Vướng lùm xùm kiện cáo, DXG 3 năm thâm hụt dòng tiền

Dòng tiền âm liên tiếp 3 năm

Theo tài liệu đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2019 (ĐHCĐ) của Tập đoàn Đất Xanh (Đất Xanh Group - mã ck: DXG), năm 2019 công ty đặt kế hoạch doanh thu thuần hợp nhất 5.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế công ty mẹ 1.200 tỷ. So với thực hiện năm 2018, doanh thu và lợi nhuận sau thuế chỉ nhích nhẹ lần lượt là 7,64% và 1,83%.

HĐQT Tập đoàn Đất Xanh (DXG) của ông Lương Trí Thìn cũng vừa thông qua phương án phát hành 234 tỷ đồng trái phiếu chuyển đổi; số tiền dự kiến thu về sẽ được sử dụng phát triển quỹ đất, bổ sung vốn lưu động và cơ cấu lại nguồn vốn hoạt động.

Trước đó, doanh nghiệp này cũng thông qua phương án phát hành cổ phiếu bao gồm cổ tức, ESOP và phát hành cho cổ đông hiện hữu. Vốn điều lệ sau phát hành dự kiến tăng 48% lên gần 5.204 tỷ đồng. Số tiền thu từ đợt phát hành dự kiến hơn 874,5 tỷ đồng cũng được Đất Xanh dùng phát triển dự án Khu dân cư và tái định cư Nam Rạch Chiếc (Gem Reverside).

Trong năm 2018, Đất Xanh Group ghi nhận doanh thu thuần 4.645 tỷ đồng, tăng 61% so với cùng kỳ năm liền trước. Lợi nhuận trước và sau thuế của doanh nghiệp lần lượt là 2.102 tỷ và 1.722 tỷ đồng; Lợi nhuận sau thuế công ty mẹ đạt 1.178 tỷ đồng, tăng trưởng gần 60% so với năm 2017.

Đây cũng là mức lợi nhuận cao nhất của Đất Xanh Group trong giai đoạn vừa qua. So với năm 2015, lợi nhuận sau thuế của Đất Xanh năm 2018 gấp gần 4 lần trong vòng 3 năm.

Tính đến cuối năm 2018, tổng tài sản của doanh nghiệp đạt 13.728 tỷ đồng. Vốn chủ sở hữu tăng từ mức 4.653 tỷ đồng năm 2017 lên 6.199 tỷ.

Tuy nhiên, nợ phải trả của Đất Xanh Group tính đến 31.12.2018 là 7.529 tỷ đồng, vượt vốn chủ sở hữu. Bên cạnh đó, các khoản phải thu ngắn hạn của doanh nghiệp cũng tăng từ 3.440 tỷ lên 5.567 tỷ vào cuối năm 2018, vượt tổng doanh thu trong năm 2018. Riêng khoản phải thu ngắn hạn của khách hàng gần 1.256 tỷ đồng và phải thu ngắn hạn khác 3.557 tỷ đồng.

Dư nợ của Đất Xanh Group có xu hướng tăng mạnh từ năm ngoái trong bối cảnh các khoản phải thu của công ty tăng theo. Cụ thể, đến cuối năm 2018, khoản ký quỹ cho các hợp đồng tiếp thị và phân phối bất động sản tăng 70% lên 3.050 tỷ đồng. Các khoản trả trước cho bên thứ 3 tăng gấp 3 lần lên gần 750 tỷ đồng và các khoản phải thu ngắn hạn khách hàng tăng 72% lên 1.243 tỷ đồng.

Chưa hết, điểm đáng lưu ý nữa là dòng tiền của Đất Xanh Group nơi ông Lương Trí Thìn làm chủ tịch HĐQT liên tục âm trong 3 năm qua. 

Cụ thể, năm 2018, lưu chuyển tiền thuần sử dụng vào hoạt động kinh doanh của Đất Xanh âm gần 932 tỷ đồng. Năm 2017, con số này là 1.054 tỷ đồng.

Phần lớn tài sản của Đất Xanh Group đang nằm tại hai khoản mục hàng tồn kho và phải thu, bình quân 4 năm gần đây giá trị hai khoản mục này lần lượt gia tăng đến 84% và 96%, trong đó riêng năm 2018 phải thu dài hạn Đất Xanh tăng đột biến gần 45 lần, từ mức 3 tỷ lên tới 145 tỷ đồng.

Không chỉ thâm hụt dòng tiền, nợ vay cũng là vấn đề đáng quan tâm của Đất Xanh giai đoạn hiện nay. Giai đoạn 2015-2018, dự nợ vay ngắn hạn và dài hạn của công ty ông Lương Trí Thìn liên tục tăng mạnh, lần lượt đạt tỷ lệ trung bình 70% và 127%.

