Bất động sản 2019, tâm điểm là thị trường vùng ven

Tấn công ra vùng ven

Trao đổi với nhiều chuyên gia, đại diện doanh nghiệp, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản đều nhận được những đánh giá tốt về triển vọng của thị trường vùng ven. Theo đó, thị trường đang hình thành xu hướng các doanh nghiệp bất động sản “tấn công” ra các thị trường tỉnh lẻ, ngoài Hà Nội và TP.HCM. Các ý kiến đều cho rằng, đây là thị trường đầy tiềm năng khi có sự tham gia của các chủ đầu tư chuyên nghiệp, uy tín, giúp thị trường phát triển lành mạnh và chuyên nghiệp hơn.

Đất nền đang là phân khúc được nhiều nhà đầu tư chú ý nhất. 

Đại diện Tập đoàn Đại Phúc cho biết, hiện tại, việc triển khai dự án tại TP.HCM đang khó khăn về pháp lý, nên Công ty tìm đến các tỉnh vùng ven và cũng hy vọng, các chính sách hỗ trợ thị trường ổn định để thị trường vùng ven phát triển bền vững trong tương lai.

Theo ông Đặng Văn Quang, Giám đốc JLL Hà Nội, thị trường TP.HCM có trầm lắng hơn thị trường Thủ đô do quá trình phê duyệt dự án tại TP.HCM bị kéo dài.

“Hiện một số địa phương như Quảng Ninh, Đà Nẵng và một số địa phương khác có chỉ số cạnh tranh cấp tỉnh tốt đang thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư. Điều này cũng dễ hiểu, vì trong các tiêu chí đánh giá chỉ số cạnh tranh có một chỉ số quan trọng là khả năng tiếp cận đất đai của doanh nghiệp”, ông Quang đánh giá.

“Ngoài các thị trường tương đối quen thuộc như Đà Nẵng, Quảng Ninh, Khánh Hòa, tôi nhận thấy còn nhiều địa phương khác đang dần tạo dấu ấn như Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu...”, ông Thành cho biết.

Đất nền hút khách

Trong xu hướng dịch chuyển dòng tiền của các nhà đầu tư bất động sản ra vùng ven, thì phân khúc đất nền được đặc biệt quan tâm.

Các dự án đất nền ở những địa phương gần Hà Nội như Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Thái Nguyên có mức giá thấp, dư địa tăng giá còn nhiều, nên có sức hút lớn với các nhà đầu tư.

Nhìn nhận về xu hướng đầu tư đất nền vùng ven, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội cho biết, các thị trường truyền thống như Hà Nội, về cơ bản, cung - cầu có sự ổn định. Còn những khu vực xa hơn, hay khu vực vùng ven, thì chỉ cần khi có đầu tư về hạ tầng sẽ tác động mạnh lên khả năng tăng giá của bất động sản. Các nhà đầu tư trông chờ khu vực ngoại ô giá sẽ tăng lên tiệm cận với khu vực trung tâm, nên xu hướng đầu tư ly tâm, chuyển hướng đầu tư ra vùng ven là hoàn toàn dễ hiểu.

Theo ông Nguyễn Mạnh Tuấn, Trưởng phòng Quản lý nhà và bất động sản, Sở Xây dựng Thanh Hóa, số lượng sản phẩm đưa ra tại Thanh Hóa tương đối phong phú. Tuy nhiên, đất nền là phân khúc có nhu cầu lớn nhất. Ngoài ra, phân khúc chung cư giá rẻ cũng được quan tâm.

Còn theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, 2 năm trở lại đây, phân khúc đất nền nổi lên như một lựa chọn đầu tư yêu thích. Khi phân khúc chung cư bị “tắc”, nhiều nhà đầu tư đã lựa chọn đất nền, bởi suất đầu tư thấp và khả năng sinh lời cao.

Mặt khác, tại các thị trường tỉnh, doanh nghiệp cũng chưa quan tâm đến các dự án chung cư, mà chủ yếu tập trung vào các dự án đất nền để phù hợp với nhu cầu ở các thị trường này. Tuy nhiên, khi quan sát diễn biến thị trường ở phân khúc này, ông Khởi cũng cho rằng, thị trường ở một số khu vực sốt nóng xuất phát từ những thông tin không kiểm chứng có trách nhiệm của cả các cơ quan quản lý khi chưa kiểm soát được thị trường, cũng có cả trách nhiệm của các nhà môi giới, thông tin về đất nền và sự đồn thổi quá nhiều, đã tạo nên hiệu ứng đám đông.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, phân khúc đất nền có sự sôi động, nhưng thực chất, lượng giao dịch không quá nhiều. Chủ yếu do phân khúc này thu hút sự quan tâm của truyền thông, một mặt do chính giới đầu cơ bơm thổi để tạo hiệu ứng. Thông tin về đất nền được đưa ra liên tục nên tạo sốt ảo, cục bộ.

“Mục tiêu của cả nhà đầu tư và đầu cơ đều là sinh lợi, lợi nhuận càng nhiều càng tốt. Chúng ta đang không kiểm chứng được thông tin nên dẫn đến việc nhiều nhà đầu tư trót đầu tư và phải đẩy hàng bằng mọi cách để thu hồi vốn, cắt lỗ, nên diễn ra sự hỗn loạn trong phân khúc đất nền thời gian qua”, ông Đính nhấn mạnh.

Năm của cơ cấu nguồn hàng

Theo ông Khởi, những tháng cuối năm 2019, có một số yếu tố có thể tác động đến thị trường, điển hình là các câu chuyện về chính sách. Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành 2 chỉ thị: Chỉ thị 09 đảm bảo mục tiêu tăng trưởng cho những tháng cuối năm và Chỉ thị số 11 về một số giải pháp để thúc đẩy thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, một số chính sách có thể có tác động đến thị trường như việc sửa các luật: Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng. Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng đang được giao sửa đổi Luật Nhà ở. Hướng sửa là khuyến khích đầu tư bằng những chính sách ưu đãi hơn cho các chủ đầu tư nhà ở xã hội.

Mặc dù các luật sửa đổi nếu được thông qua cũng phải từ năm 2020 mới có hiệu lực, chưa tác động ngay tới thị trường, nhưng theo ông Khởi, các doanh nghiệp cũng cần có sự chuẩn bị trước để tránh bị động.

Đại diện Bộ Xây dựng cũng cho rằng, thời gian tới, có thể hình thức BT (xây dựng - chuyển giao) sẽ bị hạn chế hơn nhiều so với trước đây, theo hướng chuyển sang đấu giá đất, các doanh nghiệp sẽ không dễ dàng được giao đất làm dự án như thời gian qua.

Dự báo bức tranh thị trường nửa cuối năm và cả năm 2019, theo ông Khởi, thị trường năm 2019 không có nhiều khác biệt hay nổi bật hơn năm 2018. Có chăng là sự cơ cấu lại nguồn hàng trong bất động sản, phân định rõ ràng về loại hình sản phẩm (sản phẩm nào thuộc phạm vi điều chỉnh của luật nào), rõ ràng hơn về cơ chế đầu tư.