VNDRIECT: Bất động sản nhà ở vẫn còn nhiều khó khăn, chưa nhận thấy rủi ro doanh nghiệp vỡ nợ trái phiếu

Chủ đầu tư đẩy mạnh bán hàng để cải thiện dòng tiền trong nửa đầu 2022

Theo CBRE, lượng căn hộ tiêu thụ 6T22 tăng lần lượt 70% và 34% so với cùng kỳ tại TP HCM và Hà Nội. VNDriect nhận thấy chủ đầu tư đẩy mạnh doanh số ký bán để cải thiện dòng tiền trong 6 tháng đầu 2022, như VHM (+234% so với cùng kỳ ), NLG (+87% ), NVL (+27%), sát với kỳ vọng mà VNDriect đặt ra. 

Bên cạnh đó, ngành Bất động sản đang đối mặt với nhiều sóng gió hơn cơ hội trong năm 2023:

Một, thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào lĩnh vực Bất động sản và giám sát chặt chẽ hơn trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp;

Hai, lãi suất tăng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà; 

Ba, các nút thắt về pháp lý Bất động sản nhà ở khó có những cải thiện đáng kể ít nhất đến khi Luật đất đai sửa đổi hoàn thành trong Qúy 4 năm 2023. Về mặt tích cực, VNDriect kỳ vọng giá vật liệu xây dựng hạ nhiệt trong nửa cuối 2022, từ đó hỗ trợ đầu tư công cũng như giúp kìm hãm giá nhà.

Nhu cầu mua nhà gặp thách thức, đà tăng giá hạ nhiệt nửa cuối 2022. VNDriect ước tính doanh số ký bán của top 5 doanh nghiệp Bất động sản trong danh mục có thể giảm còn 88.600 tỷ đồng trong nửa cuối 2022 (so với 159.400 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm 2022). Ngoài ra, VNDriect duy trì quan điểm các chủ đầu tư sẽ tiếp tục áp dụng chiến lược ổn định giá bán căn hộ sơ cấp trong nửa cuối 2022, đặc biệt đối với phân khúc hạng sang và cao cấp, nhằm thúc đẩy tỷ lệ hấp thụ.

Các chủ đầu tư Bất động sản có thể vẫn gặp thách thức trong huy động vốn nửa cuối 2022

 Tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp giảm 23,7% so với cùng kỳ xuống 176.867 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm. Nguyên nhân là do Chính phủ yêu cầu cẩn trọng đối với thị trường Trái phiếu doanh nghiệp khi rủi ro vi phạm ngày càng tăng trong các đợt phát hành và đấu giá quyền sử dụng đất. Theo nghiên cứu thị trường, Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản chiếm 24,0% lượng phát hành mới, đã giảm mạnh 43,3% so với cùng kỳ trong 6 tháng đầu năm

Thắt chặt tín dụng vào lĩnh vực Bất động sản. Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các ngân hàng giám sát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực Bất động sản và hạn chế tín dụng đối với đầu tư Bất động sản cao cấp, Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đầu cơ Bất động sản. 

Bên cạnh đó, lãi suất vay mua nhà gia tăng trong bối cảnh lãi suất huy động tăng trở lại

Lạm phát bình quân của Việt Nam có thể được kiểm soát dưới 4% trong năm 2022 Chỉ số CPI của Việt Nam đã tăng 3,1% so với cùng kỳ trong riêng tháng 7 (thấp hơn so với mức 3,4% trong tháng trước) nhờ giá xăng dầu trong nước giảm. CPI bình quân 7 tháng đầu năm 2022 đạt 2,5%, phù hợp với dự báo của chúng tôi trước đó.

Tính đến cuối tháng 7/2022, VNDriect quan sát lãi vay mua nhà thế chấp của các ngân hàng thương mại có vốn nhà nước và ngân hàng tư nhân tăng lần lượt 7 điểm cơ bản lên 9,2% và 30-40 điểm cơ bản lên 9,8%, so với mức cuối năm 2021, sau khi lãi suất huy động tăng trở lại.Ngoài ra, trong bối cảnh tín dụng hạn chế,lãi suất cho vay thế chấp của các ngân hàng tư nhân có thể tăng lên 10,0-10,5%/năm vào cuối năm 2022, vẫn thấp hơn so với mức 11-11,5%/năm trước đại dịch.

Triển vọng thị trường Bất động sản nhà ở tại TP.HCM nửa cuối 2022-2023

 Điểm lại thị trường Bất động sản TP HCM nửa đầu năm 2022 có thể thấy nguồn cung căn hộ mới tăng vọt 189% so với cùng kỳ lên 16.412 căn từ 13 dự án mở bán mới, số lượng tiêu thụ tăng 70% so với cùng kỳ lên 12.506 căn, tương đương giai đoạn 2018-19. Vinhomes củng cố vị thế dẫn đầu của mình với lượng mở bán mới hơn 13.000 căn hộ cao cấp tại The Beverly Vinhomes Grand Park, chiếm 80% nguồn cung căn hộ mới trong 6 tháng đầu năm 2022.

