TP.HCM: 6 tháng cuối năm có gần 8.500 căn hộ chào bán, lãi suất cho vay 13-15% có thúc đẩy thị trường?

Mới đây, Savills Việt Nam đã công bố Báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM 6 tháng đầu năm 2023 với nhiều thông tin chi tiết về tình hình hoạt động của 6 phân khúc chính bao gồm văn hộ, biệt thự/nhà liền kề, căn hộ dịch vụ, khách sản, văn phòng và bán lẻ.

Theo Savills Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm, các phân khúc đều hoạt động khá trầm lắng do những khó khăn đến từ bức tranh kinh tế vĩ mô. Tuy nhiên, nguồn cung mới đến từ một số dự án văn phòng, bán lẻ, căn hộ đươc dự báo sẽ giúp thị trường nửa cuối năm khởi sắc.

Căn hộ Dịch vụ: Dự kiến có 414 căn gia nhập thị trường trong nửa cuối năm 2023

Với thị trường căn hộ dịch vụ, bà Giang Huỳnh, Trưởng bộ phận Nghiên cứu & S22M, Savills Tp.HCM. cho biết, tình hình hoạt động tiếp tục phục hồi tốt theo năm nhờ dòng vốn FDI đầu tư đa dạng vào các lĩnh vực của nền kinh tế.

Trong quý II/2023, nguồn cung đạt 7.009 căn, tăng 8% theo quý và 13% theo năm. Bốn dự án mới cung cấp 133 căn và 17 dự án hiện hữu cung cấp thêm 383 căn; đều là dự án hạng C. Nguồn cung tương lai hạn chế. Dự kiến có 414 căn gia nhập thị trường trong nửa cuối năm 2023; 71% sẽ ở khu vực ngoài trung tâm, bao gồm Quận 7 (48%), Bình Thạnh (20%) và Phú Nhuận (3%).

Căn hộ dịch vụ đối mặt với sự cạnh tranh cao từ căn hộ chung cư cho thuê. Theo Savills khảo sát trên 200 dự án chung cư ở cả ba hạng trong quý II/2023, căn hộ chung cư có giá thuê thấp hơn -50% đến -70% so với căn hộ dịch vụ. Trong đó, hạng C chịu áp lực lớn nhất.

Tình hình hoạt động trong quý II/2023 giảm nhẹ theo quý nhưng cải thiện theo năm. Công suất thuê đạt 83%, giảm -1 điểm phần trăm theo quý nhưng tăng 9 điểm phần trăm theo năm. Giá thuê 516.000 VNĐ/m2/tháng, giảm -1% theo quý nhưng tăng 5% theo năm. Giá thuê Hạng A và B ổn định theo quý còn giá thuê Hạng C tăng 5% theo quý.

Dòng vốn FDI và lao động nước ngoài thúc đẩy nguồn cầu. Theo Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội, đến tháng 6/2023, TP.HCM có hơn 7.000 lao động nước ngoài được cấp giấy phép lao động, cao nhất Việt Nam. Tp.HCM là địa phương dẫn đầu về FDI.

Thị trường căn hộ: Nguồn cung giảm 86%

Trong nửa đầu năm 2023, nguồn cung mới giảm -86% theo năm xuống 1.980 căn; trong đó quý II chỉ chiếm 19%. Không có nguồn cung mới Hạng A, trong khi Hạng C chiếm 77% thị phần. Nguồn cung sơ cấp 6.700 căn giảm -59% theo năm; Hạng C chiếm 45%, Hạng B chiếm 35% và Hạng A chiếm 20% thị phần.

Quy hoạch dự án đường vành đai và các dự án bán lẻ thúc đẩy thị trường căn hộ ở Hóc Môn với 7% thị phần.

Lượng bán trong 6T/2023 đạt 1.170 căn, giảm -90% theo năm; quý II/2023 có hơn 300 giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ trong 6T/2023 đạt 17%, giảm -56 điểm phần trăm theo năm. Giá bán trung bình 125 triệu VNĐ/m2 thông thủy tăng 44% theo năm do tồn kho Hạng A và B giá cao.

Hạng C thu hút nhiều người mua hơn và chiếm 62% lượng bán trong 6T/2023. Căn hộ dưới 5 tỷ VNĐ đáp ứng nhu cầu của nhiều người mua.

Các dự án có pháp lý rõ ràng, có giấy phép xây dựng, đã xác nhận bàn giao chiếm 81% doanh số.

Chủ đầu tư áp dụng các chương trình thanh toán lên đến bốn năm cho người mua, cũng như áp dụng chương trình tặng phiếu mua nội thất, tài khoản tiết kiệm, quà tặng, chương trình cho thuê và các gói tài chính để thúc đẩy tâm lý người mua.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) thông báo sẽ giảm lãi suất tuy nhiên lãi suất cho vay vẫn ở mức cao từ 13% đến 15%/năm. NHNN cũng điều chỉnh hạn mức tín dụng thêm 2 điểm phần trăm lên 14% -15%. Điều này dự kiến sẽ thúc đẩy tình hình hoạt động trong nửa cuối năm 2023.

