Thủ tục chuyển từ đất vườn sang đất ở năm 2020

Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Theo Điều 52 Luật Đất đai 2013, UBND cấp huyện quyết định cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất dựa trên căn cứ sau:

1 - Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2 - Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, UBND cấp huyện quyết định cho phép mục đích sử dụng đất với hộ gia đình, cá nhân nếu thửa đất xin chuyển mục đích sử dụng thuộc khu vực có thể được chuyển mục đích sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt.

Theo quy định, kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công bố công khai.

Chuyển từ đất vườn sang đất ở có phải xin phép?

Theo khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 nhóm đất nông nghiệp gồm: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất…

Theo đó, pháp luật hiện hành không quy định đất nào là đất vườn. Tùy vào mục đích sử dụng đất vườn có thể thuộc loại đất trồng cây hàng năm hoặc đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp.

Theo điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì phải được phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trong trường này, để chuyển sang đất ở, hộ gia đình, cá nhân cần phải xin phép và phải được sự đồng ý của của UBND cấp huyện nơi có đất thì mới được chuyển mục đích sử dụng.

Thủ tục chuyển từ đất vườn sang đất ở

Các bước thực hiện

Theo Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP để chuyển từ đất vườn sang đất ở, hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện theo các bước sau:

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ

Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

1 - Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.

2 - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Ngoài ra, nộp kèm theo hồ sơ là sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân.

Bước 2. Nộp hồ sơ

Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp 1: Hồ sơ đầy đủ

Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận

Trường hợp 2: Hồ sơ thiếu, chưa hợp lệ

Trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 3. Xử lý yêu cầu xin chuyển mục đích sử dụng đất

1 - Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.

2 - Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.

3 - Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

4 - Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

5 - Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Bước 4. Trả kết quả

Phòng Tài nguyên và Môi trường trao Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.

Thời hạn giải quyết

+ Không quá 15 ngày.

+ Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

Lưu ý: Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất…

Như vậy, trong quá trình xin chuyển từ đất vườn sang đất ở thì hộ gia đình, cá nhân phải chú ý những nội dung sau:

+ Phải chuẩn bị hồ sơ đầy đủ;

+ Nộp các khoản tiền theo thông báo (Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích…)

+ Thời hạn giải quyết kể từ khi nhận được hồ sơ đầy đủ.

Tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất vườn sang đất ở

Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP khi chuyển từ đất vườn sang đất ở có thể xảy ra 02 trường hợp và tiền sử dụng đất ở mỗi trường hợp là khác nhau.

Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn trong cùng thửa đất có nhà ở

Theo điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp sau:

+ Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở;

+ Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Để dễ hiểu hơn tiền sử dụng đất được tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở -  tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Nếu đất vườn là đất trồng cây hàng năm hoặc cây lâu năm thì tiền sử dụng đất được tính theo điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.

Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở

Khi hộ gia đình, cá nhân chuyển đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì số tiền phải nộp xác định như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

Lưu ý: Đây là cách tính theo quy định của pháp luật hiện hành nhưng người dân không cần bận tâm về cách tính trên mà sẽ nộp tiền theo thông báo.