Cảnh báo nguy cơ biến thân phận “người làm thuê” của sàn giao dịch bất động sản thành… “ông vua”

Kiến nghị gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay, việc quy định "bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch" tiếp tục được đưa vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là không đồng bộ với hệ thống pháp luật hiện hành.

Quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch đã từng bị… "bãi bỏ"

Theo ông Lê Hoàng Châu, yêu cầu "bắt buộc giao dịch bất động sản qua các sàn giao dịch" trước đây đã được quy định tại Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Tuy nhiên, thực tế quy định này không đồng bộ, không thống nhất, không phù hợp với hệ thống pháp luật và nhất là đã sinh ra "đặc quyền, đặc lợi" cho các "sàn giao dịch" và không công bằng, không đảm bảo "quyền tự chủ kinh doanh" của các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bất động sản.

Vì vậy, Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI đã không chỉ đạo nội dung này, nên Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã bãi bỏ quy định "bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch".

Theo ông Châu, thực tế các nước phát triển cũng không quy định yêu cầu này mà các giao dịch bất động sản được thông qua văn phòng môi giới một cách tự nguyện và theo nhu cầu của người dân, doanh nghiệp.

Chẳng hạn, ở Mỹ, người làm môi giới bất động sản phải được đào tạo và phải có chứng chỉ hành nghề, có mã số cá nhân môi giới. Hiện, tại Hoa Kỳ thì có đến 99% giao dịch nhà đất được người mua tự nguyện lựa chọn giao dịch thông qua văn phòng môi giới với nhân viên môi giới có giấy phép hành nghề môi giới bất động sản (gọi là "Real estate Agent" hoặc cấp cao hơn là "Real estate Broker").

Nhân viên môi giới cũng được mở văn phòng môi giới nhưng không gọi là "sàn giao dịch bất động sản". 

Tuy nhiên, ở nước ta, tuy đã có hơn 300.000 người môi giới, nhưng chỉ có khoảng 30.000 người môi giới có chứng chỉ hành nghề và đã được đào tạo (chỉ chiếm khoảng 10%), với khoảng 2.000 văn phòng môi giới, sàn giao dịch bất động sản. Phần lớn người môi giới còn lại đang hoạt động tự do kiểu "cò đất cò nhà" và các sàn giao dịch của các doanh nghiệp bất động sản có uy tín thương hiệu chưa nhiều. 

"Chính vì thiếu lực lượng môi giới bất động sản chuyên nghiệp có chứng chỉ hành nghề, có mã số người môi giới nên trong thời gian qua, giới "đầu nậu, cò đất cò nhà, doanh nghiệp bất lương" đã gây ra tình trạng thổi giá, đẩy giá, giao dịch "ảo", tạo "khan hiếm giả tạo", gây ra các cơn "sốt ảo giá đất, giá nhà" trên thị trường bất động sản", ông Châu nói.

Trên thực tế, theo Chủ tịch HoREA, các sàn giao dịch bất động sản hoạt động rất "đìu hiu" trong các năm gần đây và nhiều sàn giao dịch đóng cửa hoặc tạm dừng hoạt động, nên việc đề xuất quy định "bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch" sẽ là "phao cứu sinh", tạo lại lợi thế và "đặc quyền, đặc lợi" cho lực lượng môi giới, sàn giao dịch.

"Quy định giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải thông qua sàn giao dịch mà nếu được thông qua sẽ có dấu hiệu của "lợi ích nhóm", đó là "nhóm các sàn giao dịch bất động sản" dẫn đến hệ quả là môi trường đầu tư kinh doanh không công bằng, không bình đẳng giữa các doanh nghiệp.

Chưa kể, điều này cũng không có lợi cho người tiêu dùng và không phù hợp với chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/CP về xây dựng thị trường bất động sản bảo đảm công khai, minh bạch", ông Châu khẳng định.

Biến thân phận "người làm thuê" của sàn giao dịch bất động sản thành… "ông vua"

Theo ông Lê Hoàng Châu, sàn giao dịch về bản chất chỉ là đơn vị dịch vụ có vai trò kết nối bên bán, bên mua và được trả công bằng phí dịch vụ.

"Nếu bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn thì sàn giao dịch từ 'thân phận' một người làm thuê, chỉ chuyên cung cấp dịch vụ cho bên bán và bên mua sẽ trở thành "ông vua" của thị trường bất động sản do được trao các quyền và lợi thế có tính "đặc quyền, đặc lợi", Chủ tịch HoREA nhấn mạnh.

Cụ thể, theo ông Châu, trên thực tế, sàn giao dịch không góp một đồng vốn nào với chủ đầu tư để bồi thường, giải phóng mặt bằng hay đầu tư xây dựng các công trình trong dự án, nên không thể hưởng đặc quyền bán sản phẩm. Trong lúc đó, chủ đầu tư dự án cũng không thể bị tước bỏ quyền tự chủ kinh doanh, tự do kinh doanh đã được quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020. Hai bên đều là doanh nghiệp nên cần bình đẳng với nhau.

Mặt khác, quy định này cũng sẽ sinh ra đặc lợi cho các sàn giao dịch vì phí dịch vụ tối thiểu hiện là 2% trên doanh số bán hàng, thậm chí không ít trường hợp lên đến 7-8% hoặc cao hơn.

"Tổng giá trị thị trường bất động sản lên đến hàng triệu tỷ đồng, chỉ tính mức phí dịch vụ môi giới tối thiểu là 2% thì tổng chi phí môi giới có thể lên đến hàng nghìn tỷ đồng mỗi năm", ông Châu ước tính.

Chưa kể, sàn giao dịch còn có thể vô tình chiếm dụng tiền thanh toán của khách hàng cho chủ đầu tư, bởi những đơn vị này thường chỉ chuyển định kỳ sau một thời gian nhất định.

Bên cạnh đó, lãnh đạo HoREA cũng chỉ ra nguy cơ khi sàn giao dịch nắm giữ toàn bộ thông tin khách hàng.

"Khi bị 'cắt đứt' khâu bán hàng ra khỏi chủ đầu tư dự án bất động sản thì chủ đầu tư dự án bị tách khỏi thị trường bất động sản và gần như bị lệ thuộc hoàn toàn, trở thành người làm thuê trở lại cho môi giới và sàn giao dịch bất động sản. Chưa kể, việc này nếu được triển khai cũng khiến chủ đầu tư cũng không thể làm tốt công tác hậu mãi, chăm sóc khách hàng", ông Châu nói thêm.

Do đó, hiệp hội đề nghị không bắt buộc mà chỉ nên khuyến khích tổ chức, cá nhân giao dịch thông qua sàn.