Tính đến cuối năm 2018, giá trị nợ vay của Đất Xanh Group đang ghi nhận tăng trong năm 2018, gần 2.900 tỷ đồng, tăng so với mức 2.529 tỷ đồng hồi đầu năm và chiếm tỷ trọng trên 20% tổng tài sản của doanh nghiệp. Trong đó, vay ngắn hạn 471 tỷ đồng và vay dài hạn 2.394 tỷ đồng. Kèm theo đó, chi phí lãi vay cũng tăng từ mức gần 61 tỷ năm 2017 lên 162 tỷ năm 2018.

Như vậy, có thể thấy, Đất Xanh Group của ông Lương Trí Thìn đang chịu áp lực không nhỏ về dòng tiền, nguồn vốn.

Nhiều dự án dính tai tiếng

3 năm liên tiếp gặp khó khăn và thâm hụt dòng tiền, Đất Xanh Group của ông Lương Trí Thìn còn đối mặt với không ít tai tiếng trong các dự án BĐS của mình.

Đơn cử như việc bàn giao căn hộ tại dự án Opal Riverside và dọa phạt khách hàng trả chậm khi dự án này còn ngổn ngang. Hay việc nhận chuyển nhượng khu đất 9.125m2 tại phường Phú Thuận, quận 7, TP.HCM từ Công ty Cổ phần Kim khí TP.HCM để xây Dự án Lux Garden không đúng trình tự phê duyệt.

Ngoài ra, dự án Gem Riverside do Đất Xanh Group làm chủ đầu tư cũng dính nghi vấn “Tự thay đổi quy hoạch, “đẻ” thêm đất dự án để bỏ túi hàng nghìn tỷ đồng”.

Dự án Gem Riverside được mở bán được hơn nửa năm nhưng đến nay công trường của dự án vẫn là bãi đất trống.

Theo thông tin mà Dân Việt thu thập được, vào ngày 8.7.2018, Đất Xanh Group của ông Lương Trí Thìn cùng đơn vị phân phối là Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển du lịch Khang Hưng đã tổ chức mở bán dự án Gem Riverside dưới hình thức “giới thiệu dự án”. Theo thông tin phía công ty tại buổi giới thiệu này, đã có gần 98% số căn hộ đã được bán cho khách hàng. Hình thức mua bán được ký kết dưới dạng các hợp đồng “thoả thuận tư vấn bất động sản” với khách hàng.

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, công trường dự án Gem Riverside vẫn chỉ là bãi đất trống, không hề có dấu hiệu xây dựng.

Liên quan đến vấn đề này, đại diện Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, qua kiểm tra, đến nay Sở chưa tiếp nhận và chưa giải quyết hồ sơ đề nghị xác nhận đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán, thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án Gem Riverside của Tập đoàn Đất Xanh.

Như vậy, có nghĩa rằng đến thời điểm hiện tại, chủ đầu tư dự án Gem Riverside hoàn toàn không có khả năng ký kết hợp đồng mua bán với khách hàng như cam kết của một số sàn môi giới.

Được biết, 31.5.2018, UBND quận 2 đã ban hành quyết định số 1395/QĐ-UBND về phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu dân cư và Tái định cư Nam Rạch Chiếc (diện tích 60,21 ha) (điều chỉnh Khu chung cư cao tầng 1,5 – ký hiệu CC1, CC5) thuộc Khu dân cư Nam Rạch Chiếc (diện tích 90,31 ha) tại phường An Phú, quận 2.

Lễ giới thiệu dự án, nhưng thực chất là lễ mở bán mà chủ đầu tư cùng các đơn vị phân phối đã ký kết hợp đồng, thu tiền mua căn hộ từ khách hàng. 

Trong quyết định này, 2 phân khu CC1 và CC5 của Tập đoàn Đất Xanh đã có sự điều chỉnh khá lớn về mặt quy hoạch. Cụ thể, nếu trong quy hoạch cũ tại quyết định 15396/QĐ-UBND, thì 2 phân khu CC1 và CC5 có chỉ tiêu là 2.302 căn hộ và dân số khoảng 9.209 người. Tuy nhiên, trong điều chỉnh quy hoạch mới này, tổng số căn hộ đã được nâng lên thành khoảng 3.175 căn hộ, trong khi chỉ tiêu về dân số vẫn không đổi, ở mức 9.209 người. Tổng số tháp căn hộ, cũng được điều chỉnh thành 12 tháp với tầng cao tối đa 35 tầng, không kể tầng hầm, bao gồm tầng kỹ thuật và mái.

Mặc dù đến ngày 31.5.2018, việc điều chỉnh quy hoạch nói trên mới được thông qua, nhưng từ tháng 4.2018, Tập đoàn Đất Xanh của ông  Lương Trí Thìn đã công bố, chào bán dự án ra thị trường với những thông tin trong quy hoạch mới dù chưa được phê duyệt.

Từ đây, nhiều người đặt ra câu hỏi, liệu có phải Tập đoàn Đất Xanh của ông Lương Trí Thìn đã “cầm đèn chạy trước ô tô”, tự công bố trước thông tin dù chưa có bất cứ cơ sở pháp lý nào?