Trong nửa cuối năm 2023, dự kiến sẽ có 8.450 căn hộ sẽ được tung ra thị trường. Hạng B chiếm 54%, Hạng C sẽ có 39% và Hạng A sẽ có 7% thị phần. Các dự án đáng chú ý bao gồm Vinhomes Grand Park – The Glory Heights, Thủ Thiêm Zeit – Block T2 và La Partenza; các dự án này đang nhận đặt chỗ và dự kiến ra mắt vào quý III/2023.

Đến năm 2026, 122.990 căn từ 116 dự án sẽ gia nhập thị trường. Trong đó các dự án mới chiếm 61%.

Thị trường bán lẻ: 6 tháng cuối năm 2023, có ba dự án ở khu vực ngoài trung tâm đi vào hoạt động

Đối với thị trường bất động sản bán lẻ, bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao, Bộ phận Nghiên Cứu Thị Trường, Savills Tp.HCM cho rằng, thị trường này tăng trưởng chậm lại do tâm lý người tiêu dung cẩn trọng hơn. Tuy nhiên, triển vọng kinh tế trong nước ổn định sẽ thúc đẩy sự phát triển trong tương lai.

Trong quý II/2023, nguồn cung phân khúc này đạt hơn 1,5 triệu m2 sàn, không đổi theo quý và theo năm.

Trong 6 tháng cuối năm 2023, chỉ có ba dự án ở khu vực ngoài trung tâm sẽ đi vào hoạt động với diện tích cho thuê dự kiến 66.000 m2. Nguồn cung đến năm 2026 dự kiến đạt 201.000 m2 sàn từ 13 dự án sẽ đi vào hoạt động.

Trong quý II/2023, công suất ở mức 91%, không đổi theo quý nhưng giảm -1 điểm phần trăm theo năm. Tình hình hoạt động của các dự án bán lẻ hiện đại vượt trội so với shophouse nhờ cung cấp trải nghiệm hàng hóa và dịch vụ đa dạng hơn.

Giá thuê nhà phố tại các tuyến đường như Nguyễn Huệ, Đồng Khởi và Nguyễn Trãi giảm -8% mỗi năm từ 2019 đến nay, trong khi giá thuê của phân khúc bán lẻ hiện đại vẫn tăng trung bình 3% mỗi năm.

Trong quý II/2023, lượng tiêu thụ là hơn -7.000 m2, thấp nhất từ quý IV/2022. Khách thuê trả mặt bằng và nhiều chủ dự án đã chuyển diện tích bán lẻ sang văn phòng cho thuê. Lượng tiêu thụ ở khu vực trung tâm đạt khoảng 500 m2, nhưng ở khu vực ngoại thành giảm gần -8.000 m2.

Trong 6T/2023, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ ở Tp.HCM tăng 7% theo năm đạt 562 nghìn tỷ đồng VNĐ, chiếm 19% cả nước. Doanh thu bán lẻ hàng hóa tăng 9,7% theo năm. Tuy nhiên, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) lại được ghi nhận tăng cao nhất từ 6T/2020 ở mức 3,7%, điều này sẽ tác động đến giá thành sản phẩm và sức mua của người tiêu dùng.

Thị trường văn phòng Hạng A hoạt động tốt hơn so với các thành phố khác

Với thị trường văn phòng, chuyên gia của Savills cho biết, thị trường văn phòng Hạng A tại Tp.HCM hoạt động tốt so với các thành phố khác trong khu vực. Nguồn cung tương lai đa dạng sẽ tiếp tục đánh giá khả năng hấp thụ của thị trường.

Nguồn cung trong quý II/2023 tăng 1% theo năm nhưng giảm -2% theo quý, đạt 2,5 triệu m2 NLA (diện tích cho thuê thuần). Một dự án Hạng C tại Quận 2 mới khai trương trong khi mười dự án Hạng B và C đã ngưng cho thuê do hoạt động kém hiệu quả hoặc sử dụng nội bộ.

Nhu cầu đối với văn phòng xanh ngày càng tăng. Đến 2026, hơn 70% nguồn cung tương lai Hạng A và B dự kiến sẽ có giấy chứng nhận xanh.

Trong nửa cuối năm 2023, thị trường kì vọng đón nguồn cung lớn với 237.000 m2 NLA từ 13 dự án. Hạng A sẽ chiếm lĩnh với 64% thị phần. Khu vực trung tâm sẽ chiếm 56% nguồn cung tương lai với các dự án đáng chú ý như Nexus, VP Bank Saigon Tower, The Waterfront Saigon và khu đô thị mới Thủ Thiêm sẽ chiếm 35% với The METT, The Hallmark.

Giá thuê ổn định theo quý và tăng 4% theo năm đạt 747,000 VNĐ/m2/tháng. Hạng A hoạt động tốt nhất trong các phân khúc với công suất 94% và giá thuê đạt 1,4 triệu VNĐ/m2/tháng. Nghiên cứu thị trường tại các thành phố lớn trong khu vực của Savills cho thấy, trong quý II/2023 văn phòng Hạng A tại Tp.HCM có tỷ lệ trống thấp nhưng giá thuê cao hơn Jakarta, Kuala Lumpur, Bangkok và Hà Nội.

