá nhà ở thấp tầng trong dự án đã giảm mạnh 30% so với cùng kỳ năm 2011 khi thời điểm thị trường bất động sản Hà Nội bước vào giai đoạn suy thoái", bà Hằng nhận định.

Bà Đỗ Thu Hằng cũng chia sẻ, hiện nay thị trường bất động sản đang phải đối mặt với các thách thức lớn hơn trước đó về tiếp cận nguồn vốn phát triển, đầu tư cũng như việc giải quyết các vấn đề pháp lý dự án kéo dài khiến nguồn cung hạn chế, thiếu các sản phẩm phù hợp, giá thành phát triển gia tăng do các chi phí đầu vào dự kiến tăng. Cùng với đó, là sự chờ đợi thông qua các dự án Luật lớn trong năm như Luật Đất đai sửa đổi, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi, Luật Đấu thầu sửa đổi.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, thị trường hiện nay đang rất khó khăn, nhiều doanh nghiệp địa ốc đang vật lộn với nhiều thách thức và tìm cách để tồn tại. Tuy nhiên, không có nghĩa là thị trường bất động sản đang khủng hoảng như giai đoạn 2012.

“Năm 2012, nguồn hàng bị dư thừa trầm trọng nên được gọi là khủng hoảng thừa, còn hiện nay thị trường không hề thừa nguồn hàng, thậm chí là khan hiếm. Vì vậy, giai đoạn này chỉ được xem là giai đoạn suy giảm của thị trường bất động sản, chỉ cần một thời gian ngắn sau là có thể vực dậy”, ông Đính nhận định.