Bất động sản Mỹ “nhiễm bệnh”

Dòng tiền chưa tìm đến

Trong quý II/2020, số lượng các giao dịch tại mọi phân khúc bất động sản Mỹ giảm 68% so với cùng kỳ năm 2019, nguyên nhân chính xuất phát từ những bất đồng trong mối quan hệ cung - cầu giữa người mua và người bán, theo báo cáo mới được công bố bởi Real Capital Analytics.

Cụ thể, doanh số bán căn hộ trong quý II giảm 70%; văn phòng giảm 71%; bán lẻ giảm 73% và khách sạn/nghỉ dưỡng giảm 91%. Điểm sáng duy nhất thuộc về bất động sản khu công nghiệp, khi doanh số bán hàng chỉ giảm 50%, bởi các công ty thương mại điện tử cần kho hàng lớn và các nhà sản xuất củng cố hệ thống để tránh đứt gãy chuỗi cung ứng.

Hiện tại, tình hình đại dịch Covid-19 tiếp tục phủ bóng đen lên mọi hoạt động của nền kinh tế trong ngắn hạn, tạo rủi ro khó đoán định đối với các thành viên thị trường bất động sản. Trong đó, phân khúc bất động sản thương mại/bán lẻ chịu tình cảnh ảm đạm nhất, thậm chí đóng băng kể từ khi các biện pháp phong toả/giãn cách được áp dụng vào tháng 3/2020.

“Kỳ vọng của các khách hàng tiềm năng và người bán hàng không đồng nhất. Người bán cho rằng, thị trường chỉ đang trải qua biến động ngắn hạn và không buộc phải hạ giá. Trong khi người mua ngồi một bên quan sát với suy nghĩ giá cả sẽ đi xuống”, Simon Mallinson, tổng giám đốc Real Capital Analytics cho biết.

Các nhà đầu tư/khách hàng tiềm năng chưa tham gia thị trường bởi chờ đợi biến động mới về giá, cũng như môi trường rủi ro giảm bớt và đang nắm giữ nguồn lực lớn trong tay. Tính tới cuối tháng 6/2020, các quỹ đầu tư tập trung vào thị trường bất động sản đang sở hữu khối tài sản khoảng 273 tỷ USD, giảm nhẹ so với mức kỷ lục 281 tỷ USD cách đó 6 tháng, theo số liệu của Preqin ltd, nhưng vẫn ở mức cao trong những năm qua. Đây là nguồn lực lớn  mà thị trường bất động sản “thèm khát” và được kỳ vọng sẽ sớm quay trở lại thị trường.

Các thương vụ bị trì hoãn

Theo báo cáo của Real Capital Analytics, có xấp xỉ 90 tỷ USD các bất động sản thương mại đang gặp rắc rối, mà tình cảnh cụ thể là đã tìm được người mua nhưng chưa hoàn thành thương vụ; người cho thuê chưa thu nhận được tiền thuê, hoặc khách hàng đang trong giai đoạn đầu của quá trình mất khả năng thanh toán. Con số này bao gồm 14,5 tỷ USD phân khúc văn phòng cho thuê và 20 tỷ USD phân khúc căn hộ để ở.

Một ví dụ điển hình cho các thương vụ bị trì hoãn là việc khách hàng mua toà nhà mang tính biểu tượng Transamerica tại San Francisco chưa hoàn thiện các thoả thuận và đang đàm phán giảm giá 10% so với con số đã thảo luận vào đầu năm 2020, theo nguồn tin thân cận được Bloomberg trích dẫn.

Không riêng Transamerica, hơn 32 tỷ USD các bất động sản gồm khách sạn, diện tích bán lẻ đều chịu sức ép trong nửa đầu năm, khi tỷ lệ không thanh toán của người thuê gia tăng hoặc thậm chí không trả tiền thuê.

Trong bối cảnh hiện tại, khi dịch bệnh vẫn phủ bóng đen u ám, trụ cột duy nhất với giá bất động sản là môi trường lãi suất thấp. Một khi lãi suất được duy trì ở mức gần 0, nhà đầu tư có thể tìm tới thị trường bất động sản với kỳ vọng thu được lợi nhuận tốt hơn so với trái phiếu, Michael Fascitelli, cựu CEO Vornado Realty Trust cho biết.

Bên cạnh đó, nguồn tiền chi phí thấp đang được bơm ra thị trường cũng tạo động lực cho nhà đầu tư trên thị trường bất động sản, bởi chi phí vốn vay là một trong những chi phí lớn nhất đối với các tài sản tại thị trường này.