Thị trường Khách sạn: Dự kiến phục hồi hoàn toàn từ năm 2024

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám Đốc, Savills Việt Nam nhận định, sự phục hồi về số lượng khách quốc tế của Việt Nam chậm hơn so với các nước trong khu vực. Nhờ sự hồi phục dần của khách châu Á và nhu cầu du lịch trong nước lớn, thị trường dự kiến phục hồi hoàn toàn từ năm 2024.

Thị trường có 15.662 phòng khách sạn từ 110 dự án, tăng 1% theo quý và 3% theo năm sau khi khách sạn Mai House Saigon (180 phòng) được cấp chứng nhận năm sao.

Trong nửa đầu năm 2023, công suất đạt 64%, phục hồi 92% so với nửa đầu năm 2019. Giá phòng trung bình đạt 1,9 triệu VNĐ/phòng/đêm, bằng 97% so với năm 2019. Tuy nhiên, tình hình hoạt động kém theo quý ở tất cả các phân khúc do lượng khách quốc tế đến Tp.HCM giảm - 13% theo quý

Trong quý II/2023, công suất đạt 60%, giảm -8 điểm phần trăm theo quý và giá phòng đạt 1,9 triệu VNĐ/phòng/đêm, giảm -2% theo quý.

Trong nửa đầu năm 2023, Tp.HCM đón lượng khách lớn nhất Việt Nam với 18 triệu lượt, tuy nhiên chỉ có 11% là khách quốc tế.

Mặc dù tỉ lệ khách lưu trú qua đêm ở Tp.HCM (19%) thấp hơn so với các điểm đến khác, nhưng do thành phố chủ yếu đón khách công tác và được coi là điểm trung chuyển giữa các tỉnh/thành nên du khách sẵn sàng chi trả cao hơn cho chỗ ở, đạt 1,5 triệu VNĐ/khách/lượt

Tuy khách Trung Quốc là thị trường lớn thứ hai tại Việt Nam trong sáu tháng đầu năm 2023 nhưng chỉ đạt mức 22% so với nửa đầu năm 2019. Đến tháng 6/2023, công suất chuyến bay quốc tế từ Trung Quốc chỉ chiếm 5% tổng số chuyến bay cả Đại lục, giảm so với mức 13% trước đại dịch. Du lịch nước ngoài của Trung Quốc dự đoán sẽ hoàn toàn phục hồi vào năm 2024-2025.

Biệt thự/Nhà liền kề: 6 tháng cuối năm 2023, dự kiến 500 căn sẽ được mở bán

Không có dự án biệt thự/nhà liền kề mới nào được ghi nhận trong nửa đầu năm 2023 do các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc huy động vốn, quỹ đất trống khan hiếm và các thủ tục pháp lý phức tạp. Ba dự án hiện hữu mở bán thêm 414 căn mới.

Các căn có giá trên 30 tỷ đồng chiếm 78% nguồn cung và chủ yếu ở thành phố Thủ Đức.

Lượng giao dịch nửa đầu năm 2023 chỉ 158 căn, giảm -74% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ trong nửa đầu năm 2023 đạt mức thấp nhất trong 10 năm ở mức 15%, giảm -57 điểm phần trăm theo năm.

Hàng tồn kho và sản phẩm mở bán mới đắt đỏ thách thức tính thanh khoản khi giá sơ cấp tăng 48% theo năm lên hơn 300 triệu đồng/m2 đất trong 6 tháng đầu năm 2023.

Một số chủ đầu tư đã cung cấp các chương trình cam kết cho thuê với lợi nhuận cố định, gia hạn thời gian hưởng lãi suất ưu đãi và kéo dài lịch thanh toán.

Chỉ 13% nguồn cung sơ cấp ở Tp.HCM có giá dưới 10 tỷ đồng/căn.

Lãi suất cho vay từ tháng 4 đến tháng 6 ổn định và được dự báo chỉ giảm 0,5 điểm phần trăm kể từ tháng 7. Điều này sẽ tiếp tục gây áp lực cho người mua, đặc biệt là ở khu vực thành phố. Người mua để ở và các nhà đầu tư am hiểu thị trường đang dịch chuyển sang các tỉnh lân cận nơi nguồn cung sơ cấp có giá phải chăng và được hỗ trợ bởi hạ tầng giao thông ngày càng cải thiện.

Trong nửa đầu năm 2023, chỉ 9% lượng giao dịch tại TP.HCM có giá dưới 5 tỷ đồng, tuy nhiên, những bất động sản này chiếm 39% thị phần tại Bình Dương, 63% tại Đồng Nai và 89% tại Long An.

Đến năm 2026, dự kiến sẽ có khoảng 5.200 căn được mở bán. Nguồn cung tương lai được dự báo sẽ đạt đỉnh với 2.500 căn vào năm 2025. Khu vực ngoại thành (Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi, Cần Giờ) sẽ chiếm 71% thị phần và Thành phố Thủ Đức sẽ chiếm phần còn lại. Trong 6 tháng cuối năm 2023, dự kiến 500 căn sẽ được mở bán.