Doanh nghiệp bất động sản lộ dấu hiệu “hụt hơi”, chủ tịch HOREA kiến nghị “khẩn” lên Thủ tướng Chính phủ

Thị trường bất động sản giảm tốc, "trầm lắng"

Trong báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho biết, cuối năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản đã thích ứng và từng bước phục hồi trở lại nhưng cũng chỉ bằng 44% so với năm 2017 là năm đỉnh cao.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản đang xuất hiện một số dấu hiệu đáng quan ngại. Điển hình là tình trạng lệch pha cung cầu, thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội, nhà dành cho công nhân, người lao động. Nguồn cung nhà ở liên tục giảm từ năm 2018 đến nay. Năm 2020 chỉ bằng 39,2%, năm 2021 chỉ bằng 33,6% so với năm 2017.

Đối với TPHCM, 6 tháng đầu năm 2022, tất cả các lĩnh vực đều tăng trưởng, chỉ riêng lĩnh vực bất động sản là tăng trưởng âm, giảm 5,62% so với cùng kỳ năm 2021.

Thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đã xuất hiện tình trạng "lệch pha phân khúc thị trường", "lệch" về phân khúc nhà ở cao cấp. Năm 2020, nhà ở bình dân chỉ chiếm 1%, năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 không còn nhà ở bình dân (0%); Ngược lại năm 2020, nhà cao cấp chiếm 42,1%; năm 2021 nhà cao cấp chiếm 74% và trong 06 tháng đầu năm 2022 nhà ở cao cấp chiếm áp đảo đến 80,1%, còn lại là nhà ở trung cấp.

Theo ông Lê Hoàng Châu, tình trạng này kéo theo giá nhà tăng liên tục trong 5 năm gần đây. Hoạt động chuyển nhượng dự án vẫn bị "ách tắc" do "vướng mắc" quy định pháp luật buộc bên chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại phải có "sổ đỏ" nên từ đầu năm 2021 đến nay, thành phố Hồ Chí Minh chỉ có 1 dự án đủ điều kiện chuyển nhượng, mà lẽ ra doanh nghiệp phải được đảm bảo "quyền tự chủ kinh doanh".

Ngoài ra, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu "giảm tốc", phát triển chậm lại; doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu "hụt hơi", giảm thanh khoản, khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu. Nhà đầu tư thứ cấp đang khó khăn vì thị trường thứ cấp cũng đang "trầm lắng"; người có nhu cầu thật khó tạo lập được nhà ở hơn trước đây.

Bên cạnh đó, ông Châu cho rằng nguồn vốn đầu tư nước ngoài giảm 8,9% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên trong giảm chung, bất động sản thu được nguồn FDI tăng lên. Nguồn kiều hối sụt giảm, như TPHCM chỉ đạt được 3,1 tỷ USD giảm 13%. Do đó, sẽ tương ứng với giảm đầu tư vào bất động sản, vì trung bình có khoảng 20% kiều hối đầu tư vào bất động sản.

Giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản

Để khắc phục những khó khăn mà thị trường bất động sản đang phải đối mặt, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM Lê Hoàng Châu kiến nghị kiến nghị một số giải pháp, trước hết tập trung thực hiện chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW. Cụ thể, đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và một số luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM đề nghị thực hiện phổ biến phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất công khai, minh bạch. Bên cạnh đó, cần áp dụng "phương pháp hệ số điều chỉnh biến động giá đất" để tính tiền sử dụng đất tất cả các dự án nhà ở thương mại, kể cả những dự án trên 30 tỷ đồng theo bảng giá đất. Luật Đất đai dự kiến sửa đổi phù hợp với giá thị trường.

""Luật Đất đai dự kiến sửa đổi phù hợp với giá thị trường. Nếu áp dụng được điều này thì sẽ minh bạch, rút được thời gian làm thủ tục từ 3 đến 5 năm xuống còn 15 ngày. Cán bộ công chức sẽ không bị rủi ro về pháp lý", ông Châu phân tích.

Tiếp đó, ông Châu đề nghị hoán đổi các diện tích "đất công" nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại theo phương thức chủ đầu tư giao lại cho Nhà nước khoảng 25-30% diện tích đất ở của dự án.

Ông Lê Hoàng Châu cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng về việc không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý nhưng bảo đảm tăng cường giám sát, không buông lỏng thị trường nhà đất, làm thế nào để tiếp cận được tín dụng một cách thuận lợi hơn; đề nghị Bộ Tài chính sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP để chấn chỉnh lại hoạt động phát hành trái phiếu để thị trường; đề nghị tiếp tục sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư "có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, nhà ở".

Ngoài ra, ông Châu kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét sửa đổi Nghị định số 49/2021/NĐ-CP để đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội. Cụ thể, tất cả các dự án nhà ở thương mại thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành 20% đất ở trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội phù hợp với Luật Nhà ở 2014; giảm 70% thuế suất đối với dự án nhà ở xã hội chỉ cho thuê; cá nhân, hộ gia đình đã ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở xã hội nhưng đã phải vay thương mại với lãi suất cao, khoảng 9%/năm được phép thanh lý hợp đồng, được chuyển sang vay vốn tín dụng ưu đãi với lãi suất 4,8%/năm.

Bên cạnh đó, ông Châu kiến nghị chưa nên quy định "sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn (50 năm, 70 năm)" để phù hợp tâm tư, nguyện vọng của người dân. Cùng với đó, bổ sung quy định về cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là căn hộ du lịch, biệt thự du lịch và công trình khác trên đất thương mại, dịch vụ mà trước đây đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ gắn với "quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở ổn định lâu dài".