Thị trường nhà liền thổ: lượng tiêu thụ khiêm tốn, giá tăng chậm lại. Tuy nhiên, thị trường nhà ở xây sẵn tại các tỉnh lân cận TP.HCM vẫn có triển vọng lạc quan trong 6 tháng cuối năm 2022 Theo DKRA, lượng tiêu thụ nhà liền thổ xây sẵn trong 6 tháng tại các tỉnh lân cận TP.HCM giảm 10,2% so với cùng kỳ còn 1.526 căn, trong khi nguồn cung mới giảm 49,8% so với cùng kỳ xuống còn 2.205 căn. Tỷ lệ hấy thụ 6 tháng cải thiện đáng kể tăng 26,5 điểm % so với cùng kỳ lên 60,2%. VNDirect nhận thấy các tỉnh lân cận TP HCM như Long An và Đồng Nai hưởng lợi từ nguồn cung hạn chế của TP HCM và cơ sở hạ tầng tăng tốc phát triển giúp rút ngắn thời gian đến TP HCM, do đó chúng tôi duy trì lạc quan về triển vọng thị trường nhà liền thổ xây sẵn tại các tỉnh này trong nửa cuối 2022 và năm 2023.

Điểm lại thị trường Hà Nội trong 6 tháng đầu năm 2022, Nguồn cung căn hộ mới đi ngang nhưng lượng tiêu thụ khởi sắc Nguồn cung căn hộ mới trong 6 tháng đầu tại Hà Nội tương đối ổn định ở mức 8.165 căn (+2,7% so với cùng kỳ). Phân khúc cao cấp và trung cấp lần lượt đóng góp 55%/45% tổng lượng mở bán mới. Giá trung bình căn hộ sơ cấp duy trì đà tăng trưởng mạnh mẽ (Đơn vị: USD/m2) Tương tự như TP.HCM, giá phân khúc cao cấp tại Hà Nội giảm 14,2% so với đầu năm trong 6 tháng đầu năm. Trong khi đó, phân khúc trung cấp tăng 12,3% so với đầu năm do nhu cầu cao.

Thị trường căn hộ: nguồn cung mới phục hồi, chủ yếu từ Vinhomes. VNDriect kỳ vọng nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội tăng lần lượt 50%/20% so với cùng kỳ lên 25.600 căn/30.000 căn vào năm 2022 và 2023, đóng góp chủ yếu từ các dự án lớn ở phía Tây và Đông Hà Nội như Imperia River View, Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park

Thị trường nhà liền thổ: nguồn cung mới vẫn ảm đảm nhưng nhận thấy Hưng Yên là tâm điểm trong thị trường nhà liền thổ giữa các tỉnh lân cận Hà Nội

Điểm lại kết quả kinh doanh Qúy II/2022 của các doanh nghiệp BĐS niêm yết

Ngành Bất động sản có Kết quả kinh doanh Qúy 2/2022 kém hiệu quả nhất trong số 11 ngành, nhiều doanh nghiệp có vốn hóa lớn ghi nhận tăng trưởng âm do thiếu sản phẩm Bất động sản bàn giao. Cụ thể, tổng doanh thu Qúy II/2022 của các công ty Bất động sản niêm yết giảm 58,4% so với cùng kỳ trong khi lợi nhuận ròng Qúy II giảm 51,3% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, nếu loại trừ VHM, lợi nhuận  ròng của nhà phát triển Bất động sản tăng trưởng 52,7% trong quý II Các doanh nghiệp có lợi nhuận ròng tăng trưởng âm đáng chú ý là VHM (-95% so với cùng kỳ), NVL (-43%), DXG (-56%), CRE (-33%), AGG (-37%).

Đặc biệt là, VNDriect không nhận thấy rủi ro khủng hoảng vỡ nợ trong các công ty Bất động sản niêm yết trong ít nhất 12 tháng tới

Triển vọng các doanh nghiệp Bất động sản niêm yết nửa cuối 2022 Dự báo lợi nhuận ròng của top 5 doanh nghiệp Bất động sản trong danh mục phục hồi mạnh mẽ nửa cuối 2022 nhờ lượng lớn sản phẩm bàn giao. Tuy nhiên, VNDriect nhận thấy doanh số ký bán có thể thụt lùi trong nửa cuối 2022 do nhu cầu mua nhà gặp nhiều thách thức hơn